考察一處房產是否值得投資，最重要的就是評估其投資價值，即考慮房產的價格與期望的收入是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產價值，不妨一試。
一、租金乘數公式。
租金乘數＝投資金額／每年潛在租金收入，小于12。
比如一套房子，2001年時售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12。如果一處房產的租金乘數超過12，很可能會帶來負現(xiàn)金流。這套房子如今的售價已經上漲到60萬元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25，已經大大超過了合理的范圍。
二、投資回收年數公式。
投資回收年數＝（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。回收年數越短越好，合理的年數在8~10年左右。
仍以上面提到的那套房子為例，假設2001年時首付5萬元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當時它的投資回收年數是10．3年。但是到了2005年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現(xiàn)在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。
三、年收益公式。
如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產購買價，那么該物業(yè)物有所值；如果該物業(yè)的年收益×15年>房產購買價，該物業(yè)尚具升值空間；如果該物業(yè)的年收益×15年<房產購買價，那該物業(yè)價值已高估。
仍以上面提到的房子為例，2001年時，年租金收益為1．8萬元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度高估了。
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