【摘要】我國(guó)關(guān)于農(nóng)村房屋買賣立法體系的不足及司法實(shí)踐中的缺陷，導(dǎo)致發(fā)生了糾紛而法院在審判相關(guān)案件時(shí)由于沒(méi)有明確的法律規(guī)則的指引，其判決結(jié)果往往大相徑庭。房屋乃是人們安身立命之所，此類糾紛處理是否得當(dāng)，可能直接影響到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。因此，在立法、政策上要從管制向自治進(jìn)行轉(zhuǎn)變，承認(rèn)宅基地使用權(quán)有條件的有償取得，強(qiáng)化農(nóng)村社會(huì)保障，并在此基礎(chǔ)上逐步承認(rèn)農(nóng)村房屋及宅基地使用權(quán)可以自由流轉(zhuǎn)。而在司法實(shí)踐中，不管是從現(xiàn)行的法律體系出發(fā)，還是從利益衡量的方面考慮，都應(yīng)該承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同具有法律效力。
【關(guān)鍵字】農(nóng)村 房屋買賣 法律效力
隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的節(jié)奏在不斷加快，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)也得到迅猛發(fā)展，人口流動(dòng)頻繁，農(nóng)村房屋買賣糾紛成了法院案件受理新的增長(zhǎng)級(jí)。農(nóng)村房屋作為農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，凝聚著農(nóng)民一生的辛勞，但是現(xiàn)行法律條文中卻并沒(méi)有明確對(duì)農(nóng)村房屋賣的相關(guān)法律問(wèn)題作出規(guī)定，造成法官在審理案件時(shí)對(duì)該類糾紛的法律關(guān)系的理解和法律的適用存在不同的見(jiàn)解，出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象。如此，筆者對(duì)農(nóng)村房屋買賣糾紛的法律問(wèn)題進(jìn)行有益探討。
一、農(nóng)村房屋買賣的主要類型及法律效力問(wèn)題
?。ㄒ唬┩淮寮w的村民之間房屋買賣的法律效力
由于農(nóng)村房屋買賣的主體基于同村村民這個(gè)特殊身份，房屋買賣所受到的不利因素較少，因此農(nóng)村房屋在同村村民之間買賣的有效性是毋庸置疑的。原因有兩點(diǎn)：其一是公民對(duì)自己的合法房屋享有所有權(quán)，這在我國(guó)的憲法和法律都有明確的規(guī)定，公民有權(quán)利對(duì)房屋進(jìn)行任何的處分或者將其轉(zhuǎn)賣給他人?！段餀?quán)法》第64條規(guī)定：私人對(duì)其合法的不動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)，所以農(nóng)民對(duì)自己合法建造的房屋理所應(yīng)當(dāng)可以進(jìn)行處分。買賣就是一種處分的形式。其二是有關(guān)農(nóng)村房屋買賣的問(wèn)題，在我國(guó)現(xiàn)行法律中并沒(méi)有禁止規(guī)定，反而在一些法律法規(guī)中可以找到有關(guān)農(nóng)民能夠出賣自己合法房屋的法律依據(jù)。如《土地管理法》第62條就規(guī)定了農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。土地管理法并沒(méi)有對(duì)同一村的村民進(jìn)行房屋買賣作出禁止性規(guī)定，其效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙ā?/span>
?。ǘ﹦e村集體的村民購(gòu)買本村房屋的法律效力
對(duì)于別村集體的村民購(gòu)買本村房屋的合同是否有效問(wèn)題，目前還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的結(jié)論，司法理論界與實(shí)踐界各有看法，主要有兩種，一種是持肯定說(shuō)，另一種是持否定說(shuō)。持否定說(shuō)的理由是土地是農(nóng)民集體共有的，土地使用權(quán)是該農(nóng)村組織成員專屬的權(quán)利，所以農(nóng)村房屋買賣的合同是無(wú)效的。如果將農(nóng)村房屋用于買賣，那么同時(shí)也就動(dòng)用了農(nóng)村的土地，這樣的做法對(duì)農(nóng)村集體組織的利益有一定的破壞。買方不屬于該農(nóng)村集體組織的村民，該村的土地使用權(quán)他就無(wú)法享受，故此他們之間進(jìn)行的房屋買賣合同的效力是無(wú)效的。對(duì)于否定說(shuō)的觀點(diǎn)，持肯定說(shuō)的也有他們的見(jiàn)解。理由是：第一，我國(guó)的憲法和法律法規(guī)在不同集體村民之間購(gòu)買農(nóng)村房屋問(wèn)題上沒(méi)有明確的禁止性規(guī)定。第二，允許其他村集體的村民購(gòu)買本村房屋的做法有利于刺激農(nóng)村經(jīng)濟(jì)交易，促使農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)繁榮。從有利于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的角度考慮，筆者比較傾向于肯定說(shuō)觀點(diǎn)，對(duì)別村集體的村民購(gòu)買本村房屋的效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫秸J(rèn)可。
