鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！
一、遺產(chǎn)的范圍
《繼承法》第三條規(guī)定：“遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：……(二)公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品；……” 第二十六條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。遺產(chǎn)在家庭共有財(cái)產(chǎn)之中的，遺產(chǎn)分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)先分出他人的財(cái)產(chǎn)。”根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋屬于遺產(chǎn)的范圍。如果房產(chǎn)是多人共有，則共有人的份額不屬于遺產(chǎn)的范圍。
二、“繼承”的方式
《繼承法》第五條規(guī)定：“繼承開(kāi)始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈(zèng)辦理；有遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。”繼承分為法定繼承和遺囑繼承，此外還有遺贈(zèng)（遺贈(zèng)分為純獲利益的遺贈(zèng)和以扶養(yǎng)被繼承人為對(duì)價(jià)的遺贈(zèng)）。其中，法定繼承一般是由第一順位的繼承人繼承【《繼承法》第十條規(guī)定：“遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母?！?/span>”】
三、買房人權(quán)利的保護(hù)
1、繼承的情形
《繼承法》第三十三條規(guī)定：“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限。超過(guò)遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值部分，繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對(duì)被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)可以不負(fù)償還責(zé)任。”繼承人（不論是法定繼承還是遺囑繼承）應(yīng)當(dāng)在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)替被繼承人履行債務(wù)。賣房人對(duì)買房人的債務(wù)即是過(guò)戶、交房等，這些債務(wù)應(yīng)當(dāng)由繼承人替被繼承人繼續(xù)履行。
2、遺贈(zèng)的情形
《繼承法》第三十四條規(guī)定：“執(zhí)行遺贈(zèng)不得妨礙清償遺贈(zèng)人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)。”接受遺贈(zèng)的人也應(yīng)當(dāng)在接受遺贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的范圍內(nèi)替被繼承人履行債務(wù)，具體到房屋買賣合同中即繼續(xù)履行房屋買賣合同（過(guò)戶和交房）。這里面需要注意的是，通過(guò)遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議接受遺贈(zèng)的人是履行了自己的協(xié)議義務(wù)了的，其權(quán)利不能被侵害，因此在其履行了過(guò)戶和交房等義務(wù)后，依法應(yīng)當(dāng)獲得房屋的對(duì)價(jià)——房款。
四、訴訟程序上的問(wèn)題
在訴訟程序上，應(yīng)當(dāng)把未死亡的賣房人和已經(jīng)死亡的賣房人的繼承人或者受遺贈(zèng)人列為被告（放棄繼承的繼承人除外），在起訴前和訴訟中可能會(huì)遇到兩個(gè)問(wèn)題：
1、被繼承人身份的確定
買房人起訴的時(shí)候如果不清楚遺贈(zèng)的具體情況，可以不用考慮遺贈(zèng)的可能，直接起訴未死亡的賣房人和已經(jīng)死亡的賣房人的繼承人（按順位，有第一順位繼承人的不得起訴第二順位的繼承人），而已死亡的賣房人的第一順位繼承人包括其配偶、子女、父母，起訴的時(shí)候需要有這些繼承人的身份信息。如果被繼承人死亡時(shí)年齡很大，其父母一般也早就已經(jīng)死亡，而且由于時(shí)間久遠(yuǎn)、人口遷徙等因素，其死亡信息或者身份信息很難調(diào)取，和被繼承人的身份關(guān)系也很難調(diào)取。有些法院要求比較寬松，可以順利立案，審理的時(shí)候只要其他繼承人都表示被繼承人的父母先于被繼承人死亡即可；但是有些法院要求非常嚴(yán)格，這就給立案和舉證帶來(lái)很大的困難。
2、因遺產(chǎn)糾紛導(dǎo)致訴訟中止
如果遺產(chǎn)糾紛只是份額多少之爭(zhēng)，對(duì)于房屋買賣合同繼續(xù)履行的訴訟沒(méi)有影響，因?yàn)椴还芊蓊~多少，繼承人都會(huì)被列為被告，都要承擔(dān)繼續(xù)履行的義務(wù)。但是，如果遺產(chǎn)糾紛涉及到某個(gè)或者某些人是否有權(quán)繼承（包括接受遺贈(zèng)）則涉及到房屋買賣合同糾紛中被告是否適格的問(wèn)題，房屋買賣合同糾紛可能會(huì)因?yàn)榱戆傅脑V訟而中止【《民事訴訟法》第一百五十條規(guī)定：“有下列情形之一的，中止訴訟：……（五）本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的；……”】
綜上，賣房人死亡，房屋買賣合同可以繼續(xù)履行。
附：葛某某與葉某乙、葉丙等房屋買賣合同糾紛案
