鄭重聲明：嚴禁抄襲、違者必究！
這會導致很多已經簽訂了《居間協(xié)議》或者居間版的《房屋買賣合同》，但是還沒有網簽的買房人因首付提高，付不出首付，導致不能申請銀行貸款，導致交易無法進行。買房人很關心已付的定金能否找賣房人要回來。上海在2016年3月25日出臺了“滬九條”，開始“認房”【 二套房首付比例提高到五成（普通住房）或者七成（非普通住房）】，我代理了兩個這樣的案件（都是代理買房人，要求返還定金），一個在上海仲裁委，上海仲裁委裁決（一裁終局）解除合同返還定金（全部返還）；另一個是在徐匯法院，徐匯法院判決解除合同，返還定金（當事人在訴訟過程中自愿放棄了一小部分定金），賣房人不服，上訴到一中院，一中院判決駁回上訴、維持原判。上海在2016年11月28日出臺了房貸新政《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進一步完善差別化住房信貸政策的通知》，這個通知和北京出臺的《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》類似，認房又認貸，即在滬二套房，或雖首套房但有貸款記錄（在滬或外地，還清或未還清都算）首付比例提高到五成（普通住房）或七成（非普通住房）。在上海的認房又認貸的新政發(fā)布之后，我也代理了幾個由于新政導致首付比例提高，買房人付不出首付導致不能繼續(xù)交易，買房人要求返還定金的案件（我代理的都是買房人），其中一個在松江區(qū)法院已經判決（解除合同，返還定金。注：買房人在訴訟過程中自愿放棄了一小部分定金）。也就是說，我代理的幾個案件都得到了仲裁機構或法院的支持【注：法院判決的這兩個案件，當事人在合同中都有“貸款不足，現(xiàn)金補足”的約定】。仲裁委或法院的理由，概括講都是因不可歸則于雙方當事人的理由導致合同不能履行，合同應當解除，賣房人返還定金。
那么，買房人解除合同的依據是什么呢？
合同解除分為約定解除和法定解除。其中，約定解除又分為協(xié)議解除【即雙方達成一個口頭或書面協(xié)議來解除合同，法律依據為《合同法》第九十三條第一款：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。”】和依據合同解除權解除【即違約方構成根本違約，守約方即享有了合同解除權，守約方行使合同解除權來解除合同。法律依據為《合同法》九十三條第二款：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”】；法定解除就是在具備了《合同法》第94條規(guī)定的合同解除條件后，合同當事人依法解除合同【法律依據為《合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”】。
很明顯，買房人要求解除合同的依據不是約定解除，而只能是法定解除。
那么，買房人所依據的是《合同法》第94條的哪一項呢？
最接近的就是第一項：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”和第五項：“法律規(guī)定的其他情形”。
1、關于第一項：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的”
《合同法》第117條第二款規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！毙碌姆抠J政策的出臺符合“不能預見”和“不能避免”兩個要件，但是嚴格講，不符合“不能克服”這個要件，因為金錢債務不存在不能克服的情況（說的通俗點，就是你自己沒錢你可以借?。?/span>
2、關于第五項：“法律規(guī)定的其他情形”