?。ㄈ┏擎?zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村村民房屋的法律效力
對(duì)此種類型，司法實(shí)踐普遍是認(rèn)定為不具有法律效力的，涉及到土地所有權(quán)和土地使用權(quán)這兩個(gè)概念，農(nóng)村土地權(quán)利的主體具有身份特殊性，只能是農(nóng)村集體中的村民。但有觀點(diǎn)提出，此類型房屋買賣存在特殊情形，只要具備了特殊的條件也可以承認(rèn)該合同的效力。[1]第一，買方是城市居民的身份，但他們的父母、配偶或子女是所購(gòu)房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而且該房屋是家庭成員一同出資購(gòu)買的并且已經(jīng)居住在一起，該房屋合同買賣也征得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，農(nóng)村房屋買賣合同有效。第二，賣方將農(nóng)村房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該宅基地已經(jīng)被國(guó)家征收為國(guó)有土地國(guó)有土地，賣方由原來(lái)的農(nóng)民變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地因?yàn)橘u方身份變化其屬性也發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。第三，城鎮(zhèn)居民在進(jìn)行完房屋買賣交易后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。第四，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買了農(nóng)村房屋之后，如果所購(gòu)買房屋已經(jīng)經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。筆者以為，此觀點(diǎn)對(duì)實(shí)踐操作具有一定理論借鑒意義。
二、農(nóng)村房屋買賣糾紛的司法裁判困境
?。ㄒ唬├碚摖?zhēng)議不相上下，農(nóng)村房屋買賣糾紛司法理論支撐難以統(tǒng)一
1、買賣合同無(wú)效說(shuō)。孟勤國(guó)教授主張農(nóng)村房屋買賣合同的效力是無(wú)效的，他主張合同無(wú)效的原因是我國(guó)的法律規(guī)定禁止農(nóng)村宅基地進(jìn)行買賣，那么依據(jù)房屋和土地是一體的，農(nóng)村房屋也不得拿來(lái)進(jìn)行買賣。宅基地是農(nóng)民生產(chǎn)以及生活所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，通過(guò)禁止買賣宅基地，那么相應(yīng)的也就禁止了農(nóng)村房屋買賣，這對(duì)于保護(hù)農(nóng)民能夠有一個(gè)安身立民之所起到非常大的作用，如果放手農(nóng)村宅基地在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，那么將會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民沒(méi)有居住的定所，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)行交易不過(guò)是反映了一些弱勢(shì)群體的利益訴求。[2]孟勤國(guó)教授的主張被很多認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣無(wú)效的學(xué)者認(rèn)可，考慮到保護(hù)農(nóng)民的利益，農(nóng)村房屋買賣的法律效力應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。
2、買賣合同有效說(shuō)。贊同有效說(shuō)的專家學(xué)者們認(rèn)為，禁止農(nóng)村房屋買賣是沒(méi)有法律條文有類似的規(guī)定的，我國(guó)的法律法規(guī)在該問(wèn)題上并沒(méi)有明確的禁止態(tài)度，只是對(duì)宅基地用來(lái)買賣做了一定的限制。而且禁止宅基地買賣也只是以通知的形式予以規(guī)定，對(duì)于這種形式就認(rèn)定房屋買賣無(wú)效，理由也是有些不夠充分的。法律沒(méi)有明文規(guī)定禁止的行為即被認(rèn)為是許可，在此種情況下就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣合同的效力。農(nóng)村房屋買賣合同屬于合同法的范疇，其合同的判斷效力有四個(gè)要求：其一合同雙方必須是具有民事能力和承擔(dān)民事責(zé)任的人，其二雙方的意思表示真實(shí)，其三買賣合同的內(nèi)容不能違背了法律的規(guī)定，其四形式要滿足當(dāng)事人的要求。