案情簡(jiǎn)介：2013年9月27日，原告(甲方)與被告葉某乙、案外人葉某甲(乙方)簽訂一份《動(dòng)遷房屋售房協(xié)議書(shū)》，約定由原告向被告葉某乙、案外人葉某甲購(gòu)買系爭(zhēng)房屋，建筑面積約90平方米；轉(zhuǎn)讓價(jià)款為98萬(wàn)元，原告于2013年9月27日支付定金2萬(wàn)元，于2013年10月20日前支付房款18萬(wàn)元，于2013年11月30日前支付房款30萬(wàn)元，于2014年1月31日前支付房款40萬(wàn)元，于該房屋過(guò)戶當(dāng)天支付最后的房款8萬(wàn)元。合同還作了其他約定。合同簽訂當(dāng)日，原告即向葉某乙、葉某甲支付現(xiàn)金2萬(wàn)元作為定金，葉某乙、葉某甲出具收據(jù)。后原告分別于2013年10月16日、2013年11月16日通過(guò)上海浦東發(fā)展銀行安亭支行向葉某乙、葉某甲轉(zhuǎn)賬18萬(wàn)元和30萬(wàn)元，均由葉某甲出具收據(jù)確認(rèn)。隨后，葉某乙、葉某甲即將系爭(zhēng)房屋交付原告，原告入住至今。2014年1月22日，原告通過(guò)上海XX發(fā)展銀行安亭支行分兩筆向葉某乙、葉某甲轉(zhuǎn)賬40萬(wàn)元。至此，原告已累計(jì)向葉某乙、葉某甲支付房款90萬(wàn)元。2016年2月1日，案外人葉某甲死亡，致系爭(zhēng)房屋無(wú)法過(guò)戶，雙方協(xié)商未果，原告遂訴至本院。另查明，1、被告葉某乙與葉某甲是夫妻，被告葉丙、葉丁、葉某A系葉某乙與葉某甲之子；2、被告葉某乙、案外人葉某甲于2014年7月15日取得系爭(zhēng)房屋的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，該房屋為動(dòng)遷安置房；3、案外人上海國(guó)際汽車城發(fā)展有限公司與案外人葉某甲、被告葉某乙、被告葉某A于2011年1月6日簽訂一份《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》，約定將系爭(zhēng)房屋及另一套和亭佳苑XXX號(hào)XXX室房屋安置給葉某甲、葉某乙、葉某A；4、系爭(zhēng)房屋的開(kāi)發(fā)商上海新申房產(chǎn)建設(shè)有限公司于2013年1月10日取得該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)。審理中，原告與被告葉某乙、葉丙、葉丁均表示同意將余款8萬(wàn)元在本案中一并處理，在過(guò)戶時(shí)由原告支付四被告。以上事實(shí)，有《動(dòng)遷房屋售房協(xié)議書(shū)》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《居民死亡推斷書(shū)》、《人民公社戶口登記表》、上海市房地產(chǎn)登記簿、上海市房地產(chǎn)登記信息、《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》及當(dāng)事人庭審陳述為證。事實(shí)清楚，證據(jù)充分。
裁判原文節(jié)選【案號(hào)：上海市嘉定區(qū)人民法院（2016）滬0114民初3844號(hào)】本院認(rèn)為，原告與被告葉某乙及案外人葉某甲簽訂的《動(dòng)遷房屋售房協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同當(dāng)屬有效。雖合同相對(duì)方葉某甲死亡，但基于維護(hù)市場(chǎng)交易秩序和保障交易安全考慮，該合同效力不受影響。案外人葉某甲死亡后，被告葉某乙、葉丙、葉丁、葉某A作為系爭(zhēng)房屋的繼承人應(yīng)在遺產(chǎn)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任，繼續(xù)履行合同義務(wù)。系爭(zhēng)房屋雖為拆遷安置房，但因葉某甲、葉某乙、葉某A于2011年1月6日與動(dòng)遷單位簽訂了《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補(bǔ)償安置協(xié)議》，并于2013年1月10日由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，故系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的條件已成就，且原告按約支付房款90萬(wàn)元，并入住至今，四被告有義務(wù)協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在過(guò)戶后尾款8萬(wàn)元由原告一并支付四被告。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：一、被告葉某乙、葉丙、葉丁、葉某A應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告葛某某將位于上海市嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)震川路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記至原告葛某某名下；二、原告葛某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告葉某乙、葉丙、葉丁、葉某A剩余房款人民幣8萬(wàn)元。負(fù)有給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案受理費(fèi)80元，減半收取40元，保全費(fèi)5,000元，合計(jì)訴訟費(fèi)5,040元，均由被告葉某乙、葉丙、葉丁、葉某A負(fù)擔(dān)(四被告負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)交付本院)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
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