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鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！

《合同法》第93條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。” 引言中所說的賣房人的解除權(quán)即是本條所規(guī)定的約定解除權(quán)。

《合同法》第77條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。” 這是關(guān)于變更合同的規(guī)定。

如果買房人的貸款申請(qǐng)?jiān)诤贤s定的過戶日或之后沒有獲得銀行的批準(zhǔn)且沒有現(xiàn)金補(bǔ)足，在寬限期過后，賣房人沒有解除合同并主張違約責(zé)任，反而是配合買房人辦理第二次貸款，則視為賣房人與買房人就變更貸款時(shí)間達(dá)成了一致。賣房人在第二次貸款的合理期限（網(wǎng)簽合同日至網(wǎng)簽合同約定的過戶日，或者按照交易慣例確定的合理期限。當(dāng)然，有約定的從約定。）內(nèi)及相應(yīng)的寬限期內(nèi)無權(quán)解除合同并主張違約金。

    如果買房人在合同約定的過戶日之前（尤其是距離過戶日還有比較長(zhǎng)的時(shí)間的情形）貸款沒有獲得銀行批準(zhǔn)或者貸款不足且沒有現(xiàn)金補(bǔ)足的，賣房人配合買房人第二次貸款不能簡(jiǎn)單地視為房屋買賣雙方就貸款期限延期達(dá)成了一致。因?yàn)楹贤s定的貸款期限還沒有到，如果賣房人不配合買房人第二次貸款則賣房人構(gòu)成違約（即賣房人有義務(wù)配合買房人第二次貸款，賣房人履行自己的合同義務(wù)并不能視作同意變更合同）。在此情形下，在合同約定的貸款期屆至?xí)r如果買房人第二次貸款又沒有獲得批準(zhǔn)或者貸款不足，且沒有現(xiàn)金補(bǔ)足，在寬限期過后，賣房人有權(quán)解除合同并主張違約金。

