杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問題的解答
編者按：為進(jìn)一步提高建設(shè)工程、房屋買賣、物業(yè)糾紛案件審判質(zhì)量，統(tǒng)一裁判尺度，我庭對(duì)近年來(lái)審判實(shí)踐中的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題進(jìn)行了梳理、歸納，經(jīng)全市兩級(jí)法院研討、論證，并與杭州仲裁委員會(huì)、杭州市律師協(xié)會(huì)溝通，形成了相對(duì)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)將相關(guān)意見整理匯總?cè)缦?，供審判?shí)踐參考。
第一部分 建設(shè)工程糾紛案件
一、合同效力認(rèn)定
1、如何理解《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第一條第一款第（二）項(xiàng)中規(guī)定的“沒有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義承攬建設(shè)工程”。
答：具體可分為以下幾種情形，即：
（1）不具有從事建筑活動(dòng)主體資格的個(gè)人、合伙組織或企業(yè)以具備從事建筑活動(dòng)資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程。
（2）資質(zhì)等級(jí)低的建筑企業(yè)已資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)的名義承攬工程。
（3）不具有工程總包資格的建筑企業(yè)以具有總包資格的建筑企業(yè)的名義承攬工程。
2.如何區(qū)分建設(shè)工程施工過(guò)程中的掛靠與內(nèi)部承包？
對(duì)于建設(shè)單位內(nèi)部承包合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是工程承包人就其承包的全部或部分工程與其下屬分支機(jī)構(gòu)或職工簽訂的工程承包合同，屬建筑施工企業(yè)的一種內(nèi)部經(jīng)營(yíng)方式，法律和行政法規(guī)對(duì)此并不禁止，該承包人應(yīng)對(duì)工程施工過(guò)程及質(zhì)量等進(jìn)行管理，對(duì)外承擔(dān)施工合同的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)事人一方以內(nèi)部承包合同中的承包方無(wú)施工資質(zhì)為由主張?jiān)搩?nèi)部承包合同無(wú)效的，不予支持。而掛靠則是指實(shí)際施工主體借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義承攬建設(shè)工程，該實(shí)際施工主體與被掛靠企業(yè)間并不存在隸屬或管理關(guān)系，構(gòu)成獨(dú)立主體間的承包合同關(guān)系，如果掛靠單位并無(wú)相應(yīng)施工資質(zhì)的，應(yīng)認(rèn)定該承包合同關(guān)系無(wú)效。因此，二者區(qū)分主要應(yīng)從合同當(dāng)事人間是否有勞動(dòng)或隸屬管理關(guān)系，承包工程所需資金、材料、技術(shù)是否由對(duì)方當(dāng)事人提供等進(jìn)行判斷。
二、合同責(zé)任認(rèn)定
1.對(duì)《解釋》第二十六條中規(guī)定的，發(fā)包人在欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)對(duì)實(shí)際施工人所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，應(yīng)如何理解？
答：建設(shè)工程因非法轉(zhuǎn)包、違法分包導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同無(wú)效的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在其欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)，與非法轉(zhuǎn)包人、違法分包人向?qū)嶋H施工人承擔(dān)連帶責(zé)任。同時(shí)，實(shí)際施工人以發(fā)包人為被告要求支付工程價(jià)款的，一般應(yīng)當(dāng)追加非法轉(zhuǎn)包人或者違法分包人為被告參加訴訟。
發(fā)包人以款項(xiàng)已付清或?qū)嶋H施工人要求給付的工程價(jià)款高于其欠付的工程價(jià)款進(jìn)行抗變的，應(yīng)當(dāng)由發(fā)包人承擔(dān)舉證責(zé)任。
2.掛靠人以被掛靠人名義訂立建設(shè)工程施工合同，因履行該合同產(chǎn)生的民事責(zé)任，被掛靠人是否應(yīng)當(dāng)與掛靠人一并承擔(dān)連帶責(zé)任？
