你買房，我出錢？
沒(méi)錯(cuò)，江湖上就是有這么美的事情！
快來(lái)寵幸我傻乎乎的二小姐！
有購(gòu)房資格的人，沒(méi)有積蓄；
有積蓄的人，沒(méi)有購(gòu)房資格；
資金錯(cuò)配，資質(zhì)錯(cuò)配，時(shí)間錯(cuò)配，于是就產(chǎn)生了“合伙買房”這種特殊的模式。
沒(méi)錯(cuò)！不是夫妻，也不是父母子女關(guān)系，也是可以共同買房的！
今天二小姐就來(lái)講講實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。
小品出場(chǎng)人：
房票，指在購(gòu)房當(dāng)?shù)赜匈?gòu)房資格及貸款資格的人；
金主，指首付及月供貸款支付人；
合伙買房分兩種模式：
低風(fēng)險(xiǎn)模式，高風(fēng)險(xiǎn)模式；
低風(fēng)險(xiǎn)模式，指房產(chǎn)證上寫(xiě)兩個(gè)人的名字；
房票只提供購(gòu)房資格和貸款資格，不參與任何現(xiàn)金支出，房產(chǎn)證上份額約定為1-5%；（視當(dāng)時(shí)的房票難度和貸款難度而定）
金主不參與貸款申請(qǐng)，支付所有買房過(guò)程中的現(xiàn)金，房產(chǎn)證上份額約定為95-99%。
由于購(gòu)房都是以家庭為單位審核的，因此在實(shí)際操作過(guò)程中，房票方通常為單身青年男女，金主方通常為離異的老人或征信干凈的大學(xué)生，金主方是參貸人，不要求流水，只要求征信清白。
已婚狀態(tài)的夫妻是不能參與這個(gè)游戲的。
魔都2011年限購(gòu)后不能玩這個(gè)游戲了，2011年之前，完全可以。
好了，今天重點(diǎn)講高風(fēng)險(xiǎn)模式，也就是二小姐經(jīng)常執(zhí)行的模式——
金主名字不上產(chǎn)證，全憑雙方人品和良心！
合伙購(gòu)房協(xié)議書(shū)要點(diǎn)如下：
一、房屋購(gòu)買階段
房票和金主雙方共同出資購(gòu)買XX住宅一套，產(chǎn)證名字為房票一人。
房票承諾名下無(wú)房產(chǎn)，無(wú)貸款記錄，為首套房資格。若因房票虛假承諾造成不能購(gòu)買、首付提高等懲罰因素，房票承擔(dān)違約責(zé)任，如現(xiàn)金補(bǔ)足差額、或支付違約金等。
金主承擔(dān)購(gòu)房首付款，即30%房屋總價(jià)，購(gòu)房契稅、中介費(fèi)等雜費(fèi)。
房票價(jià)值為1-5%房屋總價(jià)，速算方式為社保年數(shù)，一般京滬房票為房?jī)r(jià)的5%，杭州房票為1%。房票價(jià)值作為房票初始投入現(xiàn)金，計(jì)入成本。
房票作為貸款主貸人申請(qǐng)貸款，貸款額度原則上為7成房屋總價(jià)，9折利率，30年純商業(yè)貸款。
如房票使用自己的公積金可減少月供，則節(jié)約的每月現(xiàn)金為房票自行所有；如房票因?yàn)檎餍挪涣己玫纫蛩貙?dǎo)致利率上浮、年限縮短等懲罰因素，則房票自行承擔(dān)上浮部分。
房屋產(chǎn)證辦出后，房票與金主共同去交易中心給產(chǎn)證辦抵押，以保證房屋共同持有期間，房票不能將房屋私自售賣。
抵押一般以借款欠條為理由，房票寫(xiě)一張首付價(jià)值的欠款借條給金主，用以在產(chǎn)證上辦抵押。
二、房屋持有階段
1．房屋持有階段，雙方資金投入以8-10%年利率折算進(jìn)入成本。如持有2年，一般計(jì)為10%，如持有5年，一般計(jì)為8%。
金主資金投入主要為購(gòu)房首付款，中介費(fèi)、契稅等；房票資金投入為房票價(jià)值、月供、裝修款等。若房票因資金壓力，無(wú)法支付月供，則金主有義務(wù)每月繼續(xù)支付月供，以防止違約。
2．雙方預(yù)期持有周期為營(yíng)業(yè)稅免征周期。因二手房出售不滿2年有較高額的營(yíng)業(yè)稅，一般投資人會(huì)予以規(guī)避，因此“持有2年即可售賣”特指目前國(guó)家2年?duì)I業(yè)稅免征的新政。如日后國(guó)家修正條款為5年?duì)I業(yè)稅免征，則修正為滿5年方可售賣。