這是一個兜底條款。依據現(xiàn)有的法律，最可能能適用的是《合同法解釋二》第二十六條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”即情勢變更原則。那么，《通知》的發(fā)布是否導致了“情勢變更”呢？《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》法發(fā)[2009]40號：“一、慎重適用情勢變更原則，合理調整雙方利益關系……3、人民法院要合理區(qū)分情勢變更與商業(yè)風險。商業(yè)風險屬于從事商業(yè)活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統(tǒng)固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業(yè)風險。 ……” 結合這個《指導意見》，我們可以歸納出，商業(yè)風險是市場行為導致的（供求變化、價格漲跌等），而情勢變更則屬于非市場行為。地方政府突然公布的認房認貸提高首付的《通知》明顯不是市場行為，而屬于行政行為（行政機關的調控行為），屬于非市場行為。那么，認房又認貸的房貸新政應當屬于情勢變更因素，買房人可以根據《合同法解釋二》第二十六條要求解除合同，再根據《合同法》第九十七條【合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。】的規(guī)定要求賣房人返還定金。另外：（1）“貸款未獲通過或者貸款不足的，現(xiàn)金補足”的約定的前提是買房人可以按照約定的首付比例來貸款，而貸款未獲通過或者貸款不足往往是因為買房人的征信等有問題，買房人應當為自己的不良征信等承擔責任，“現(xiàn)金補足”帶有懲罰性，也帶有“愿賭服輸”的意思。但是《通知》使得買房人根本沒機會去申請貸款（即便申請了也肯定被斃掉），這就剝奪了買房人貸到款的機會。一方面剝奪買房人按照約定貸款的資格，一方面又懲罰買房人（現(xiàn)金補足），這極不公平。（2）《通知》的公布實施，使得大多數(shù)的買房人沒有財力履行已經簽訂的《居間協(xié)議》或《房屋買賣合同》。買房人買不到房子已經損失很大了，再讓買房人承擔違約責任或定金責任就顯得太不公平了。
綜上，買房人一般可以要求解除合同并返還定金。
附徐某某訴石某居間合同糾紛案
案情簡介：2016年2月28日，徐某某（出售方、甲方）與石某、楊某某（承購方、乙方）、一信公司（居間方、丙方）簽訂《居間協(xié)議（買賣）》。約定：1、乙方委托丙方作為中介方承購甲方坐落于上海市閔行區(qū)XX路XX弄XX號XX室、地下2層車位XX室之房屋，房屋建筑面積為87.79平方米（以出售方的產權證為準），車位建筑面積為32.68平方米（以出售方的產權證為準）。2、乙方為表示承購甲方上述物業(yè)之誠意，同意于簽訂本協(xié)議時，支付誠意金5萬元，如甲方接受以下要約或與乙方達成一致意向，誠意金自動轉為定金，由丙方轉交給甲方。簽約當日，甲方同意將該房屋產權證原件交由中介方暫為保管至甲、乙雙方共同赴上海市閔行區(qū)房地產交易中心辦理產權過戶手續(xù)當日止。3、總成交價為621萬元。A.在甲、乙雙方簽署本協(xié)議后3日內，乙方應向甲方補足至定金20萬元。B.在甲、乙雙方簽訂房地產買賣合同當日，乙方向甲方支付首付款260萬元（含已付定金20萬元）。D.甲方同意乙方通過向貸款銀行申請359萬元貸款的形式支付第二期房價款。協(xié)議還對過戶、交房的時間及尾款的支付作了約定。H.如乙方的貸款申請未獲通過或者通過的貸款額度不足申請額度，則乙方應在甲、乙雙方共同赴上海市閔行區(qū)房地產交易中心辦理產權過戶前將其補足。M.甲方承諾該房屋為不滿二年上海居住用房。4、乙方上述要約的有效期為1天（自乙方簽署本協(xié)議至2016年2月28日止）。5、如甲方在要約有效期內簽署本協(xié)議確認接受乙方要約的，甲乙雙方的房屋買賣關系即告成立，乙方應在本協(xié)議生效后于2016年5月15日前到丙方簽約中心就本協(xié)議第3條中確定的主要內容與甲方簽訂《上海市房地產買賣合同》或類似合同。若乙方未能履行上述條款的，則視為乙方違約，甲方可將該房地產出售予第三人，乙方已付定金不予返還，且乙方應向丙方支付總成交價1%的賠償金。