答：掛靠人作為實(shí)際施工主體應(yīng)對(duì)自己的施工內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，被掛靠人雖未直接參與工程建設(shè)施工，但允許他人以自己名義承攬施工，也應(yīng)負(fù)擔(dān)該施工行為產(chǎn)生的法律后果。因此，當(dāng)該建設(shè)工程施工合同向?qū)Ψ街鲝垝炜咳伺c被掛靠人承擔(dān)連帶責(zé)任的，一般應(yīng)予以支持。
三、工程鑒定
1.在建設(shè)工程造價(jià)鑒定中，鑒定單位以承包人出具的工程簽證單等工程施工資料有瑕疵為由不予認(rèn)定的，對(duì)于相應(yīng)的工程量及工程價(jià)款法院應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：首先，應(yīng)當(dāng)有鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)其不予認(rèn)定的理由予以說(shuō)明，在當(dāng)事人一方有證據(jù)證明該工程簽證單等施工資料有效的，或者所涉工程量已實(shí)際施工完畢的情況下，可要求鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)存疑部分工程量及價(jià)款仍予以簽訂并單列，供審判時(shí)審核認(rèn)定。
2.對(duì)于確需鑒定才能認(rèn)定工程量或工程造價(jià)的案件中，當(dāng)事人雙方均拒不申請(qǐng)鑒定的，應(yīng)如何處理？
答：除依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，屬于應(yīng)當(dāng)由人民法院調(diào)查收集的證據(jù)外，對(duì)工程量或工程造價(jià)進(jìn)行鑒定應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，對(duì)工程量或工程造價(jià)進(jìn)行鑒定應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行。工程量或工程造價(jià)須經(jīng)鑒定才能確定的，應(yīng)當(dāng)告知負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人在一定期限內(nèi)提出鑒定申請(qǐng)，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人拒不申請(qǐng)的，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。
在鑒定過(guò)程中，因一方當(dāng)事人拒不配合，導(dǎo)致鑒定無(wú)法進(jìn)行的，在釋明不利后果的情況下，可以判決不履行舉證義務(wù)一方承擔(dān)舉證不能的不利后果。
四、價(jià)款結(jié)算
1.建設(shè)工程施工合同中未明確約定“發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在合同約定的期限內(nèi)不予答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件”的，承包人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，如何處理？
答：合同中沒有此項(xiàng)明確約定的，承包人要求按照竣工結(jié)算文件進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算的，應(yīng)不予支持。
2.承包人向發(fā)包人提交工程結(jié)算文件，但發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由拒絕結(jié)算的，承辦人主張支付欠付工程價(jià)款利息的，應(yīng)如何計(jì)算？
答：應(yīng)區(qū)分為兩種情況進(jìn)行處理
（1）建設(shè)工程施工合同中明確約定，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)期限內(nèi)對(duì)承包人送交的結(jié)算文件進(jìn)行審核，發(fā)包人在期滿后仍未支付工程價(jià)款的，應(yīng)自合同約定的審核結(jié)算期限屆滿的次日起計(jì)算工程價(jià)款利息。
（2）如果雙方未作欠款約定或者約定不明的，該項(xiàng)利息應(yīng)從承包人起訴之日開始計(jì)算。
五、工程驗(yàn)收
承包人向發(fā)包人提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由拒絕驗(yàn)收的，或因發(fā)包人無(wú)正當(dāng)理由，拒絕提供驗(yàn)收資料文件而導(dǎo)致無(wú)法驗(yàn)收的，如何認(rèn)定處理？
答：在上述情形下，發(fā)包人的行為可視為放棄工程驗(yàn)收的權(quán)利，可推定該工程已驗(yàn)收合格。
六、工程質(zhì)量
《解釋》第十三條規(guī)定：“建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用后，又以使用部分質(zhì)量不符合約定為由主張權(quán)利的，不予支持”。但如果建設(shè)工程進(jìn)行了竣工驗(yàn)收，在竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出具之前，發(fā)包方擅自占有建筑物并開始使用的，又再行以使用部分工程質(zhì)量不合格為由，主張權(quán)利的，應(yīng)如何進(jìn)行認(rèn)定？
