一、合同效力：無(wú)效
《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?/span>”第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……”（注：該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定）《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。” 第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”從上述法律的規(guī)定可以看出購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋是不符合法律規(guī)定的，但是，上述法律又沒(méi)有明確禁止?！斗康禺a(chǎn)法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)骸┪匆婪ǖ怯涱I(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；……”農(nóng)村宅基地上建造的房屋時(shí)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房屋，但是《房地產(chǎn)法》的適用對(duì)象是“城市房地產(chǎn)”【《房地產(chǎn)法》第一條：為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。】
但是，法律實(shí)務(wù)上認(rèn)為非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地房屋的合同是無(wú)效的。
二、動(dòng)遷利益分割：平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益
出售農(nóng)村宅基地房屋的一方在交易完成之后以合同無(wú)效或者其仍然是土地使用人為由主張其享有所有動(dòng)遷利益明顯是違背誠(chéng)信原則的，也是非常不公平的。但是，合同無(wú)效的法律后果是返還原物【合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”】。那么，應(yīng)當(dāng)如何找到保護(hù)買(mǎi)受方合法權(quán)益的法律依據(jù)或者法理依據(jù)呢？上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民三（民）初字第3216號(hào)和上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3659號(hào)民事判決書(shū)給我們提供了一個(gè)非常有借鑒意義的思路：房地分開(kāi)。
1、突破地隨房走是一般原則
《房地產(chǎn)法》第三十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”根據(jù)該規(guī)定，“地隨房走”是一個(gè)基本的法理。購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地上的房屋的同時(shí)也就購(gòu)買(mǎi)了該宅基地的使用權(quán)。但是，法律所禁止的正是農(nóng)村集體土地的買(mǎi)賣(mài)，這也是導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的根源。如果在分割動(dòng)遷利益的時(shí)候能夠?qū)⒎课莺屯恋馗盍验_(kāi)來(lái)，更有利于實(shí)現(xiàn)公平的裁判。
2、房屋的動(dòng)遷利益全部歸屬買(mǎi)受方
拋開(kāi)“房隨地走”的法理，單單購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的合同并非無(wú)效。這樣，房屋即屬于買(mǎi)受方所有。動(dòng)遷利益是很多利益的綜合，其中很重要的一項(xiàng)即是房屋利益的轉(zhuǎn)化（數(shù)磚頭的結(jié)果），這部分利益應(yīng)當(dāng)全部歸屬買(mǎi)受方。
3、土地使用權(quán)動(dòng)遷利益在買(mǎi)賣(mài)雙方之間進(jìn)行分割
土地使用權(quán)不論是否還登記在賣(mài)售方名下，買(mǎi)受方作為實(shí)際支付了對(duì)價(jià)的一方都應(yīng)當(dāng)享有一部分權(quán)益。因此，對(duì)于土地使用權(quán)動(dòng)遷利益應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)賣(mài)雙方之間進(jìn)行分割。至于分割的比例，應(yīng)當(dāng)由法官依照實(shí)際情況自由裁量。
附劉某亮訴劉某誠(chéng)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介：本案爭(zhēng)議的宅基地位置為上海市松江區(qū)xxx橋xxx浜，證號(hào)073902，土地使用者為“劉明成”，立基日期為1991年9月8日，立基人口為“劉明成”、沈xx、劉甲。宅基地核定使用面積為198.84平方米。1996年4月8日，劉某誠(chéng)與劉某亮簽訂協(xié)議書(shū)一份，約定：由上海松江xx鎮(zhèn)xx村1隊(duì)劉某誠(chéng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）將居住房屋賣(mài)與江蘇省邗江縣xx鄉(xiāng)xx村徐巷小隊(duì)劉某亮（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）。