還在糾結(jié)如何選房？
是覺(jué)著地理位置太偏？
還是覺(jué)著生活配套不豐富？
想到這些問(wèn)題不免感到頭疼。
糾結(jié)來(lái)糾結(jié)去，房子到現(xiàn)在都還未入手。今天《地產(chǎn)風(fēng)云排行榜》就來(lái)與大家討論一下關(guān)于選房的問(wèn)題。
關(guān)于選房區(qū)域
新區(qū)&老區(qū)
買房的時(shí)候區(qū)域是第一選擇，這遠(yuǎn)比你選那一棟樓、什么樣的樓層，東戶還是西戶更加重要。很多人二套購(gòu)房者糾結(jié)是老區(qū)置換新區(qū)還是老區(qū)置換老區(qū)。很多首套購(gòu)房者也在糾結(jié)是選擇老區(qū)的小戶型還是新區(qū)的稍大戶型。
討論這個(gè)問(wèn)題之前我們先討論下政府為什么要開發(fā)新區(qū)。目前全國(guó)大部分的城市都在進(jìn)行新區(qū)的開發(fā)，無(wú)論是新一線城市還是三四線的小城市。
比如成都的天府新區(qū)，其意義完全不亞于再造一個(gè)新成都。
比如武漢的涌現(xiàn)一批“特別區(qū)域”，比如光谷新區(qū)，是國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、長(zhǎng)江新區(qū)，是武漢市自己規(guī)劃的一個(gè)新區(qū)，為了應(yīng)武漢缺少國(guó)際影響力的城市新區(qū)而規(guī)劃產(chǎn)生。
還有鄭州規(guī)劃的綠博白沙片區(qū)，據(jù)說(shuō)提前預(yù)留了省政府外遷地。之前無(wú)人問(wèn)津的港區(qū)近些年也是因?yàn)檎囊患埼臅褪桂^區(qū)的設(shè)立，區(qū)域發(fā)展突飛猛進(jìn)。
首先我們都知道土地財(cái)政是一錘子買賣，可以理解為我們的不可再生資源，老城區(qū)沒(méi)有了土地買，土地財(cái)政銳減，沒(méi)有錢就沒(méi)有辦法修地鐵，修公園，GDP就沒(méi)有辦法拉動(dòng)，怎么辦？當(dāng)然是開發(fā)新區(qū)，新區(qū)有大片大片的土地可以來(lái)賣。
此外新區(qū)的設(shè)立還可以迭代城市的發(fā)展，緩解老城區(qū)的人口壓力，升級(jí)配套和優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施，彌補(bǔ)一些產(chǎn)業(yè)空白，比如：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的設(shè)立。
新區(qū)的發(fā)展首先都有哪些步驟呢？
1、 首先新區(qū)要有一個(gè)響亮口號(hào)和很牛的規(guī)劃，比如你叫什么“某某新城”“某某新區(qū)”，然后要把規(guī)劃圖曬出來(lái)，上面一定要規(guī)劃的滿足人們的想象。
2、 其次區(qū)域的內(nèi)要達(dá)到“三通一平”（通水、通路、通電、平整地面）或者“七通一平”（ 通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面），綠化也要做好，同時(shí)對(duì)原住居民進(jìn)行拆遷和安置。
3、 區(qū)域內(nèi)的學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施要盡快落地，為新區(qū)做保證。
4、 一些政府機(jī)構(gòu)或者政府家屬院要先搬過(guò)來(lái)。
5、 然后通過(guò)各種的利好政策來(lái)吸引開發(fā)商投資建設(shè)商業(yè)和住宅。
這樣規(guī)劃再逐漸落地，新區(qū)逐漸發(fā)展，房?jī)r(jià)逐漸上漲，地價(jià)越來(lái)越高，這就基本形成了一個(gè)良性的循環(huán)。