同日，徐某某（甲方）與石某、楊某某（乙方）簽訂《補充協(xié)議》，約定：一、甲、乙雙方同意系爭房屋總成交價為621萬元，其中房屋買賣合同價為521萬元，車位買賣合同價為135,000元，乙方同意另支付865,000元給甲方作為裝修補償款。乙方已明確愿意履行支付總成交價為621萬元的付款義務。……同日，石某（甲方，委托方）與一信公司（乙方，居間方）簽訂《中介服務費確認書》，約定：傭金金額115,000元，支付日期：簽訂買賣合同當天支付105,000元，交易過戶當日支付10,000元。同日，徐某某出具《定金收據》，表示收到石某、楊某某支付的購房定金5萬元。2016年3月2日，徐某某出具《定金收據（增補定金專用）》，表示收到石某、楊某某支付的增補定金15萬元，確認共收取購買方支付的購房定金20萬元。2016年4月23日，一信公司出具《產證保管書》，表示收到徐某某提供的系爭房屋產權證原件壹本，產證編號為滬房地閔字（2016）第XXXXXX號，該產證由一信公司保管至系爭房屋產權過戶當日。到本案庭審時，系爭房屋產證原件仍在一信公司處。2016年5月11日，石某、楊某某委托張春光律師向徐某某發(fā)出《律師函》，表示因徐某某未按照居間協(xié)議約定于簽約當日將房屋產權證交中介方保管，且系爭房屋早已超二年，構成違約?！皽艞l”的實施使居間協(xié)議失去履行基礎。石某、楊某某有權解除居間協(xié)議及補充協(xié)議，并要求雙倍返還定金。同日，石某、楊某某委托張春光律師向一信公司發(fā)出《律師函》，表示一信公司故意隱瞞徐某某簽訂居間協(xié)議時沒有移交房屋產權證及系爭房屋早已超過二年的重要事實，沒有盡到忠實、勤勉義務，屬于嚴重違約行為?！皽艞l”的實施使居間協(xié)議失去履行基礎。石某、楊某某有權解除居間協(xié)議及補充協(xié)議，一信公司應承擔相應的賠償責任。2016年5月15日，即居間協(xié)議約定的簽訂正式買賣合同的簽約日，徐某某赴一信公司，石某、楊某某未到場。一信公司與石某微信聯(lián)系，表示房東當天上午10點已準時到達一信公司簽約地點，詢問石某能否到場，石某回復請與律師聯(lián)系。另查明，系爭房屋于2016年3月23日受理登記，2016年4月9日核準登記于徐某某名下。石某、楊某某購買系爭房屋是為改善居住條件而購買的本市第二套居住用房。審理中，石某、楊某某提交《情況說明》，表示本案中石某、楊某某訴請徐某某雙倍返還定金（合計40萬元），現(xiàn)石某、楊某某承諾，只主張其中的15萬元，放棄其余部分（即25萬元）。審理中，一信公司提交《情況說明》，表示一信公司提出的反訴請求中要求石某、楊某某支付賠償金是基于石某、楊某某違約而根據合同要求其支付的。該反訴請求已包含了因一信公司無法收取中介服務費所造成的損失，一信公司不再主張要求石某、楊某某支付傭金。
裁判原文節(jié)選：
一審【案號：上海市徐匯區(qū)人民法院（2016）滬0104民初20049號】當事人應當按照約定全面履行自己的義務。石某、楊某某與徐某某、一信公司簽訂的居間協(xié)議及補充協(xié)議是當事人的真實意思表示。本案的爭議在于雙方最終未能進一步簽訂正式買賣合同應歸責于何方。石某、楊某某主張徐某某未按居間協(xié)議約定于簽約當日將產證交中介保管，構成違約。從本案查明的事實來看，系爭房屋的產權證是在居間協(xié)議簽訂之后，于2016年4月9日辦出，且徐某某于4月23日將產權證原件交中介保管，對雙方按照協(xié)議進行交易不構成實質性影響。石某、楊某某還主張系爭房屋早已超過二年，與協(xié)議約定不符。系爭房屋于2012年竣工，2016年4月9日核準登記于徐某某名下。石某庭審時亦表示其居住在系爭房屋附近，也曾實地看房，知道系爭房屋已經超過二年，而石某、楊某某又以此為由主張徐某某隱瞞該項事實，顯然不合常理。故石某、楊某某主張徐某某構成違約，一審法院不予認可。關于石某、楊某某主張因“滬九條”的實施使居間協(xié)議失去履行基礎一節(jié)。