答：此行為與使用未峻驗(yàn)收工程性質(zhì)一致，均屬于接收不安全、不合格的建筑物，應(yīng)由發(fā)包人自擔(dān)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
七、工程價(jià)款給付
1、在承包人訴請(qǐng)給付工程價(jià)款訴訟中，發(fā)包方以工程質(zhì)量存在問題為由拒絕支付價(jià)款或扣減工程價(jià)款的，應(yīng)如何處理？
答：可按照以下情形進(jìn)行處理：
（1）如果是工程通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，一般應(yīng)屬于保修范圍，建設(shè)單位不能以此作為拒絕支付價(jià)款的抗辯而應(yīng)當(dāng)就此提出反訴或另行起訴，要求承包人承擔(dān)保修責(zé)任或者賠償損失；
（2）如果是在竣工驗(yàn)收之前或者竣工驗(yàn)收過(guò)程中，有證據(jù)證明存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位以此作為抗辯拒絕支付價(jià)款或減少價(jià)款的，基于合同法先履行抗辯的原則，應(yīng)當(dāng)予以支持。但是如果發(fā)包方要求承包方承擔(dān)修理、返工或者改建費(fèi)用或要求承包方賠償因工程質(zhì)量不符合約定而造成的其他財(cái)產(chǎn)或者人身?yè)p害的，則應(yīng)告知其進(jìn)行反訴或另行起訴。
應(yīng)當(dāng)注意的是，發(fā)包人在施工過(guò)程中提出質(zhì)量異議，若經(jīng)鑒定異議不稱立的，承包人的相應(yīng)損失均應(yīng)由發(fā)包方承擔(dān)。
（3）若發(fā)包人要求承包人賠償因工程質(zhì)量不符合約定而造成的其他財(cái)產(chǎn)或者人身?yè)p害的，也應(yīng)當(dāng)告知其進(jìn)行反訴或另行起訴。
2、在建設(shè)工程施工合同中未約定付款期限或約定期限不明的情況下，是否可以在該合同示范文本中規(guī)定的結(jié)算文件審核期限屆滿后，即開始計(jì)算承包人向發(fā)包人主張欠付工程價(jià)款的訴訟時(shí)效期間？
答：根據(jù)工程建設(shè)現(xiàn)狀，承包人提交決算文件后發(fā)包人長(zhǎng)期未予答復(fù)的情形較為普遍，如果一概在合同示范文本中規(guī)定的結(jié)算文件審核期限屆滿后，即開始計(jì)算欠付工程款的訴訟時(shí)效期間，不利于保護(hù)承包人的合法利益。鑒于此，應(yīng)當(dāng)綜合考慮工程價(jià)款已具備給付的客觀性，應(yīng)當(dāng)在決算報(bào)告或者審計(jì)報(bào)告出具后，確定相應(yīng)的合理時(shí)間點(diǎn)，開始計(jì)算承包人追索工程欠款的訴訟時(shí)效期間。如果在雙方簽訂的建設(shè)工程施工合同中明確約定，“發(fā)包人收到竣工結(jié)算文件后，在合同約定的期限內(nèi)不予答復(fù)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件”的，則發(fā)包人未在該約定期限內(nèi)答復(fù)的，即應(yīng)視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件，在此情況下，若未再在另行約定付款日期的，則上述訴訟時(shí)效期間應(yīng)從該約定的期間屆滿次日起計(jì)算。
八、其他問題
1、如何認(rèn)定加蓋有項(xiàng)目部專用章或者由項(xiàng)目經(jīng)理簽字的單據(jù)、票證的行為效力？
答：項(xiàng)目部是施工承包企業(yè)具體實(shí)施施工行為的組織體，項(xiàng)目經(jīng)理指受企業(yè)委托對(duì)工程項(xiàng)目施工過(guò)程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是企業(yè)在工程項(xiàng)目上的代表人。從當(dāng)前的建筑工程承包現(xiàn)狀來(lái)看，承包人的項(xiàng)目部或項(xiàng)目經(jīng)理以承包人名義訂立合同，債權(quán)人要求承包人承擔(dān)民事責(zé)任的，一般應(yīng)予支持，但承包人有證據(jù)證明債權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道項(xiàng)目部或者項(xiàng)目經(jīng)理沒有代理權(quán)限的除外。但應(yīng)當(dāng)注意的是，對(duì)于除項(xiàng)目經(jīng)理以外的所謂現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人或材料員、采購(gòu)員等，因其自身并無(wú)法律、法規(guī)或行業(yè)規(guī)范所賦予的項(xiàng)目部管理權(quán)力，故對(duì)此類人員的簽證是否具有表見代理的效力，則應(yīng)當(dāng)由主張?jiān)摫硪姶硇袨槌闪⒌囊环疆?dāng)事人舉證。同理，對(duì)于項(xiàng)目部技術(shù)專用章的效力，也同樣如此。