其實(shí)一個(gè)新區(qū)的發(fā)展歸根到底還是人口的發(fā)展，一個(gè)新區(qū)沒(méi)有人口的匯入最終只會(huì)變成一個(gè)“鬼城”，而新區(qū)人口的匯入主要來(lái)自兩個(gè)方向，要么是老城的人口，要么是外來(lái)的人口，這也就是一些二線或者新一線城市搞新區(qū)往往能搞好，但是三四線城市的新區(qū)往往淪為“鬼城”的原因，一個(gè)沒(méi)有人口匯入的城市怎么可能有多余的人口去填充到新區(qū)。
市中心的老城區(qū)最終會(huì)怎么樣？
中國(guó)的城市只有極個(gè)別的城市市中心是越來(lái)越值錢的，最典型的是北京：故宮就在那里，所以從這個(gè)城市出現(xiàn)以來(lái)就是故宮附近的房子最貴。
而別的城市是沒(méi)有這樣的影響力的，只有通過(guò)不斷的遷移城市中心來(lái)向前發(fā)展，比如鄭州中心城區(qū)的遷移路徑就是：二七——紫荊山——鄭東新區(qū)，一路向東的路徑發(fā)展。
所以如果你是在一線城市，城市實(shí)力強(qiáng)，發(fā)展是攤大餅，四面同時(shí)發(fā)展，那么中心城區(qū)的房子只會(huì)越來(lái)越貴，等到變成了文物可能會(huì)更貴。
但是如果你在二類的城市，后勁不足，只能依靠一個(gè)個(gè)的新區(qū)去一點(diǎn)帶面，并且一個(gè)新區(qū)的發(fā)展需要至少10-15年的時(shí)間。
房子確實(shí)是中心城區(qū)的最貴，但是很多城市的中心城區(qū)在一直變。
什么樣的新區(qū)才是最值得購(gòu)買的呢？
1、 首先這個(gè)新區(qū)的有一些名校或者有名的醫(yī)院已經(jīng)開始動(dòng)工或者搬遷，這是政府為新區(qū)做的保證。
2、 這個(gè)區(qū)域有明確的地鐵規(guī)劃，并且最好是多條的地鐵線路。
3、 新區(qū)距離主城區(qū)中間不能有空白區(qū)域，否則那就不是新區(qū)了，那是衛(wèi)星城。
4、 區(qū)域內(nèi)很多一線開發(fā)商已經(jīng)開始入駐，自己不會(huì)選，跟著一線開發(fā)商選應(yīng)該不會(huì)選錯(cuò)。
5、 基礎(chǔ)設(shè)施迅速落地。無(wú)論是道路還是綜合管廊的修建，甚至是路邊的綠化如果能夠迅速的落地，至少可以說(shuō)明政府對(duì)新區(qū)發(fā)展的一個(gè)決心。
最后在選擇新區(qū)的時(shí)候，就要去看一下這個(gè)新區(qū)的建設(shè)是誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)建設(shè)的，是國(guó)家主導(dǎo)的？省政府主導(dǎo)的？還是一個(gè)區(qū)域自己主導(dǎo)的？最后選擇就會(huì)清晰很多了。
東戶&西戶
我們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候除了要選擇位置外，還要選擇開發(fā)商，選完開發(fā)商我們還要選擇樓棟號(hào)，然后是樓層最后我們還要看看到底是東戶、西戶還是中間戶？其實(shí)每次選擇的岔路，我們都可以來(lái)一個(gè)專題幫大家分析一下，今天我們就來(lái)一起分析一下，買房究竟選擇東戶還是西戶？
大部分用戶對(duì)東戶都比較青睞，都認(rèn)為東戶肯定要優(yōu)于西戶的，但是這個(gè)并不是一定的，因?yàn)闁|西戶具體的優(yōu)勢(shì)還是劣勢(shì)，還是要根據(jù)小區(qū)的位置和樓層的平面圖來(lái)進(jìn)行分析。比如東戶如果是面朝一條大路，西戶面朝的是小區(qū)的內(nèi)部景觀，這時(shí)候就要好好考慮一下。
· 東戶有哪些好處？
1、老一輩的人都認(rèn)為“東為上”，受傳統(tǒng)思想影響，父輩大部分都認(rèn)為東戶是要優(yōu)于西戶的。
