記得某次房產(chǎn)線下沙龍，被問到了一個(gè)很有意思的話題，“錘哥，你說為啥要賣房子呢”，這個(gè)問題其實(shí)很簡單，無非是下述幾個(gè)答案：
1、原先買的房子小，現(xiàn)在要置換，換大的
2、原先房子沒有學(xué)位，現(xiàn)在要考慮小孩上學(xué)
3、原先買的房子在遠(yuǎn)郊，現(xiàn)在想進(jìn)城換到市區(qū)
4、原先買的房子沒有升值，這么多年少賺了很多
5、原先買的房子區(qū)位和產(chǎn)品過時(shí)，要與時(shí)俱進(jìn)更換
6、因?yàn)楣ぷ鞯刈兓?，考慮通勤下的房子置換
你為啥要賣房，不就是先前買的房子已經(jīng)不大可，才要置換嘛。
賣房也是對先前買錯(cuò)房的一次糾錯(cuò)，你理解了糾錯(cuò)二字，就理解了把房子賣出真的不是一件容易的事情。不過沒關(guān)系，我們是有方法的人，今天錘哥就來給你分享“成功賣房七步殺”。
這個(gè)世界的真相是，當(dāng)你想做某一件事，想做成某一件事的時(shí)候，你到底有沒有極其嚴(yán)肅、認(rèn)真地去思考過——如果你做成了這件事，會(huì)給自己和家庭帶來多大的好處；反之，如果這件事你做不成，又會(huì)給自己和家庭造成多大的影響？
對著鏡子里的自己，問一句：你到底有沒有為自己/家庭拼過命??！
繞了一大圈子，就是你必須找到賣房的真正原因，然后坦然接受，從下定決心的那一刻起，勇敢地去承擔(dān)起家庭的重任并往前跑。
賣掉這套房，你就可以置換到市區(qū)，換到更高價(jià)值的地方；賣掉這套房，置換到另外一個(gè)地方，方便了自己的通勤；賣掉這套房，就可以為孩子換取一個(gè)好學(xué)位，一切為了孩子……把這些理由打印出來貼在床頭，或者做成手機(jī)壁紙，每天督促、警醒自己——?jiǎng)谫Y接下來最重要的任務(wù)就是賣房，賣房比上班、比拍拖、比旅游、比胡吃海喝重要多了！
這方面我就是個(gè)狠人，當(dāng)年決定賣一套小房子的時(shí)候，晚上花了大概30分鐘就做了要賣出的決定，然后就去找樓下的中介放盤，并商定出這套房所賣的價(jià)格底線。我已經(jīng)把賣房的原因想得清清楚楚的了，就是那種視死如歸的感覺，一個(gè)字：干?。?/p>
“七步殺”的第二步是定好底線、到價(jià)必賣，但這其實(shí)是一個(gè)偽命題，因?yàn)槟芊褓u得出去，不是由你的定價(jià)決定的，而是由你的競爭對手決定的。
比如同個(gè)小區(qū)，同樣戶型，有10套房子在賣，價(jià)格從低到高排序的話，你家位于第5，那么自然只有等前面的4套依次賣出了，你家的房子才有機(jī)會(huì)（假設(shè)樓層和朝向相差不大的情況下哈）。
只有知己知彼，才能立于不敗之地，你都不了解同小區(qū)同期在放賣的套數(shù)和價(jià)格的話，想把自家房子輕松賣出去，那指定夠嗆。
至于你的底線是多少，有一個(gè)大的原則就是，看你準(zhǔn)備想多久把這套房子賣出去。10天是一個(gè)價(jià)格，1個(gè)月是一個(gè)價(jià)格，3個(gè)月是一個(gè)價(jià)格。這里再送大家一條寶貴經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)下2022年下半年的市場，如果想1個(gè)月之內(nèi)賣出去，那么你的價(jià)格就得是同戶型的9.5-9.6折，如果想7-10天之內(nèi)賣出去，那就得9.2-9.5折。
當(dāng)然了，這是你的底線價(jià)格，而不是告訴中介的價(jià)格，底線價(jià)格乘以1.1-1.15，才是你告訴中介的價(jià)格。
價(jià)格是賣房過程中，最容易理解和執(zhí)行的動(dòng)作，只要你勤快一點(diǎn)，嘴巴不是特別笨，也不被中介討厭，你總能摸得出你家房子的價(jià)格，上下無非就是相差1-3%而已。