一、甲方現(xiàn)建房面積：樓下（二間）、樓上（二間）、小房（二間），總建房面積114.42平方米，甲方現(xiàn)將以上房屋賣(mài)與乙方。二、甲方現(xiàn)宅基地范圍：東至房墻之中、南至房墻外側(cè)4米止、西至房墻外側(cè)止、北至房墻外側(cè)1米止，總宅基地面積198.84平方米，甲方現(xiàn)將以上宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。三、付款方式：1、本協(xié)議經(jīng)雙方簽字后生效。乙方先預(yù)付定金1萬(wàn)元（壹萬(wàn)圓整）給甲方。2、待甲方搬遷后，乙方將余額壹萬(wàn)圓整一次付清給甲方。本協(xié)議雙方簽字后，生效后。甲、乙雙方都不得違約。如有違約，一切經(jīng)濟(jì)損失，后果都由違約一方負(fù)責(zé)。本協(xié)議自甲、乙雙方簽定日起生效。劉某誠(chéng)與劉某亮均在該協(xié)議上簽字，立據(jù)人沈旭斌在協(xié)議上簽字予以確認(rèn)。劉某誠(chéng)于1996年4月8日將房屋交付給劉某亮。1996年6月23日，劉某亮將總房款人民幣（以下幣種相同）20,000元全部支付劉某誠(chéng)。劉某亮、劉某桃主張?jiān)谫?gòu)買(mǎi)該房屋后于2007年進(jìn)行了裝修，金額約為3萬(wàn)余元。劉某誠(chéng)認(rèn)可裝修事實(shí)，但主張裝修金額約1萬(wàn)元。2010年6月14日，松江區(qū)中山街道建設(shè)委員會(huì)作為甲方、上海松江茸城動(dòng)拆遷有限公司作為甲方代理人、劉某亮、劉某桃（證件名稱(chēng)為073902號(hào)宅基地使用證）作為乙方簽訂《上海市征用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議第一條約定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338號(hào)，房屋結(jié)構(gòu)磚混，建筑面積187.88平米；第二條約定，乙方住房經(jīng)上海地維房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估，其房屋安置單價(jià)結(jié)合成新為／元/平方米。根據(jù)《若干規(guī)定》規(guī)定，松江區(qū)縣政府規(guī)定的被拆除房屋同區(qū)域新建多層商品住房每平米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)750元，價(jià)格補(bǔ)貼600元/建筑面積。第三條約定，甲方應(yīng)當(dāng)支付給乙方貨幣補(bǔ)償款354,879元，計(jì)算方式為：101,241元+（750元+600元）×187.88平方米=354,879元。第四條約定，甲方應(yīng)支付給乙方棚舍和其它附屬物補(bǔ)償款42,671元。第六條約定，甲方支付乙方搬家補(bǔ)助費(fèi)3,758元、設(shè)備遷移費(fèi)／元。第十二條約定，雙方約定其他事項(xiàng)：1、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)8元/平方米/月×24個(gè)月×187.88平方米=36,073元；2、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)12元/平方米×187.88平方米=2,255元；3、購(gòu)房補(bǔ)貼300元/平方米×187.88平方米=56,364元。本協(xié)議以上合計(jì)496,000元。乙方承諾于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速簽速搬獎(jiǎng)10,000元/戶。簽訂上述協(xié)議后，劉某桃領(lǐng)取了速簽速搬獎(jiǎng)及預(yù)付款合計(jì)110,000元，暫留定房款為396,000元。根據(jù)中山苑二期動(dòng)遷安置情況表顯示，動(dòng)遷戶本次加副業(yè)房后應(yīng)安置面積187.88平方米，原保留款396,000元+副業(yè)房0元+副業(yè)房過(guò)渡費(fèi)0元+保留款加副業(yè)房金額合計(jì)利息28,050元+至2013年11月30日過(guò)渡費(fèi)金額7,816元，合計(jì)應(yīng)付款431,866元。樓梯號(hào)11、室號(hào)101、套型建筑面積112.52平方米、樓層單價(jià)2,098元、使用應(yīng)安置面積112.52平方米、應(yīng)安置面積金額236,067元、超10%以內(nèi)面積0平方米、超10%以內(nèi)面積金額（+700）0元、超20%以內(nèi)面積0平方米、超20%以內(nèi)面積金額（+1400）0元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計(jì)236,067元；樓梯號(hào)21、室號(hào)604、套型建筑面積112.76平方米、樓層單價(jià)2,268元、使用應(yīng)安置面積75.36平方米、應(yīng)安置面積金額170,916元、超10%以內(nèi)面積18.788平方米、超10%以內(nèi)面積金額（+700）55,763元、超20%以內(nèi)面積18.612平方米、超20%以內(nèi)面積金額（+1400）68,269元、超20%以外面積0平方米、超20%外面積金額（+9000）0元、1套房金額合計(jì)294,948元。2套房金額合計(jì)531,015元，缺額99,149元，劉某亮、劉某桃將缺額部分補(bǔ)交。該兩套房屋已實(shí)際交付劉某亮、劉某桃，該兩套房屋大產(chǎn)證已經(jīng)辦理完畢但小產(chǎn)證尚未開(kāi)始辦理，現(xiàn)劉某亮、劉某桃實(shí)際居住使用的為101室房屋。