若不免稅期間某方因特定原因強(qiáng)行售賣房屋，則該方獨(dú)立承擔(dān)全部營(yíng)業(yè)稅，不計(jì)入成本內(nèi)。
三、房屋售賣階段
1．在持有滿免稅周期后，后若一方提出銷售，另一方不同意，則不同意方可以一個(gè)月內(nèi)，以當(dāng)前可參考類似房屋掛牌價(jià)9折購(gòu)買對(duì)方持有房屋權(quán)益，且付款方式需征得提出銷售方同意。
若雙方不能達(dá)成一致，則售賣房屋。（類似房屋指相同小區(qū)或類似小區(qū)，類似樓齡，類似樓層，類似面積，類似裝修情況等）
2．售賣房屋總金額在歸還銀行剩余貸款后，計(jì)為總收入。雙方歷次現(xiàn)金支出+資金8-10%年利率產(chǎn)生利息等計(jì)為總成本，由支出方各自收回現(xiàn)金。
3．總收入減去總成本后為利潤(rùn)額，如為正數(shù)，則獲利，現(xiàn)金分配；如為負(fù)數(shù)，則虧損，現(xiàn)金補(bǔ)足。雙方按照各自支出成本比例分配利潤(rùn)額。
4． 從購(gòu)買房屋交付定金開(kāi)始，雙方不得反悔，否則相關(guān)損失反悔方承擔(dān)。
5．甲乙雙方均須提供緊急聯(lián)絡(luò)人，以方便處理本人不在場(chǎng)時(shí)各種情況。
以100萬(wàn)房屋總價(jià)（首付30萬(wàn)，貸款70萬(wàn)）為例，簡(jiǎn)單示意計(jì)算如下：
對(duì)甲方來(lái)說(shuō)，這2年，付出了31萬(wàn)元現(xiàn)金和承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)；
得到29.51萬(wàn)元，年化回報(bào)率47.6%；
對(duì)乙方來(lái)說(shuō)，這2年，付出了8.82萬(wàn)元現(xiàn)金和首套資格，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)。得到15.16萬(wàn)元，年化回報(bào)率86%。
這種合作購(gòu)房模式的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)基本都集中在金主身上；
因?yàn)椋鹬骰舜蟛糠皱X，理論上可獲得大部分的利潤(rùn)；
可房子是房票的名字！
而人性是不能考驗(yàn)的；
雖然金主給房子辦了抵押，但這只能阻止房票私下賣房子，不能逼迫他按協(xié)議執(zhí)行合同內(nèi)容；
在實(shí)際操作的過(guò)程中，公平客觀地說(shuō)，有契約精神的人，還是大多數(shù)；
雙方按照各自出資，按比例分配；公正公平；
沒(méi)有契約精神的人，當(dāng)然也不少；我們戲稱為“鬧脾氣的房票?！?/span>
因?yàn)榉课萦械盅?，所以鬧脾氣的話，雙方都是兩敗俱傷，房子賣不掉，就這么擱置著。
在巨額金錢面前，你會(huì)變成那個(gè)“鬧脾氣的房票”嗎？
好了，又到了今天的喂飯時(shí)間。
杭州房票想找金主，請(qǐng)后臺(tái)留言說(shuō)明自己的情況：年齡/月流水/工作單位。
僅限首套資格。
如果工作流水不足貸不出，別擔(dān)心，金主會(huì)幫你刷。
如果是大學(xué)生/無(wú)業(yè)人員，別擔(dān)心，金主給你開(kāi)收入證明。
買房請(qǐng)認(rèn)準(zhǔn)四大金剛！地鐵/學(xué)區(qū)/次新/三房。
珍愛(ài)銀行存款，遠(yuǎn)離萬(wàn)劫不復(fù)的中國(guó)三四五線小城市！
你趕上了中國(guó)自1840年鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以來(lái)最好的15年！
頂復(fù)空大神在上！請(qǐng)收下純潔小羊羔們的智商稅！
你以為出個(gè)房產(chǎn)稅就能遏制我大重慶的房?jī)r(jià)嗎？哼(ˉ(∞)ˉ)唧
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