一套房子來講，相差1-3%其實(shí)是很小的一部分，500w相差5-15w，1000w相差10-30w，很正常的一個(gè)幅度，我的經(jīng)驗(yàn)就是這個(gè)樣子。
我最瞧不起的就是賣房的時(shí)候特別懶，連去小區(qū)樓下放盤都懶得去做的人，簡直恨鐵不成鋼。
你如果要賣房，那能否做到在你家小區(qū)周邊2-3公里范圍內(nèi)，無死角全面放盤？任何一條街區(qū)、任何一條胡同，大到鏈家、德佑，小到禧匯地產(chǎn)，你能否做到一視同仁，一間一間地鋪掃過去？就像占領(lǐng)一座座山頭，把旗幟一個(gè)個(gè)插上去，把房源信息無死角傳達(dá)到位。
這里有個(gè)小技巧，就是你放盤的時(shí)候，針對每一家店鋪，要把房源信息給到主管或者店長，要把你家房源直接給到整個(gè)門店，而不是門店中的某一位中介小哥。如果是某一位中介小哥，他有可能會(huì)把你家的房源信息私藏起來，而不是共享給整個(gè)店鋪和系統(tǒng)，那你家房源的傳播就肯定會(huì)受影響了。
簡單地說，你放盤的時(shí)候，務(wù)必要做到無死角的讓你家周邊2-3公里的所有店鋪、店鋪里的所有成員都知曉。就好比史玉柱當(dāng)年在電視上推出的腦白金廣告詞：今年過節(jié)不收禮，收禮只收腦白金。覆蓋面就是硬道理。
比如你要賣都市蘭亭的房子，你得讓天河公園西門、天河公園北門、科韻路、車陂南、臨江大道、平云路、馬場路、黃埔大道，林林總總至少得有40-50家中介店全部傳達(dá)到位，形成合圍之勢。
我做得更狠，我的放盤是5公里范圍內(nèi)，光放盤就得花費(fèi)幾乎一個(gè)禮拜的時(shí)間。記得有一套房，我的放盤動(dòng)作還沒有全部做完，前面放盤的中介就已經(jīng)帶著客戶上門要擺臺了，害。
對于一年看房上百套，累計(jì)看房8000多套的我來講，見過各式各樣房子的保養(yǎng)，在這里說一句真心話，有些業(yè)主賣房根本就不是誠心想賣，你要賣房首先得做出個(gè)樣子吧，至少家里收拾得干凈利索，叫人看了舒服，不管你是200w總價(jià)的房子，還是4000w總價(jià)的房子。
但當(dāng)看過無數(shù)房子之后，才懂得一個(gè)人一個(gè)家庭的精神狀態(tài)，真的跟房子的總價(jià)沒有關(guān)系。非常多的家庭，哪怕房子總價(jià)2000w起，生活品質(zhì)也一塌糊涂，反而一些中低總價(jià)的，例如400-800w的家庭，一看就知道內(nèi)在精神生活是在線的。
簡言之，就是你賣房的時(shí)候，如果做不到空置的狀態(tài)，有租客或者自住，先拜托你把房子收拾得干凈整潔一些，千萬不要出現(xiàn)等到買家看房的時(shí)候，一進(jìn)門都不知道腳往哪里放的窘?jīng)r。
上面這些相對比較好理解，接下來要講的才是重點(diǎn)，才是最容易被忽視的，那就是你賣房，要沉浸式地賣房，要在自家的房子里接客。
你大概了解能接受你家房子的都是哪些人嗎？這些人在哪里上班和工作？他們?yōu)樯稌?huì)來看你的房子？他們對于你家小區(qū)的位置和配套怎么看？他們會(huì)覺得你家房子的價(jià)格貴了還是適中？你要想賣出一套幾百萬甚至上千萬的房子，這些最基本的問題你得知道呀。
搞明白這些，再通過你在自家房子里和買家的交談，哪怕是短短的3-5分鐘，買家也會(huì)對你和你家的房子產(chǎn)生一定的印象，而不是隨便一個(gè)中介帶幾組客戶走馬觀花式地看看戶型和朝向。
看似是占用了你的一點(diǎn)時(shí)間，但你通過很小的時(shí)間成本，在前期進(jìn)行了客戶的篩選，以及建立了信任感，等到往后走到擺臺談判的節(jié)點(diǎn)，甚至是辦理交易手續(xù)的時(shí)候，前面建立的信任感就會(huì)起作用。