2、按照《解釋》第21條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同為結(jié)算依據(jù)，但在建設(shè)工程合同履行過(guò)程當(dāng)中，因設(shè)計(jì)變更或者遇特殊地質(zhì)情況等客觀原因?qū)е鹿こ塘吭鰷p，當(dāng)事人協(xié)商一致對(duì)中標(biāo)合同的內(nèi)容進(jìn)行修改的，應(yīng)如何認(rèn)定該項(xiàng)變更行為的效力？
答：該項(xiàng)變更行為屬于正常行使合同變更權(quán)，修改后的合同可以作為結(jié)算過(guò)程價(jià)款的依據(jù)。
3、根據(jù)《合同法》第287條的規(guī)定，建設(shè)過(guò)程合同一章沒有規(guī)定的，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。而《合同法》第268條規(guī)定，定作人可以隨時(shí)解除承攬合同。那么是否可以理解為，建設(shè)工程施工合同的發(fā)包人也享有“隨時(shí)解除權(quán)”?
答：建設(shè)工程合同的發(fā)包人行使解除權(quán)必須符合《解釋》第8條的規(guī)定，不應(yīng)任意擴(kuò)大解除權(quán)的行使范圍。
4、無(wú)效合同的實(shí)際施工人是否仍可行使優(yōu)先受償權(quán)？
答：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，是立法對(duì)承包人應(yīng)得工程價(jià)款的優(yōu)先保護(hù)，屬于承包人的法定權(quán)利。即使承包合同被認(rèn)定無(wú)效，但承包人所享有的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)依然存在，相應(yīng)的其優(yōu)先受償權(quán)也應(yīng)一并受到保護(hù)。
5、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第四條規(guī)定：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。那么承包人行使該優(yōu)先受償權(quán)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?
答：雖然上述批復(fù)規(guī)定了該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為六個(gè)月，但從《合同法》第286條的條文本意分析，該六個(gè)月的期限，僅是規(guī)定應(yīng)由承包人向發(fā)包人催告支付工程價(jià)款，至于是否選擇折價(jià)、拍賣等形式受償?shù)?，并不在該期限?nèi)。但應(yīng)當(dāng)明確，從承包人催告時(shí)起，就意味著其知道自身可以行使優(yōu)先受償權(quán)了，所以也應(yīng)當(dāng)從這一時(shí)間點(diǎn)計(jì)算該項(xiàng)權(quán)利的訴訟時(shí)效，即為兩年，若兩年還內(nèi)不起訴的，則應(yīng)喪失該優(yōu)先受償?shù)膭僭V權(quán)。
第二部分 房屋買賣
一、在房屋買賣過(guò)程中，若涉及房屋原有抵押貸款尚未清償完畢的，是否需要通知該貸款銀行參加訴訟？
答：因該房屋原有按揭貸款未償還完畢，抵押權(quán)尚未消滅，則轉(zhuǎn)讓抵押物的應(yīng)征得抵押權(quán)人同意。同時(shí)，因?yàn)榉课莸牡盅旱怯浬形醋N，在今后辦理過(guò)戶登記時(shí)需要涉及抵押權(quán)人他項(xiàng)權(quán)證的變更事宜。因此，在案件審理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)通知貸款銀行作為第三人參加訴訟。
二、對(duì)經(jīng)由房屋中介方居間達(dá)成的房屋買賣意向書的性質(zhì)應(yīng)如何界定？中介方是否屬于必須參加訴訟的當(dāng)事人？
答：此類房屋買賣意向書內(nèi)容較為豐富，既具有中介方與買賣雙方間的居間協(xié)議，同時(shí)也具有中介方作為買賣雙方的代理人委托代理協(xié)議性質(zhì)，同時(shí)還具有買賣雙方為達(dá)成正式買賣合同而簽訂的預(yù)約性質(zhì)。
如果是因未能簽訂正式房屋買賣合同所產(chǎn)生的此類意向書糾紛，因其爭(zhēng)議標(biāo)的還是圍繞房屋買賣中的權(quán)利義務(wù)約定，所以該糾紛案由應(yīng)定為房屋買賣合同糾紛，此時(shí)因?yàn)橹薪榉绞亲鳛橘I賣雙方的居間人，視案情需要，可將中介方列為第三人參與訴訟。
如果是因中介方與買或賣一方因中介居間行為產(chǎn)生爭(zhēng)議，則應(yīng)定性為居間合同糾紛，中介方應(yīng)作為必須參加訴訟的當(dāng)事人參與訴訟。
三、對(duì)于因買賣一方違反意向書約定，致使正式房屋買賣合同無(wú)法簽訂而產(chǎn)生的違約責(zé)任，應(yīng)如何認(rèn)定處理？