附：須某鵬等訴陳某某等房屋買賣合同糾紛案

案情簡(jiǎn)介：上海市浦東新區(qū)系爭(zhēng)房屋房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）系須某棟、須某鵬共同共有。2013年3月13日，須某棟、須某鵬作為賣售人（甲方）與作為買受人（乙方）的陳某某、夏某某就系爭(zhēng)房屋簽訂上海市房地產(chǎn)買賣合同（以下簡(jiǎn)稱買賣合同），約定系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款為人民幣（以下幣種相同）325萬元。合同第六條約定，甲、乙雙方確認(rèn)，在2013年5月1日 前，甲乙雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。甲方承諾，在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時(shí)，積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時(shí)提供相關(guān)材料的，乙方按本合同第十條追究甲方的違約責(zé)任。第九條約定，乙方未按本合同約定期限付款的，甲、乙雙方同意自乙方應(yīng)付款期限之次日起算違約金，為逾期 未付款日萬分之五計(jì)算，直至實(shí)際付款日。逾期超過十日后乙方仍未付款的，除乙方應(yīng)向甲方支付十日的違約金外，甲方有權(quán)單方面解除合同。甲方應(yīng)書面通知乙方解除合同，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房?jī)r(jià)款的20%。第十條約定，甲方未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的，甲、乙雙方同意自甲方根據(jù)約定應(yīng)辦理房地產(chǎn)交接手續(xù)次日起算違約金，為乙方已付款日萬分之五計(jì)算，直至實(shí)際交付日。逾期超過十日后甲方仍未交付的，除甲方應(yīng)向乙方支付十日的違約金外，乙方有 權(quán)單方面解除合同。第十一條約定，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，訂立的補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部分。本合同補(bǔ)充條款與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款為準(zhǔn)。附件三付款協(xié)議約定：1、甲方同意乙方通過向貸款銀行申請(qǐng)人民幣貳佰貳拾柒萬伍仟元整貸款的形式支付第二期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽訂本合同并申請(qǐng)辦理本合同公證手續(xù)（若需）后七日內(nèi)向該貸款銀行申請(qǐng)貸款，簽署借款抵押合同等一切相關(guān)協(xié)議，辦理一切相關(guān)手續(xù)，支付 一切相關(guān)費(fèi)用并申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)（若需）。若乙方之貸款申請(qǐng)未經(jīng)審核通過或未全額經(jīng)審核通過，其后的三個(gè)工作日內(nèi)辦理送件手續(xù)，且乙方應(yīng)于送件當(dāng)日將第二期房?jī)r(jià)款全額或差額補(bǔ)足并支付甲方。2、待乙方之貸款申請(qǐng)經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書（若有）、借款抵押合同公證書（若有）后二十個(gè)工作日內(nèi)，甲、乙雙方親自或委托上海銳豐赴上海市某交易中心申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶及抵押登記手續(xù)（送件），并取得收件收據(jù)。待上海市某 交易中心出具以乙方為所有權(quán)人的房地產(chǎn)權(quán)證和以貸款銀行為抵押權(quán)人的他項(xiàng)權(quán)證，且將該他項(xiàng)權(quán)證送交貸款銀行后，乙方應(yīng)支付給甲方第二期房?jī)r(jià)款，該期房?jī)r(jià)款應(yīng)于借款抵押合同等相關(guān)協(xié)議約定期限內(nèi)由貸款銀行代為支付。3、若甲、乙雙方按照本附件（即付款協(xié)議）履行與正文條款約定不一致，雙方同意按照本附件（即付款協(xié)議）約定履行。4、甲、乙雙方同意在簽訂買賣合同之后七日內(nèi)，乙方支付甲方首期房款額RMB975，000元整（玖拾柒萬伍仟元整）。待過戶后，乙 方送他項(xiàng)權(quán)證給銀行，由銀行直接將剩余房款轉(zhuǎn)付至甲方合同指定賬戶。房款額RMB2，275，000元整轉(zhuǎn)付至買賣合同中甲方指定的銀行賬戶。當(dāng)日，陳靜霞與須某棟、須某鵬簽訂買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議。2013年3月20日，須某鵬出具收據(jù)，確認(rèn)收到陳某某、夏某某支付的購(gòu)買系爭(zhēng)房屋首期房款975，000 元。之后，陳某某開始著手申請(qǐng)貸款，貸款未成。2013年4月16日須某棟、須某鵬應(yīng)陳某某要求再次提供貸款所需材料，陳某某再次申請(qǐng)貸款。2013年5 月20日須某鵬向陳某某發(fā)送短信，稱“我是房東，你們貸款情況辦得如何??？到哪一步了呢？”。2013年6月13日，某公司上海普陀支行審批通過了陳某某就系爭(zhēng)房屋的抵押貸款申請(qǐng)，陳某某獲批商業(yè)貸款2，275，000元，債務(wù)履行期限自2013年6月14日起至2038年6月14日止。當(dāng)日陳某某并作為 某公司上海普陀支行的代理人辦理了房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)。 另 查明，2013年6月13日，須某鵬向陳某某發(fā)函，告知因?yàn)殛惸衬?、夏某某沒有在合同雙方確認(rèn)的日期2013年5月1日之前前往某交易中心辦理過戶，陳靜霞、夏某某已經(jīng)違約，故按照合同正本第九條（三）的規(guī)定，現(xiàn)須某棟、須某鵬有權(quán)單方面解除合同，望能在收件后前往21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介聯(lián)洋店辦理解除合同相關(guān)事宜。2013年6月15日，陳某某致函回復(fù)須某棟、須某鵬，陳某某于2013年3月底委托中介公司辦理銀行貸款，由于銀行審批時(shí)間問題，陳某某已于 2013年5月1日前與須某棟、須某鵬及房產(chǎn)中介溝通此事，三方同意待銀行審批通過后一同前往交易中心辦理過戶手續(xù)。目前陳某某的銀行貸款已審批通過，而須某棟、須某鵬卻以房?jī)r(jià)上漲原因不履約，陳某某認(rèn)為其已積極溝通并履行了該合同，故不同意解除合同并要求雙方按照合同約定繼續(xù)履行。當(dāng)日，陳某某發(fā)送催告 函給須某棟、須某鵬，稱多次與須某棟、須某鵬溝通要求配合房產(chǎn)過戶手續(xù)，但須某棟、須某鵬以種種理由拒絕履行房產(chǎn)交易過戶的義務(wù)，現(xiàn)正式發(fā)送催告函并鄭重函告須某棟、須某鵬履行合同義務(wù)。須某棟、須某鵬應(yīng)自收到本催告函之日起5日內(nèi)與陳某某共同前往上海市某交易中心申請(qǐng)辦理上海市浦東新區(qū)系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)交易過戶及抵押登記手續(xù)。如須某棟、須某鵬仍然拒絕履行合法義務(wù)，陳某某將正式通過法律手段要求須某棟、須某鵬履行合同并依法追究違約責(zé)任。望須某棟、須某鵬收到本函后及時(shí)與陳某某聯(lián)系并作出明確答復(fù)。陳 靜霞、夏某某訴稱，合同簽訂后，陳某某、夏某某依約向須某棟、須某鵬支付了首付款，并及時(shí)通過貸款公司向銀行申請(qǐng)了貸款，雖因貸款銀行等原因?qū)е沦J款時(shí)間 延長(zhǎng)，但最終在雙方配合下貸款獲得批準(zhǔn)。期間，由于房?jī)r(jià)上漲，須某棟、須某鵬提出要求加價(jià)，陳某某、夏某某希望盡快交易，進(jìn)行了考慮，但須某棟、須某鵬提出的加價(jià)金額讓陳某某、夏某某實(shí)在無法接受。2013年6月13日，在陳某某、夏某某貸款已獲審批的情況下，須某棟、須某鵬突然發(fā)函要求解除雙方之間的買 賣合同，拒絕辦理房屋過戶。綜上，須某棟、須某鵬的行為已構(gòu)成違約，故陳某某、夏某某起訴要求：1、判令須某棟、須某鵬繼續(xù)履行房地產(chǎn)買賣合同，將上海市浦 東新區(qū)系爭(zhēng)房屋房屋過戶給陳某某、夏某某；2、判令須某棟、須某鵬向陳某某、夏某某支付違約金，以975，000元為基數(shù)，按日萬分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自 2013年6月15日起計(jì)算至2013年9月29日止。原審審理過程中，陳某某、夏某某撤回要求須某棟、須某鵬支付違約金的訴訟請(qǐng)求。