2016年3月25日，上海市實施“滬九條”新政，其中對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。一審法院認為，對該調控政策何時出臺以及具體內容，石某、楊某某在同年2月28日簽訂居間協(xié)議及補充協(xié)議時均不可預測。雖然協(xié)議約定如石某、楊某某的貸款申請未獲通過或者通過的貸款額度不足申請額度，則石某、楊某某應在辦理產權過戶前將其補足，但新政后貸款成數(shù)大幅減少加之系爭房屋本身總價較高，客觀上造成了履行的障礙，普通購房者通常無法自有如此大筆錢款。故當事人雙方最終未能簽訂正式買賣合同，系因不可歸責于當事人雙方的事由，石某、楊某某并無惡意違約行為。鑒于庭審中，石某、楊某某與徐某某、一信公司均同意解除居間協(xié)議及補充協(xié)議，一審法院予以準許。因居間協(xié)議及補充協(xié)議不能履行不應歸責任何一方，故徐某某應當將定金返還石某、楊某某。審理中，石某、楊某某承諾只主張其中的15萬元，放棄其余部分，系其自行處分權利，于法無悖，一審法院予以準許。關于一信公司提出反訴要求石某、楊某某支付賠償金62,100元一節(jié)。一信公司的理由系基于居間協(xié)議第五條的約定，該反訴請求包含因一信公司無法收取中介服務費所造成的損失。但本案石某、楊某某未能履行居間協(xié)議是因政策變化導致的客觀上的履行不能，石某、楊某某在主觀上并無惡意違約，且協(xié)議約定的賠償金數(shù)額過高，明顯加重石某、楊某某一方責任，有違公平原則，故一信公司的反訴請求，一審法院不予支持。鑒于一信公司在接受石某、楊某某委托后，做了一定的工作，為避免訟累，一審法院酌定石某、楊某某支付一信公司居間服務費10,000元。關于本案本訴訴訟費用一節(jié)，雖然最終未能簽訂正式買賣合同系因不可歸責于當事人雙方的事由，但徐某某在整個過程中并不存在過錯，也未違反誠信原則，引起本案訴訟的責任在于石某、楊某某，因此，本案本訴訴訟費用應由石某、楊某某負擔。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、第一百一十五條、第四百二十四條、第四百二十七條規(guī)定，判決：一、石某、楊某某與徐某某、一信公司簽訂的《居間協(xié)議（買賣）》以及石某、楊某某與徐某某簽訂的《補充協(xié)議》于2016年7月25日解除；二、徐某某于判決生效之日起十日內返還石某、楊某某定金150,000元；三、石某、楊某某于判決生效之日起十日內支付一信公司居間服務費10,000元；四、駁回一信公司其余反訴請求。一審本訴案件受理費減半收取計3,650元，由石某、楊某某負擔；反訴案件受理費676.3元，由石某、楊某某負擔25元，一信公司負擔651.3元。
二審【案號：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終11280號】本院認為，根據本案查明的基本事實，以及徐某某上訴請求及理由和石某、楊某某答辯理由，本案主要爭議焦點是徐某某是否應當返還石某、楊某某定金15萬元。2016年3月25日，上海市出臺實施“滬九條”新政，而雙方當事人及一信公司在此之前簽訂《居間協(xié)議（買賣）》時均不知曉。“滬九條”新政內容對本案所涉的《居間協(xié)議（買賣）》履行造成影響。特別是對石某、楊某某而言，足以造成其履行不能。一審法院根據該客觀情況，并結合石某、楊某某不存在惡意違約的事實，認定徐某某與石某、楊某某最終未能簽訂正式買賣合同系因不可歸責于買賣合同當事人雙方的事由，并無不當。關于返還定金數(shù)額，一審法院同意石某、楊某某主張返還15萬元，準許石某、楊某某放棄其余部分，亦屬正確。綜上所述，徐某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費3,300元，由徐某某負擔1,650元，石某、楊某某共同負擔1,650元。本判決為終審判決。
聯(lián)系客服