“就因?yàn)樵诜孔永锒嗫戳四阋谎邸?，產(chǎn)生了莫名的信任感，這是買家賣家達(dá)到的最好的契合度。
七步殺當(dāng)中最微妙的就是這一步了，重賞勇夫、技巧為重。
決定你家房子的帶看量、以及能否成交的前提是什么？中介得推你家的房子呀，得有大量的帶看才行。不然你家房子掛在網(wǎng)上，中介不推，有什么卵用。
在同一時(shí)間段內(nèi)，決定中介或者大量中介主推你家房子的前提是什么？第一是，你家的房子價(jià)格不能太高太過離譜，因?yàn)閮r(jià)格高就變相抬高了成交難度，天底下哪個(gè)中介不是奔著成交去的，價(jià)格高會(huì)擋住絕大多數(shù)的成交，這是硬道理。
第二是，你得舍得讓利出去，得讓幫你賣出去房子的中介賺到錢，這是人性，也是當(dāng)下市場的行規(guī)。另外為了激勵(lì)中介更多地帶看帶客，有必要在看房的時(shí)候做更多的激勵(lì)，比如針對看房量比較大的周末，對于每一臺帶看的中介小哥發(fā)紅包，進(jìn)門就發(fā)，幾十元一個(gè)的紅包是小錢。
可以理解為，你發(fā)紅包給中介，就是獎(jiǎng)勵(lì)他們的積極性，并且要宣傳出去，讓周邊所有的中介都知道這個(gè)事兒。如果你能把這個(gè)事做成一次營銷事件，那你離賣出去房子就不遠(yuǎn)了。某種意義上來看，這和一手房的認(rèn)籌、選房的促銷活動(dòng)，本質(zhì)上是一樣的。
凡是不愿意讓利出去的業(yè)主想快速賣房，都是違背了人性，人心不答應(yīng)，同時(shí)市場也不答應(yīng)。
我每次賣房都是把紅包和中介費(fèi)給得足足的，因?yàn)槲覀冑嵢〉氖鞘袌龅腻X，是趨勢的錢，不是交易的錢，這是一個(gè)非常重要的認(rèn)知和價(jià)值觀。
無死角放盤，帶看量上來了，也有客戶中盤了，進(jìn)入到談判階段，考驗(yàn)“硬功夫”的時(shí)候到了。兩個(gè)硬功夫，一個(gè)是談判時(shí)如何說服人，一個(gè)是嚴(yán)控交易時(shí)間和細(xì)節(jié)流程。
我說一句你們不愛聽的話，決定客戶買不買你家的房子，某種程度上真的不是價(jià)格的問題（此處的價(jià)格是指在合理范圍之內(nèi)），有時(shí)候兩個(gè)人聊天，總覺得氣場不合，既不是三觀問題，也不是沒有話題，但就是聊不投機(jī)，賣房子也一樣。
作為老手，一進(jìn)入到談判桌，我就知道我的房子今天能否賣出去，甚至多少錢賣出去，因?yàn)橐姷娇蛻艉?，通過氣場是能感覺出來的，這個(gè)真的挺靈驗(yàn)的，可能也是我閱人無數(shù)、談判無數(shù)，刻意訓(xùn)練出來的技能吧。
有人認(rèn)為談判就是故弄玄虛、爾虞我詐，那說明你對交易一無所知，對人心一無所知。真正高明的談判和交易，一定是你幫對方，解決他（買家）的某個(gè)或者幾個(gè)核心問題，以及一定是對方（買家）解決了你的某個(gè)或者幾個(gè)問題，你倆最終才能走到一起，并把交易完成。
在過去數(shù)百場的交易現(xiàn)場，我的角色都是極為坦誠，極為對方著想，都是本著為對方解決問題而來的，不然成百上千萬的單子，僅憑雕蟲小技能解決問題嗎？肯定不行的。
因此在前端的客戶篩選，以及讓中介幫你篩選客戶就顯得尤為關(guān)鍵，這是決定你談判效率和買賣雙方能否對上眼的前提吶。擺臺砍價(jià)看似幾個(gè)小時(shí)，大部分工作其實(shí)都在談判桌之外的戰(zhàn)場上。
另外，在談判好之后的合同階段，對于贖樓、墊資、網(wǎng)簽、評估價(jià)、核稅價(jià)、同貸書、涂銷資料、遞件過戶、放款收樓，這些純粹的二手交易就屬于標(biāo)準(zhǔn)化的流程和環(huán)節(jié)，只要在三方約里面約定好就OK，還有就是關(guān)注學(xué)位、戶口的問題，在合同里備注一下就行。