裁判原文節(jié)選：

一審【案號(hào)：上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第30800號(hào)】依法成立的合同受法律保護(hù)。陳某某、夏某某與須某棟、須某鵬簽訂的《上海市房 地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，于法不悖，雙方均應(yīng)遵照履行。合同簽訂后，陳某某、夏某某按約支付了首付款，并積極辦理了銀行貸款，之后貸款不成，即與須某棟、須某鵬聯(lián)系，須某棟、須某鵬亦按陳某某要求積極配合提供所需的貸款資料，陳某某、夏某某即再行申請(qǐng)銀行貸款，至5月20 日須某鵬還發(fā)信息詢問陳某某貸款進(jìn)程，可見雙方雖約定2013年5月1日前辦理過戶手續(xù)，但在陳某某第一次貸款未獲批準(zhǔn)的情況下，須某棟、須某鵬仍愿意接受陳某某繼續(xù)以貸款方式支付剩余款項(xiàng)，并未提出要求陳某某、夏某某現(xiàn)金補(bǔ)足房款。須某棟、須某鵬雖辯稱其在之后要求陳某某、夏某某辦理過戶并要求陳某某、 夏某某現(xiàn)金補(bǔ)足貸款不足部分款項(xiàng)，且于5月31日口頭告知了陳某某、夏某某解除合同，但對(duì)此須某棟、須某鵬并無證據(jù)支持，故不予采信。因此在6月13日陳 靜霞貸款獲批時(shí)，須某棟、須某鵬此時(shí)提出要求解除合同，有悖誠(chéng)信原則且并無解除合同的其他充分理由及依據(jù)。相反，貸款獲批后，在合同可以繼續(xù)履行的情況下，陳某某即發(fā)函要求須某棟、須某鵬履行合同，辦理房屋過戶手續(xù)，但須某棟、須某鵬至今未辦理房屋過戶手續(xù)。綜上，對(duì)于本訴部分陳某某、夏某某要求過戶的 訴訟請(qǐng)求予以支持。對(duì)于反訴部分，須某棟、須某鵬要求解除合同，并要求陳某某、夏某某承擔(dān)違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。原審審理中陳某某、夏某某自愿撤回要求須某棟、須某鵬支付違約金的訴訟請(qǐng)求，系其對(duì)自身權(quán)利的處分，予以準(zhǔn)許。