所以依次可以得知，農(nóng)村房屋買賣的雙方在訂立合同時(shí)只要滿足以上四個(gè)條件，那么該房屋買賣合同就應(yīng)該是有效的，對(duì)買賣雙方都有約束力。允許宅基地自由轉(zhuǎn)讓有利于我國(guó)的城市化進(jìn)程，而如果對(duì)城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋以及處分宅基地強(qiáng)行限制，很容易引發(fā)出不必要的問(wèn)題和矛盾。所以，應(yīng)該使宅基地使用權(quán)流通性在市場(chǎng)上得到充分的發(fā)揮?！段餀?quán)法》出臺(tái)后，最高法院的法官、學(xué)者們也認(rèn)為：宅基地使用權(quán)人可以將地上房屋以轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)給他人，并且宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。那么，既然宅基地使用權(quán)的買賣是自由的，其上房屋的買賣當(dāng)然也不應(yīng)當(dāng)受到限制，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。[3]
3、買賣合同效力折中說(shuō)。農(nóng)村房屋買賣是否具有法律效力，我國(guó)的學(xué)者韓世遠(yuǎn)并沒(méi)有正面回答，但他卻提出了解決此問(wèn)題的辦法——宅基地法定租賃權(quán)。他的觀點(diǎn)是對(duì)于宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，適用不同的法律來(lái)解決，對(duì)于宅基地使用權(quán)的問(wèn)題用合同法來(lái)解決，對(duì)于房屋買賣問(wèn)題則用物權(quán)法來(lái)解決。他的解決方案參考了臺(tái)灣的“法定租賃權(quán)”。臺(tái)灣《民法債權(quán)編》第425條有規(guī)定：“土地及其他土地上房屋同屬一人所有，僅將土地或者僅將房屋所有權(quán)讓與他人，或者將土地和房屋同時(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人之間，或房屋受讓人與土地受讓人之間，推定在房屋的使用期內(nèi)有租賃關(guān)系。”買方在房屋買賣交易后獲得了房屋的所有權(quán)，但是卻沒(méi)有因此而獲得土地使用的權(quán)利，那么解決的方式就是他來(lái)租賃土地的使用權(quán)，這就是所說(shuō)的法定租賃權(quán)，這樣的做法既解決了房屋買賣問(wèn)題，又解決了土地使用權(quán)的問(wèn)題。在法定租賃權(quán)的理論之下，受讓人即使是外村村民或者城市居民，其受讓了農(nóng)村的房屋后雖不能享有該村的宅基地使用權(quán)，但其本身與集體經(jīng)濟(jì)組織建立起了一種所謂“法定租賃關(guān)系”。韓教授認(rèn)為，“法定租賃權(quán)”具有很好的借鑒意義，為我國(guó)對(duì)此問(wèn)題的立法貢獻(xiàn)了一定的依據(jù)。[4]
?。ǘ┓煞ㄒ?guī)規(guī)定不成體系，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛法律適用爭(zhēng)議大
農(nóng)村房屋的建造是在集體土地之上進(jìn)行的，房屋和宅基地是一體的，農(nóng)村房屋買賣必須涉及到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。因此，農(nóng)村房屋的買賣合同的效力不僅受到《合同法》的規(guī)制，還受到《物權(quán)法》、《土地管理法》及其他行政法規(guī)及部門規(guī)章甚至相關(guān)規(guī)定的制約。目前我國(guó)對(duì)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的法律條文不夠規(guī)范，并且在司法解釋上也不夠明確。法院在法律適用問(wèn)題上較為棘手，重點(diǎn)表現(xiàn)為法官對(duì)合同效力的認(rèn)定各有不同。司法實(shí)務(wù)界普遍認(rèn)同的同一個(gè)村的村民之間進(jìn)行的房屋買賣合同是有效的。但又有一個(gè)問(wèn)題，即農(nóng)村內(nèi)部成員在房屋買賣問(wèn)題上分為三種：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚未分到宅基地。[5]《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條的規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)法條可以看出能夠?qū)⒄剡M(jìn)行買賣的只有后面的兩種情況。。對(duì)于農(nóng)民與本村村民之外的人員之間進(jìn)行的房屋買賣的問(wèn)題，審判實(shí)踐中多數(shù)的法院是不承認(rèn)其合同是有效的。理由是：第一，在我國(guó)的法律制度中，法律法規(guī)對(duì)宅基地的買賣明文規(guī)定是禁止的行為。國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條中規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房屋證?！