2、東戶可以免于”西曬“的影響，因?yàn)槲鲿竦年?yáng)光是比較強(qiáng)烈的，
3、東戶在夏季的時(shí)候會(huì)比較涼爽，空氣更容易進(jìn)行流通。
· 東戶有哪些劣勢(shì)？
東戶一般會(huì)比西戶價(jià)格方面稍貴一點(diǎn)，這個(gè)一方面增加了購(gòu)房的成本。
· 西戶有哪些好處？
冬季西戶能夠接受更多的光照，冬季能夠使房間更加暖和，房間能夠盡可能的使用自然光和熱量。
· 西戶有哪些劣勢(shì)？
西戶的西曬是大家比較在意的，如果建筑的隔熱和工程質(zhì)量不夠過(guò)硬，夏季的西曬會(huì)對(duì)住戶影響比較大，朝西的臥室在夏季舒適度會(huì)有比較明顯的降低。
其實(shí)，如果樓盤按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，根據(jù)國(guó)家建筑保溫節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，東西戶的居住差異是很小的，基本上已經(jīng)不存在西戶“冬冷夏熱”的情況了。反而，西戶因?yàn)槿照諘r(shí)間更長(zhǎng)，性價(jià)比更高，再加上如果開發(fā)商的針對(duì)西戶的一些特別關(guān)照，西戶優(yōu)勢(shì)會(huì)逐漸凸顯出來(lái)。
究竟是東戶好還是西戶好，最終大家還需要進(jìn)行綜合考慮，比如：東西戶的觀景比較、東西戶的戶型差距、開發(fā)商西戶的價(jià)格優(yōu)惠等等。買房子沒(méi)有十全十美的，無(wú)論如何我們很難找到一個(gè)最好的戶型，但是我們可以根據(jù)我們的實(shí)際情況，選擇一個(gè)最合適的戶型，合適的才是最好的。
關(guān)于買房的優(yōu)惠
我們?cè)谫I房的時(shí)候，如果房子總價(jià)是100萬(wàn)，那么優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)就是一萬(wàn)，再加上別的什么優(yōu)惠，甚至能夠輕輕松松的省下幾萬(wàn)塊錢，這些都是實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。由于心理作用，幾萬(wàn)塊錢可能在動(dòng)輒幾百萬(wàn)的總房款面前顯得很渺小，容易讓我們忽視，但是回頭想想我們買什么東西能優(yōu)惠幾萬(wàn)呢？今天我們就來(lái)盤點(diǎn)一下：在買新房的時(shí)候能夠拿到優(yōu)惠的7種方式。
在我們?cè)谫I房的時(shí)候，博弈的就是信息差，我們獲取越多的關(guān)于樓盤的信息，對(duì)我們購(gòu)房就越有利，所以獲取信息最重要的途徑就是：多問(wèn)，問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)、問(wèn)購(gòu)房者、問(wèn)樓盤策劃等等，通過(guò)一切手段最大化的獲取這個(gè)樓盤的信息，然后從中獲取該樓盤的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
1、電商的優(yōu)惠
電商優(yōu)惠說(shuō)白了其實(shí)就是開發(fā)商躲避政策風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，因?yàn)轫?xiàng)目在取得預(yù)售證之前是不準(zhǔn)收取客戶定金的，但是“鎖客”最重要的手段肯定是讓購(gòu)房者出錢，只有客戶真正的出了錢，才會(huì)真的對(duì)這個(gè)樓盤更加的上心，開發(fā)商也通常通過(guò)這個(gè)方式篩選準(zhǔn)客戶。開發(fā)商不能收錢，就找第三方收，所以就有了所謂的“電商優(yōu)惠”。一般的體現(xiàn)形式就是交多少抵總房款的多少，一般是在開盤前的一種優(yōu)惠，但是這種方式是法律禁止的，參與有風(fēng)險(xiǎn)！