604室房屋現(xiàn)登記的權(quán)利人為案外人上海xxx置業(yè)有限公司。審理中，雙方確認(rèn)，安置房屋時(shí)101室房屋的市場(chǎng)價(jià)單價(jià)為11,098元，604室房屋的市場(chǎng)價(jià)單價(jià)為11,268元。2014年4月31日、8月20日，劉某誠(chéng)曾兩次向一審法院提起訴訟，后分別按撤訴處理、撤回起訴在案。另查明，劉某誠(chéng)和沈xx為夫妻關(guān)系，劉某誠(chéng)與劉甲為父子關(guān)系。沈xx、劉甲向原審法院出具說(shuō)明函，明確關(guān)于上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表登記的相關(guān)應(yīng)獲得的拆遷補(bǔ)償權(quán)利均一并由劉某誠(chéng)行使。上海市農(nóng)村宅基地使用權(quán)審核表中的“劉明成”系筆誤，雙方當(dāng)事人均對(duì)此予以確認(rèn)。劉某誠(chéng)訴稱(chēng)，劉某誠(chéng)系上海市松江區(qū)xxx橋xxx浜宅基地的權(quán)利人。2010年6月，上海市松江區(qū)中山街道動(dòng)拆遷管理辦公室發(fā)布宣傳資料，劉某誠(chéng)宅基地列入拆遷范圍。拆遷單位在未查清事實(shí)的情況下，擅自與劉某亮、劉某桃簽訂了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并否定了劉某誠(chéng)作為被安置對(duì)象的合法權(quán)利。經(jīng)了解，劉某亮、劉某桃于本次拆遷過(guò)程中分配了拆遷安置房屋兩套，分別為上海市松江區(qū)茸惠路***弄***號(hào)604室、茸惠路***弄***號(hào)101室的房屋。該兩套房屋總面積225.28平方米，雙方曾共同確認(rèn)房屋市場(chǎng)價(jià)為每平方米12,500元。劉某誠(chéng)認(rèn)為，本次拆遷實(shí)質(zhì)為房屋安置，兩套房屋均屬于拆遷利益，劉某誠(chéng)有權(quán)要求劉某亮、劉某桃返還拆遷利益中劉某誠(chéng)應(yīng)得部分。據(jù)此，劉某誠(chéng)請(qǐng)求法院判令：劉某亮、劉某桃向劉某誠(chéng)返還拆遷利益1,090,400元。劉某亮、劉某桃辯稱(chēng)，不同意劉某誠(chéng)的訴請(qǐng)。劉某誠(chéng)與劉某亮于1996年4月8日雙方就房屋的買(mǎi)賣(mài)簽訂了協(xié)議書(shū)，協(xié)議內(nèi)容并不涉及土地的買(mǎi)賣(mài)。該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，購(gòu)房款項(xiàng)早已支付完畢，故協(xié)議合法有效。其同拆遷公司簽訂的合同是處分自己的財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有損害劉某誠(chéng)的利益。劉某誠(chéng)在拆遷前對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)從未提出異議，故劉某誠(chéng)主張違反誠(chéng)信原則，拆遷利益應(yīng)當(dāng)歸劉某亮、劉某桃所有。
裁判原文節(jié)選：
一審【案號(hào)：上海市松江區(qū)人民法院（2015）松民三（民）初字第3216號(hào)】本案中，劉某誠(chéng)與劉某亮于1996年簽訂系爭(zhēng)宅基地上所建房屋的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，由劉某亮、劉某桃實(shí)際使用至拆遷時(shí)止，后因拆遷利益的分配產(chǎn)生爭(zhēng)議。劉某誠(chéng)主張劉某亮、劉某桃侵犯其宅基地使用權(quán)并要求分割相應(yīng)安置房購(gòu)房指標(biāo)。劉某亮、劉某桃對(duì)劉某誠(chéng)要求分割拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)及具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均提出異議。雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為劉某誠(chéng)、劉某亮、劉某桃關(guān)于拆遷權(quán)益的分配?，F(xiàn)系爭(zhēng)宅基地及地上物已經(jīng)動(dòng)遷，宅基地和地上物的權(quán)利均化為貨幣補(bǔ)償和安置房購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)，以下就各方拆遷權(quán)益的享有進(jìn)行闡析。1996年，劉某誠(chéng)同劉某亮簽訂協(xié)議書(shū)，出售系爭(zhēng)宅基地上的房屋。現(xiàn)房屋實(shí)際交付達(dá)十多年之久，因此本著誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)交易安全的原則，原審法院確認(rèn)劉某亮應(yīng)當(dāng)享有系爭(zhēng)宅基地上房屋等地上物的所有權(quán)，遇動(dòng)遷時(shí)享有地上物的拆遷權(quán)益。盡管地隨房走，房屋等地上物轉(zhuǎn)讓直接導(dǎo)致系爭(zhēng)宅基地實(shí)際使用人的變更。然而，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有特定的人身屬性，系集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償提供給本集體成員享有的，其取得和轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。