二審【案號(hào)：上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第656號(hào) 】本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房 地產(chǎn)買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)恪守。合同簽訂后，被上訴人已按約完成了首付款的支付義務(wù)并及時(shí)著手辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被上訴人是否逾期支付第二期購(gòu)房款構(gòu)成違約，上訴人是否具有單方合同解除權(quán)并已合法行使。 本 案中，雙方雖然沒有在買賣合同中對(duì)第二期房款的支付時(shí)間予以明確約定，但雙方明確約定第二期房款系以被上訴人向銀行貸款的形式支付，且雙方在合同附件三中具體約定了貸款的流程及過戶的時(shí)限等事宜。根據(jù)上述約定，被上訴人本應(yīng)在雙方約定的過戶期限之前（即2013年5月1日）通過銀行貸款審批，若被上訴人未 能在該期限前辦妥銀行貸款手續(xù)，則應(yīng)以現(xiàn)金補(bǔ)足房款，否則將構(gòu)成違約。然而，當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以變更合同。從雙方簽訂買賣合同之后的履約行為來看，在被上訴人第一次貸款未獲銀行批準(zhǔn)時(shí)，上訴人沒有選擇按照合同約定要求被上訴人以現(xiàn)金補(bǔ)足房款，而是仍同意被上訴人繼續(xù)以貸款方式支付第二期房款，并積極配 合被上訴人進(jìn)行再次申請(qǐng)，上訴人的行為表明其意欲繼續(xù)履行買賣合同，而非解除合同。上訴人主張被上訴人故意隱瞞貸款未獲得銀行批準(zhǔn)的事實(shí)，但上訴人未能就此提供證據(jù)，本院無法采信。況且，上訴人自認(rèn)于2013年5月24日仍愿意繼續(xù)履行買賣合同，加之上訴人至5月20日仍發(fā)信息詢問被上訴人貸款進(jìn)程的事 實(shí)，已足以證明上訴人在買賣合同約定的過戶期限之后仍愿意接受被上訴人以貸款形式支付剩余房款，被上訴人也在上訴人的配合下于同年6月13日通過了貸款審 批，故雙方的上述履約行為實(shí)際已對(duì)原約定的第二期房款支付時(shí)間進(jìn)行了延期變更，相應(yīng)的，上訴人可行使單方合同解除權(quán)的時(shí)間也予以了延后。根 據(jù)合同約定，上訴人欲行使單方合同解除權(quán)須滿足以下三個(gè)條件：1、被上訴人逾期未能辦妥銀行貸款手續(xù)；2、被上訴人在銀行貸款未經(jīng)審核通過或全額通過后的 三個(gè)工作日內(nèi)沒有以現(xiàn)金補(bǔ)足剩余房款；3、被上訴人逾期支付上述剩余房款超過十日。上訴人主張其與被上訴人約定2013年5月24日為通過銀行貸款審批的最后期限，并于5月31日上訴人口頭告知被上訴人解除合同，但上訴人就此亦未能提供證據(jù)加以證明，本院實(shí)難采信。退一步講，即使雙方曾有上述約定，根據(jù)合同條款，至5月31日，上訴人主張的單方解除權(quán)條件尚未成就，其行使方式也不符合合同約定的書面形式，故上訴人以此為由主張合同解除，本院不予支持。既 然上訴人就雙方對(duì)第二期房款延期支付的期限未能提供充分的證據(jù)予以證明，本院將依據(jù)誠(chéng)信原則及本案實(shí)際情況予以確定合理期限，從而判斷上訴人行使合同解除 權(quán)的條件是否成就。通過前文分析，上訴人至少在2013年5月底之前尚不具備單方解除權(quán)的行使條件。之后，被上訴人于同年6月13日通過了銀行全額貸款審 批，距離雙方原約定的過戶期限不過一月有余，該辦理時(shí)長(zhǎng)亦小于買賣合同中關(guān)于辦理銀行貸款時(shí)間的約定（買賣合同簽訂于2013年3月13日，雙方約定的過戶時(shí)間為同年5月1日之前），故本院認(rèn)為被上訴人辦妥銀行貸款手續(xù)的時(shí)間尚屬合理，上訴人在5月下旬仍配合被上訴人進(jìn)行貸款申請(qǐng)的情況下，理應(yīng)對(duì)貸款獲批 的時(shí)間有合理預(yù)期。被上訴人也在合理期限內(nèi)辦妥了銀行貸款手續(xù)，雙方繼續(xù)履行合同已無障礙，上訴人在此情況下于被上訴人貸款獲批同日發(fā)函解約，缺乏合同依據(jù)及法律依據(jù)，故上訴人要求確認(rèn)合同解除之訴請(qǐng)，本院難以支持。上訴人雖主張被上訴人并未于2013年6月13日通過銀行貸款審批，但在被上訴人于原審已 就貸款獲批提供相應(yīng)證據(jù)的情況下，上訴人未能就其主張?zhí)峁┓醋C予以證明，本院無法采信。綜 上所述，雖然被上訴人未能在合同原約定的時(shí)間內(nèi)辦妥銀行貸款手續(xù)，但上訴人同意被上訴人繼續(xù)申請(qǐng)貸款并予以配合的行為已表明雙方協(xié)商一致延期支付剩余房 款。被上訴人在上訴人的配合下于合理期限內(nèi)通過了銀行全額貸款審批，雙方應(yīng)本著誠(chéng)信原則繼續(xù)履行合同。上訴人行使單方解除權(quán)的條件尚未成就，故其上訴請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院難以支持。原審依據(jù)查明的事實(shí)及本案實(shí)際情況作出的判決正確，本院予以維持。