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相信很多人都有這樣的感受，小區(qū)物業(yè)和業(yè)主總是沖突不斷，心中甚至泛起“換成別人家的物管就好了”的念想。
于是部分業(yè)委會密謀“換家物業(yè)”，然而“業(yè)主炒物管”這件事遠比想象中復(fù)雜，且目前許多地方關(guān)于物業(yè)企業(yè)退出的機制并不完善。
日前，省住建廳官網(wǎng)發(fā)布《2017年全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作要點》（以下簡稱《要點》），通過19條要點概括了今年全省房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主要內(nèi)容。四川發(fā)布客戶端記者發(fā)現(xiàn)，在規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場一欄中，研究制定《四川省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法》赫然在列，如若該文件出臺，業(yè)主炒物業(yè)、物業(yè)炒業(yè)主，有望有章可循了！
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四川將制定《四川省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法》
《要點》第三大點明確“規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場”是我省今年的重點工作，首當其沖的是完善物業(yè)監(jiān)管體系。第十二條提出：
◆ 按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)行政審批改革要求，加強事中事后監(jiān)管，探索物業(yè)服務(wù)市場監(jiān)管新模式。
◆ 完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信檔案和信息平臺，實行“黑名單”制度，建立以信用為核心的新型監(jiān)管機制。
◆ 研究制定《四川省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法》，完善物業(yè)服務(wù)招投標制度，維護物業(yè)服務(wù)市場秩序。
事實上，現(xiàn)行的《四川省物業(yè)管理條例》中，已賦予了業(yè)主大會“確定物業(yè)管理方式，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”的職責。
物業(yè)管理條例還明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)觸犯以下三種情形的，應(yīng)退出物業(yè)服務(wù)，一是合同期滿未續(xù)約的；二是依法、依約定解除合同的；三是法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的。
此外，《條例》還規(guī)定，物管從事與其資質(zhì)等級不相符合的服務(wù)或變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，可處5萬元以下的罰款；擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)，未履行相應(yīng)告知和交接義務(wù)的，可處5萬元以下的罰款；逾期拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，可處5萬元以上15萬元以下的罰款。
從規(guī)定來看，現(xiàn)行條例并沒有明確業(yè)主大會對于物業(yè)退出的具體措施，此次將研究制定的《要點》有望對此進行詳細規(guī)劃。
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它山之石：業(yè)主炒物業(yè)、物業(yè)炒業(yè)主都有章可循
四川發(fā)布客戶端記者梳理，截至目前，浙江、天津、廣州等地已相繼出臺了物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出辦法。
2010年，《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》出臺，翻看辦法，其中對“業(yè)主炒物業(yè)”、“物業(yè)炒業(yè)主”等事項都進行了詳細規(guī)定。不妨來看看它們的措施。
浙江：要炒物業(yè)，必須過半業(yè)主同意
情形一：業(yè)主炒物業(yè)
如果小區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于合同期，業(yè)主想炒掉物業(yè)，必須經(jīng)過三道程序：
1.至少要有20%的業(yè)主聯(lián)名提議炒掉物業(yè)，或者業(yè)主委員會就炒物業(yè)達成一致意見。
2.從期望解除合同的日子算起，至少提前90天召開業(yè)主大會，在開大會前的15天，在小區(qū)內(nèi)公示這些材料：會議通知、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項。
3.必須征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主同意，并且，同意炒物業(yè)的業(yè)主人數(shù)也得過半，業(yè)主大會才能做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定。決定出爐后，3天內(nèi)，書面通知物業(yè)公司。
情形二：物業(yè)炒業(yè)主
在合同期內(nèi)，若因小區(qū)業(yè)主長期拖欠物業(yè)費、收費低等，造成物業(yè)公司入不敷出，萌生去意，物業(yè)可以通過4個步奏推出服務(wù)：
1.在期望解除合同日期的90天前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)委會，并圍繞著怎么退出，退出后該怎么辦等事項，和業(yè)主們協(xié)商。
2.協(xié)商一致后，將退出通知在小區(qū)內(nèi)公告15天。
3.解約原因、退出時間，物業(yè)公司都得用書面形式送交所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府），并書面告知社區(qū)居委會。
4.業(yè)委會啟動選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。
但浙江的條例中也明確，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當從穩(wěn)定性和長遠利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
廣州：物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果暴力交接，或追究刑責
2013年，廣州實施的《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理辦法》則對新舊物管公司交接做了具體規(guī)定。
部分小區(qū)新舊物業(yè)交接引發(fā)糾紛甚至斗毆時有發(fā)生，有些物業(yè)甚至拒不搬出當起“老賴”，對此，廣州的條例增設(shè)了取消涉事物業(yè)服務(wù)企業(yè)2年內(nèi)參加前期物業(yè)管理招投標和政府采購物業(yè)管理招投標的資格等制約措施。
案例:
日前，成都溫江八號公館小區(qū)前不久在召開業(yè)委會選舉大會時，被多名自稱小區(qū)業(yè)主的人沖擊會場，不僅票箱被砸爛，選票還被撕毀，致使選票無效。其中一名肇事者就是小區(qū)物業(yè)——成都市宏鵬物業(yè)管理有限公司的客戶經(jīng)理。
針對這類暴力阻撓事件,廣州也有明確處罰措施:
辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員采用暴力或者以暴力相威脅的手段處置交接糾紛，扣押、沒收他人證件、財物，違反治安管理的，由公安機關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
廣州的條例中還明確：
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者符合物業(yè)服務(wù)合同約定的解除條件，業(yè)主、業(yè)主大會依法作出決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的情形必須無條件退出。
它山之石只是作為參考，以上措施并不一定會寫入四川條例中。接下來，我省將結(jié)合實際出臺相關(guān)文件，一起期待吧！
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