劉某亮并非系爭(zhēng)宅基地房屋所在地的集體成員，系爭(zhēng)房屋相對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)縣級(jí)以上政府部門(mén)批準(zhǔn)同意，事后也未辦理相關(guān)更名手續(xù)，故從法律上并未實(shí)際成為系爭(zhēng)宅基地的合法使用權(quán)人，遇拆遷時(shí)不能完全享有宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償。因此，劉某誠(chéng)有權(quán)基于宅基地使用人權(quán)益分割拆遷利益。系爭(zhēng)宅基地及其地上物的補(bǔ)償分為兩部分：一為現(xiàn)金補(bǔ)償，二為拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)權(quán)。首先，關(guān)于現(xiàn)金補(bǔ)償部分。本著尊重現(xiàn)狀、考慮到近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲和劉某亮、劉某桃實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋已達(dá)數(shù)十年及其使用期間對(duì)房屋的管理和貢獻(xiàn)，在扣除劉某亮購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房款20,000元之后，酌情進(jìn)行分割，劉某誠(chéng)應(yīng)得拆遷款為156,559.80元。其次，關(guān)于拆遷安置房購(gòu)買(mǎi)權(quán)部分，即安置房屋市場(chǎng)價(jià)與實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)的差額部分。劉某桃、劉某亮實(shí)際被安置的總面積為225.28平方米，故系爭(zhēng)房屋拆遷所應(yīng)得的安置房的市場(chǎng)價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的差價(jià)總計(jì)為1,988,311.64元，同理，劉某誠(chéng)應(yīng)得購(gòu)買(mǎi)安置房的補(bǔ)償款為596,493.49元。兩部分合計(jì)為753,053.29元。原審法院審理后，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條之規(guī)定，于二○一五年十月二十九日作出判決：劉某亮、劉某桃于判決生效之日起十日內(nèi)支付劉某誠(chéng)補(bǔ)償款人民幣753,053.29元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)14,614元，減半收取7,307元，財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)12,307元，由劉某誠(chéng)負(fù)擔(dān)3,808元，劉某亮、劉某桃負(fù)擔(dān)8,499元。
二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民二（民）終字第3659號(hào)】本案的爭(zhēng)議在于被上訴人是否有權(quán)分割系爭(zhēng)宅基地及其上房屋因拆遷所得的利益。對(duì)此，本院認(rèn)為，雖然上訴人與被上訴人早在1996年已就系爭(zhēng)房屋及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓簽訂了協(xié)議書(shū)，上訴人支付了對(duì)價(jià)并實(shí)際取得系爭(zhēng)房屋長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年之久，但上訴人畢竟不是系爭(zhēng)宅基地所在的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與被上訴人之間關(guān)于系爭(zhēng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也未能取得相關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，故上訴人并非系爭(zhēng)宅基地的合法使用權(quán)人。現(xiàn)系爭(zhēng)宅基地及其上房屋已被拆遷，被上訴人作為系爭(zhēng)宅基地的合法使用權(quán)人，理應(yīng)享有相應(yīng)的拆遷利益，有權(quán)要求予以分割。原審本著誠(chéng)實(shí)信用及維護(hù)交易安全原則，綜合考慮上訴人長(zhǎng)期實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋的現(xiàn)狀及對(duì)房屋的管理貢獻(xiàn)因素，酌情對(duì)拆遷利益進(jìn)行了分配，合法合理，并無(wú)不妥，本院予以支持。上訴人劉某亮、劉某桃的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求，本院難以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣14,614元，由上訴人劉某亮、劉某桃負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。
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