答：首先，根據(jù)本地區(qū)的房產(chǎn)交易實(shí)際情況及相關(guān)規(guī)定，房屋交易必需要簽訂相應(yīng)的正式房屋轉(zhuǎn)讓合同方可實(shí)施。因此，上述意向書的內(nèi)容約定即使完備，但也只能認(rèn)定為正式房屋交易行為實(shí)施前的預(yù)約。
其次，因一方違約行為而無(wú)法達(dá)成本約，即簽訂正式的房屋買賣合同情形下，其違約責(zé)任也僅能是該預(yù)約合同項(xiàng)下的違約責(zé)任，交易雙方的實(shí)際損失也應(yīng)限定在為準(zhǔn)備達(dá)成本約而支出的費(fèi)用范圍內(nèi)。對(duì)于未達(dá)成本約所產(chǎn)生的預(yù)期利益損失，即房屋交易的價(jià)差，則一般情形下不屬于賠償范圍。
第三，對(duì)于一方當(dāng)事人主張繼續(xù)履行該意向書約定，簽訂正式買賣合同的。一般情形下，應(yīng)不予支持。對(duì)于因國(guó)家政策原因?qū)е潞炗喴庀驎鴷r(shí)約定的交易條件發(fā)生變更，且雙方也未能就變更協(xié)議內(nèi)容達(dá)成一致意見的，一方當(dāng)事人主張解除該意向書，應(yīng)予以支持，并結(jié)合案件具體情形確定相應(yīng)的違約責(zé)任。
第四、根據(jù)《合同法》第424條、第427條的規(guī)定，中介方作為居間人所要促成成立的應(yīng)當(dāng)是正式的房屋買賣合同，而非僅僅是意向書。在正式的房屋買賣合同沒有成立的情況下，中介方僅能請(qǐng)求支付其從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。
四、在商品房“一房二賣”的案件中，合同均合法有效，也均未辦理過(guò)戶登記，但其中一位受讓人已先行“合法占有”，現(xiàn)未能占有房屋的當(dāng)事人起訴要求依法過(guò)戶登記，應(yīng)如何處理？
答：對(duì)此可以參照省高院《關(guān)于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見》（試行）第八條的精神處理：即
1、已經(jīng)辦理過(guò)商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予以支持；
2、均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，已先行合法占有房屋的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持；
3、均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，亦未合法占有房屋，先行支付購(gòu)房款的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持；
4、均已或均未辦理商品房預(yù)售合同登記備案，合同均未履行，合同登記備案在先或成立在先的買受人，請(qǐng)求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得房屋的買受人請(qǐng)求解除合同的，按照《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的有關(guān)規(guī)定處理。
五、對(duì)涉及經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)及價(jià)值分割應(yīng)如何處理？
答：1、經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人在取得房屋所有權(quán)證之日起未滿五年的，根據(jù)《杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房交易辦法》第三十一條的規(guī)定，此類房屋不得交易，并且依照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九的規(guī)定，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。因此，對(duì)涉及該情形下的經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同應(yīng)認(rèn)定不發(fā)生法律效力。
2、當(dāng)事人因繼承、離婚、析產(chǎn)糾紛主張經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，根據(jù)《杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房交易辦法》第三十二條的規(guī)定，可視情予以支持，涉及該房屋的價(jià)值分割的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估機(jī)構(gòu)按照經(jīng)濟(jì)適用房交易標(biāo)準(zhǔn)作出價(jià)值評(píng)估后進(jìn)行分割。
第三部分 物業(yè)服務(wù)合同糾紛
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以無(wú)明確物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者無(wú)書面合同約定為由進(jìn)行抗辯的，應(yīng)如何處理？