永遠(yuǎn)記住一點(diǎn)：合同是防小人，不防君子。
以上6招其實(shí)都是錯(cuò)的，各種招數(shù)屬于方法論、技巧范疇之內(nèi)的騰挪，屬于不起決定性作用的那部分。
真正決定你成功賣出房子的，是另外一個(gè)更大的點(diǎn)，那就是趨勢。你在2016年8月-2017年5月，或者在2020年8月-12月，你在廣州任何一個(gè)地方賣出任何一套房子，其實(shí)都是相對容易的，這就是我經(jīng)常講的賣房的時(shí)機(jī)選擇。
市場好的時(shí)候賣房
市場平穩(wěn)的時(shí)候買房
你理解了這兩句話，就理解了周期、趨勢、情緒之間的關(guān)系。但，還有沒有其他的另類方法呢？還是有的，比如下面：
讓自己的房子變成稀缺的，變成市場上沒有的，可以通過某1-2個(gè)線人來制造緊張氣氛，比如某些客戶在傳統(tǒng)中介帶看房的時(shí)候，你的線人趁人不注意，在客戶耳朵邊上講一句“我這里有一套房，全網(wǎng)沒有放出來，只有我有鑰匙，今晚8點(diǎn)帶你看，你滿大街找不到這個(gè)盤”。
用這種怪方案，是有可能把房子賣出去的，用制造緊張、神秘的氣氛來吸引客戶，在某些時(shí)候和某些場景是有效的，因?yàn)槿说奶煨跃褪谦C奇、就是吃瓜、就是小道消息。你明目張膽地告訴他，有一套筍盤他可能不相信，如果你神神秘秘故作玄虛，反而效果還不錯(cuò)。人有時(shí)就是賤，就是這么個(gè)道理。
如果上面的“賣房七步殺”，你完全按照錘哥所講的，一步不落地做完了，并且執(zhí)行力非常好，可最終的結(jié)果還是不如意，那你就認(rèn)命吧，哈哈。
不過在認(rèn)命之前，可以再來找錘哥幫你把把關(guān)，看看中間哪個(gè)環(huán)節(jié)出了問題，哪里還有補(bǔ)救的方法和措施，或者干脆先不賣了，能否通過別的辦法解決“錢+名額”的問題，比如LH析產(chǎn)，比如JYD之類的，辦法總比困難多嘛。
在賣房的過程中，你覺得你、中介在成功賣出這件事上，所出力的占比是怎樣的？99:1，別一天到晚說中介不行，說中介不幫你，甚至說中介把你害了之類的，這個(gè)事情能不能成，最終要看你自己，文章水到這里的時(shí)候，我也不妨直接告訴你，最正確的賣房方式是——沉浸式賣房，其他的都不重要。
解決問題的最好方法就是讓問題消失，這是天底下最高的智慧之一。賣房也一樣，賣房最好的解決方法就是繞過賣房，就是不賣了，不賣了可能才是解決賣房難最高明的方法?？墒且婚_始又為啥說要賣，不就是因?yàn)橘I的時(shí)候沒有做好規(guī)劃，沒有買好嗎？
所以才有了文章開頭那兩句醍醐灌頂?shù)脑挘?/p>
賣房子難賣所流的每一滴淚
都是買房時(shí)腦瓜子所進(jìn)的水
廣州11個(gè)區(qū)綜合來看（相對來看哈）——
房子最難賣出的是：花都、從化、增城、南沙
次難的是：黃埔、白云、番禺、荔灣
不難的是：海珠、天河、越秀
我這么多年看過來，覺得最難賣的是下述這幾種情況，看看你有沒有中招：
1、巽寮灣、美林湖、假日半島、獅子湖為代表的旅游地產(chǎn)，不管是洋房還是別墅；
2、遠(yuǎn)郊的遠(yuǎn)大次新，例如南沙的時(shí)代香海彼岸、新塘的保利東江首府、增城的云溪四季、順德陳村的萬科繽紛四季等等；
3、遠(yuǎn)郊的別墅，比如金地公園上城、南沙奧園的別墅、恒大御景半島的別墅、南湖的江南世家等等；
4、市區(qū)的老破小、老破大，比如富力新村、金羊居、麗江花園華林居、海珠西保利紅棉等等；
5、天底下最最難的是，你的決心和勇氣。
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