眹?guó)家土地管理局《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》（〔1990〕國(guó)土函字第97號(hào)）也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。第二，土地使用權(quán)是農(nóng)民集體享有的一項(xiàng)權(quán)利，具有特定的身份關(guān)系，所以在法律上是不可以轉(zhuǎn)讓的。買方以買房屋的表面意思掩蓋了買土地的真實(shí)意圖，如今我國(guó)正努力實(shí)現(xiàn)房地一體，買賣了房屋的也就意味著對(duì)土地進(jìn)行處分，我國(guó)的法律法規(guī)對(duì)此是明確禁止的，因?yàn)檫@樣的做法對(duì)于農(nóng)民的的權(quán)益會(huì)產(chǎn)生很大的影響。第三，在現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村房屋買賣雖然達(dá)成，但是在登記機(jī)關(guān)登記時(shí)卻無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書的變更登記，房屋買賣的交易雖然達(dá)成，但法律并不承認(rèn)買方所有權(quán)人的身份。
（三）社會(huì)保障制度不夠到位，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛處理的社會(huì)效果考慮難
我國(guó)法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的規(guī)定是區(qū)別對(duì)待的。在土地使用權(quán)的買賣問(wèn)題上我國(guó)的法律法規(guī)有明文規(guī)定，禁止將農(nóng)村土地與不同村村民或城鎮(zhèn)居民進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但是對(duì)土地上的房屋買賣卻沒(méi)有明確的規(guī)定。缺少明確的法律規(guī)定，擺在人們面就有兩個(gè)難題：房屋能否脫離土地進(jìn)行單獨(dú)買賣和房屋和土地能否同時(shí)轉(zhuǎn)讓給他人。有人覺(jué)得農(nóng)村房屋買賣會(huì)牽扯到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，既然法律在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題上是禁止態(tài)度，那么在建造在土地之上的農(nóng)村房屋就不能用來(lái)買賣。也有人認(rèn)為，法律沒(méi)有禁止房屋的買賣，在法律沒(méi)有明確禁止的情況下，只要雙方自愿達(dá)成意思統(tǒng)一，就可以將農(nóng)村房屋在市場(chǎng)上自由進(jìn)行買賣。土地的所有權(quán)不是農(nóng)民享有的權(quán)利，但有農(nóng)民有很長(zhǎng)時(shí)間的使用權(quán)利，農(nóng)民對(duì)于土地上的房屋天然的享有所有權(quán)。如今房地一體的局面正逐步確立起來(lái)，如果農(nóng)民將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，那么他轉(zhuǎn)讓的不僅僅是這棟房屋，還包括了房屋所用到的土地。但是在現(xiàn)實(shí)的操作中卻不如人意，在很多城市和農(nóng)村中的房屋管理局登記房屋的所有權(quán)這方面，而土地管理局負(fù)責(zé)登記土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，土地和房屋的登記制度是彼此分開(kāi)，各不相同的。這就使得土地和土地之上的房屋被分離開(kāi)來(lái)處理也是經(jīng)常發(fā)生的事情。這無(wú)可非議的即是我國(guó)的社會(huì)保障制度在一定程度上不夠完備的，如果將農(nóng)村房屋放置在社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的道路中，對(duì)農(nóng)村房屋買賣放手，這樣的做法可能導(dǎo)致大量農(nóng)民失去他們居住的地方，嚴(yán)重的可能會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定，不利于國(guó)家的發(fā)展。國(guó)家制定法律的初衷是保障農(nóng)民的利益，但在一定程度上卻也限制了農(nóng)民對(duì)于房屋使用權(quán)的行使，限制了農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至限制了城市化進(jìn)程，阻礙了經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展。[6]
三、農(nóng)村房屋買賣糾紛解決的路徑選擇
筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋買賣合同效力應(yīng)當(dāng)有條件地承認(rèn)。首先，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了權(quán)利主體的意思自治，買賣雙方締結(jié)房屋買賣合同完全是出于真實(shí)、自愿的意思表示。其次，農(nóng)村房屋買賣并沒(méi)有與我國(guó)任何的一部法律規(guī)定的內(nèi)容存在沖突。根據(jù)《合同法》的相關(guān)解釋，足以否認(rèn)合同的有效性必須要是法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。[7]農(nóng)村房屋買賣既沒(méi)有損害國(guó)家、集體及其他人的利益，也不妨害社會(huì)公序良俗。此外，出于照顧歷史，照顧現(xiàn)狀的考慮和實(shí)現(xiàn)買賣雙方利益平衡，達(dá)到社會(huì)效果和法律效果相統(tǒng)一的目的，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力予以肯定。
?。ㄒ唬┪餀?quán)法并不禁止處分作為物權(quán)的農(nóng)村房屋
物權(quán)法并不禁止處分作為物權(quán)的農(nóng)村房屋，土地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的所有權(quán)一個(gè)是用益物權(quán)，另一個(gè)是所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)法原則，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)遵循它們本身的內(nèi)在含義，從而遵循不同的法律。所以在進(jìn)行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的分析時(shí)，可以將兩者獨(dú)立開(kāi)來(lái)，分別對(duì)待。[8]
依據(jù)上述的論述在對(duì)農(nóng)村房屋買賣進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)一邊分析房屋所有權(quán)變動(dòng)，另一邊分析土地使用權(quán)變動(dòng)，將兩者區(qū)分開(kāi)來(lái)看待，甚至可以允許一些特殊情況出現(xiàn)如房屋的所有權(quán)發(fā)生了改變但是土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生改變，在如今的宅基地體制之下，在如何處理房地一體化的問(wèn)題上就不能夠按照土地的使用權(quán)跟隨房屋的買賣而轉(zhuǎn)移來(lái)解決。但是目前戶籍制度的改革正在不斷的深化，允許宅基地使用權(quán)在市場(chǎng)上流通必然成為不可阻擋的勢(shì)頭，物權(quán)歸屬以及明確權(quán)利狀態(tài)的問(wèn)題在將來(lái)的立法過(guò)程中會(huì)得到很好的解決。
（二）物權(quán)區(qū)分原則下的農(nóng)村房屋買賣合同效力
物權(quán)區(qū)分原則即將物權(quán)的變動(dòng)區(qū)分為債權(quán)行為和物權(quán)行為，在《物權(quán)法》頒布前，已為學(xué)界所共識(shí)，現(xiàn)已被《物權(quán)法》第15條所吸收。[9]物權(quán)區(qū)分原則要求將合同和物權(quán)變動(dòng)區(qū)分開(kāi)來(lái)，分別對(duì)待。這是兩個(gè)不一樣的含義：即合同是否有效和物權(quán)變動(dòng)是否有效，合同是否有效歸結(jié)于債券法的范疇，物權(quán)變動(dòng)是否有效歸結(jié)于物權(quán)法的范疇；前者是原因，后者是前者履行的結(jié)果。
從合同法上看，一個(gè)買賣合同的效力，從買賣雙方簽訂合同之日就已經(jīng)決定，合同的效力不取決于合同雙方是否將合同履行完成。如果買賣的雙方都對(duì)完成了合同約定的內(nèi)容，同時(shí)房產(chǎn)局也對(duì)買賣雙方進(jìn)行了登記，那么房屋買賣就算是達(dá)成了。假如買賣雙方簽訂合同后，由于買賣雙方中的任意一方不配合去辦理手續(xù)或由于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為不符合條件而不給于辦理手續(xù)最終導(dǎo)致房屋過(guò)戶不成功，這樣導(dǎo)致的結(jié)果是不積極履行合同或者履行達(dá)不到合同的要求，房屋的所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，但是該合同的法律效力是有效的，這是合同法本身所確立的規(guī)則。
物權(quán)區(qū)分原則在處理違反禁止性規(guī)定的效力判斷問(wèn)題上，要求合同效力與物權(quán)效力的判斷規(guī)則區(qū)分適用。因?yàn)?，從?qiáng)制性規(guī)范類型上存在債權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范與物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范之分，違反債權(quán)法強(qiáng)制性規(guī)范將導(dǎo)致當(dāng)事人意思表示無(wú)效的結(jié)果，違反物權(quán)法的強(qiáng)制性規(guī)范只產(chǎn)生不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。