答：當(dāng)事人雙方不能就物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見的，可以參照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以處理。
二、物業(yè)費(fèi)糾紛中，對(duì)于業(yè)主提出的拒繳或減交物業(yè)費(fèi)的主張應(yīng)如何認(rèn)定處理？
答：對(duì)業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)為由提出的抗辯主張，經(jīng)審理認(rèn)定屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回或者酌減物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)訴請(qǐng)。但如果業(yè)主抗辯理由是以其未享受到物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)內(nèi)容，或者無(wú)需何種服務(wù)的，一般情況下應(yīng)不予采信。對(duì)于因物業(yè)服務(wù)瑕疵，對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)造成損害的，則應(yīng)告知業(yè)主另行起訴。
三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中第六條的規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”。那么是否可以理解為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催繳行為，是其起訴業(yè)主支持欠繳物業(yè)費(fèi)的前置程序？
答：上述司法解釋的規(guī)定是對(duì)業(yè)主權(quán)利的特殊保護(hù)，物業(yè)服務(wù)人有義務(wù)在合理的催告期限內(nèi)，以業(yè)主知曉或者應(yīng)當(dāng)知曉的合理方式，提示業(yè)主及時(shí)繳納相關(guān)服務(wù)費(fèi)用，而不能直接訴至法院。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在起訴時(shí)無(wú)證據(jù)證明已盡該項(xiàng)催告義務(wù)的，則不應(yīng)予以受理，已經(jīng)受理的，應(yīng)當(dāng)駁回起訴。
四、物業(yè)糾紛中，物業(yè)公司起訴要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，業(yè)主提起反訴，認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，要求確認(rèn)物業(yè)合同無(wú)效的，應(yīng)如何處理？
答：對(duì)業(yè)主提出的該項(xiàng)合同無(wú)效抗辯應(yīng)屬于業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)間糾紛，而并非物業(yè)費(fèi)糾紛的審查范圍。但應(yīng)向業(yè)主釋明，對(duì)其主張的無(wú)效事由可另案訴訟。若業(yè)主另案提出確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的，應(yīng)中止本案審理。
五、物業(yè)服務(wù)合同被認(rèn)定無(wú)效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張業(yè)主支付欠繳物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)如何處理？
答：因物業(yè)服務(wù)合同為持續(xù)的實(shí)踐性合同，接受服務(wù)的業(yè)主有義務(wù)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)支付對(duì)價(jià)。因此，即使物業(yè)服務(wù)合同被確認(rèn)無(wú)效后，業(yè)主仍負(fù)有支付相應(yīng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。但對(duì)于該物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求支付的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)卣鞴懿块T規(guī)定的相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)所對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合雙方合同約定標(biāo)準(zhǔn)，酌情確定相應(yīng)的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，判令業(yè)主給付。
杭州市中級(jí)人民法院民一庭
二0一0年十一月一日
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