2、按時(shí)簽約的優(yōu)惠
一般開發(fā)商為穩(wěn)定成交，當(dāng)你交納定金選房以后，如果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂購(gòu)房合同、交納首付款會(huì)再次給你一定的優(yōu)惠，這是一種固定客源的優(yōu)惠方式，防止購(gòu)房者在簽約前變卦。
3、開盤當(dāng)天的優(yōu)惠
開盤當(dāng)天開發(fā)商為刺激購(gòu)房者下定決心，也會(huì)推出一些優(yōu)惠政策，并且這些一般都可以和別的優(yōu)惠疊加使用，開盤優(yōu)惠一般都會(huì)限制在開盤當(dāng)天使用，所以如果你是真的準(zhǔn)客戶，開盤的優(yōu)惠不要錯(cuò)過(guò)。
以上的這些都是最基礎(chǔ)的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，置業(yè)顧問(wèn)也會(huì)和你說(shuō)明白，當(dāng)然除了這些還有一些隱性的優(yōu)惠就需要我們自己挖掘了。
1、老帶新的優(yōu)惠
老帶新指的是已經(jīng)購(gòu)房的業(yè)主可以推薦新的購(gòu)房者，這樣老業(yè)主可以享受一定的傭金，如果你要購(gòu)買朋友已經(jīng)購(gòu)買過(guò)的樓盤，那就趕緊問(wèn)問(wèn)這個(gè)項(xiàng)目有沒(méi)有老帶新的優(yōu)惠吧。根據(jù)目前市場(chǎng)的行情來(lái)看，老帶新是一種比較有效的營(yíng)銷方式，容易操作，并且對(duì)樓盤能形成一個(gè)比較好的口碑營(yíng)銷。
2、單位團(tuán)購(gòu)房
單位團(tuán)購(gòu)房指的是：?jiǎn)挝粌?nèi)一定數(shù)量的購(gòu)房者自發(fā)組團(tuán)或者在團(tuán)購(gòu)組織的安排下，以低于散戶的市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買房產(chǎn)的一種購(gòu)房形式。但是團(tuán)購(gòu)房要警惕的是可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗鼘儆诜钦?guī)的開發(fā)商融資手段，后期如果出現(xiàn)扯皮會(huì)比較麻煩。所以需要謹(jǐn)慎參團(tuán)。
3、五人成團(tuán)
這種團(tuán)購(gòu)形式和單位團(tuán)購(gòu)房更加松散，并且缺失單位成員的相互熟識(shí)的性質(zhì)，因此需要更加謹(jǐn)慎。
4、分銷的傭金返點(diǎn)
目前很多開發(fā)商都有“全民經(jīng)濟(jì)人”的活動(dòng)，一般在品牌開發(fā)商的公眾號(hào)就可以注冊(cè)，然后提供的客戶成交以后就可以收取一定比例的傭金，準(zhǔn)購(gòu)房者可以和朋友溝通好以后，通過(guò)這種方式來(lái)獲取一定的優(yōu)惠。
最后給購(gòu)房者一個(gè)忠告：不要瞧不起你的職業(yè)顧問(wèn)，他們可能在你沒(méi)成為準(zhǔn)客戶的時(shí)候，會(huì)用一些非正規(guī)的方式引導(dǎo)你成為準(zhǔn)客戶，但是當(dāng)你真的成為準(zhǔn)客戶的時(shí)候，他們是你買房過(guò)程中最能幫助你的人。容積率、得房率這些你可能懂也可能不懂，他們可以幫你選，一些真實(shí)的銷控信息也只有職業(yè)顧問(wèn)那里才有，最終的選房方式、最終的優(yōu)惠政策，甚至說(shuō)有沒(méi)有內(nèi)部銷控，有沒(méi)有提前選房，這些細(xì)節(jié)都是職業(yè)顧問(wèn)才能告訴你的。
所以，職業(yè)無(wú)貴賤，敬業(yè)有高低。
end
聯(lián)系客服