[10]比如違反法律的強(qiáng)制規(guī)定，結(jié)果只是不認(rèn)可物權(quán)的效力，但是應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效。再如，《物權(quán)法》第184條第4款的規(guī)定：所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。這里的抵押不是針對(duì)合同的效力，而是針對(duì)抵押權(quán)能否設(shè)定。對(duì)于此問(wèn)題的法律效力的認(rèn)定，只能從債權(quán)法的有關(guān)規(guī)定中找尋該合同是否有效的法律依據(jù)，而不能從物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定中對(duì)合同效力作出決定。
從上述分析，合同買賣的效力不因物權(quán)的變動(dòng)而發(fā)生影響，對(duì)于法律條文對(duì)宅基地使用權(quán)的禁止規(guī)定，并不會(huì)對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力產(chǎn)生變化。
（三）農(nóng)村房屋買賣的善意取得
我國(guó)現(xiàn)行法律上對(duì)于房屋善意取得制度處于不太明確的狀態(tài)，這就導(dǎo)致法官在審理案件的法律適用的存在很大的困難。法律制度具有重要的調(diào)整作用，它應(yīng)當(dāng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)，在目前的法律水平下，善意取得制度在共有房產(chǎn)方面可以有條件地適用，其客觀原因有：
第一，如今我國(guó)的房地產(chǎn)登記制度處于并不完善的狀態(tài)，在如此條件下用善意取得制度有一定的社會(huì)基礎(chǔ)。隨著改革開(kāi)放的深化，在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，房地產(chǎn)登記開(kāi)始盛行起來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)登記的立法也對(duì)這方面有了初步的規(guī)定。但與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求相比，現(xiàn)有的登記制度仍欠缺一些基本的法律規(guī)定，如對(duì)登記的程序規(guī)定、登記機(jī)關(guān)的職權(quán)與管理、登記申請(qǐng)人的請(qǐng)求權(quán)等等一系列問(wèn)題未曾涉及。登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行日常工作的時(shí)候時(shí)常出現(xiàn)處無(wú)法可依的情況。
第二，思想方面的影響。由于我國(guó)一些公民的法律意識(shí)淡薄，法律知識(shí)了解不足，在我國(guó)廣大農(nóng)村中許多人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的登記意識(shí)較弱，很多村民都不知道房屋交易需要在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，因此善意取得制度對(duì)于這種現(xiàn)象能夠予以規(guī)范。如果房屋買賣中的第三人是在不知情、基于善意的情況下取得房屋，那就應(yīng)該考慮善意第三人和穩(wěn)定市場(chǎng)交易使之能夠順利進(jìn)行，對(duì)第三人取得房屋所有權(quán)予以肯定。
四、結(jié)語(yǔ)
法院審理農(nóng)村房屋買賣案件過(guò)程中，對(duì)買賣合同的效力認(rèn)定在存在很多問(wèn)題，如果審判不合理、沒(méi)有準(zhǔn)確的法律依據(jù)，會(huì)引起買賣雙方的不滿，對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定會(huì)產(chǎn)生一定的影響。如果只是簡(jiǎn)單地對(duì)農(nóng)村房屋買賣進(jìn)行限制，將導(dǎo)致建立在宅基地上的合法建筑無(wú)法在市場(chǎng)上發(fā)揮它的價(jià)值，剝奪了農(nóng)民獲取利益的權(quán)利。因此，在審判實(shí)踐中充分發(fā)揮司法的調(diào)節(jié)作用，在堅(jiān)持公平均衡的原則下更好的保護(hù)農(nóng)民能夠自主的對(duì)所擁有房屋的處分權(quán),農(nóng)村房屋買賣合同的效力給予肯定和支持。當(dāng)然，想徹底解決農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題，以避免因?yàn)榉ü僭趯徖磉^(guò)程和法律適用中形成不同的見(jiàn)解，而出現(xiàn)同案不同判的狀況繼續(xù)發(fā)生，最有效的解決方法應(yīng)該以法律規(guī)范的形式對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)的買賣和產(chǎn)權(quán)歸屬作出更加明確規(guī)定。[11]
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