按揭買房，哪種還款方式更適合？
各種還款方式利弊各異 貸款前需權(quán)衡選擇
徐蒙
買房交款時(shí)一般分為兩大種情況：第一種，帶著銀行卡或提著現(xiàn)金到售樓部付全款，這種一次性的購(gòu)買方式，大多數(shù)老百姓很難做到；第二種，也是當(dāng)下最普遍的購(gòu)房方式——找銀行貸款買房！
但是，肯定有很多人不知道，房貸還款方式可不只一種。不同的還款方式最終算下來(lái)所支付的總金額差別少則三五萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)。那么個(gè)人貸款還款方式有哪些？個(gè)人貸款還款方式最好的是哪一種呢？
等額本息
利：前期還貸壓力小，月供金額固定 弊：利息支出相對(duì)等額本金高
房貸還款方式哪種好？“金九銀十”，向來(lái)是購(gòu)房的旺季，很多購(gòu)房者在貸款購(gòu)房的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)常見的還款方式有等額本息還款方式與等額本金還款方式兩種。
然而同時(shí)，購(gòu)房者會(huì)通過(guò)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，同樣的貸款年限，兩者的利息支出有很大的差別。
筆者咨詢了一國(guó)有大行信貸部經(jīng)理，據(jù)他告訴筆者，等額本息最后還給銀行的利息要多一些，但是對(duì)于收入相對(duì)較低貸款者來(lái)說(shuō)，一開始的壓力要小一些。其實(shí)無(wú)論是等額本息或是等額本金還款方式，其利息的計(jì)算都是用購(gòu)房者借用銀行的本金金額，乘以對(duì)應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個(gè)月），計(jì)算出當(dāng)月應(yīng)當(dāng)償還銀行的利息。
也就是說(shuō)，兩種不同的還款方式，利率水平其實(shí)是一樣的，這是因?yàn)橘?gòu)房者不同月份借的本金不同造成的，借的本金多，要還的利息就多，借的本金少，要還的利息就少。
筆者近期走訪椒江多處樓盤售樓處，發(fā)現(xiàn)在為購(gòu)房者計(jì)算具體的貸款支付金額時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)首先計(jì)算的都是等額本息?！耙?yàn)槊吭逻€款數(shù)額固定，而且相對(duì)于另一種方式，這個(gè)金額更小，更容易被買房者接受。并且該方法每月的還款額固定，可以有計(jì)劃地控制家庭收入的支出，也便于每個(gè)家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。”其中一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。
等額本金
利：利息支出逐漸減少 弊：還貸初期資金壓力大
等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
“購(gòu)房者可以結(jié)合自己的實(shí)際選擇還款方式，如果貸款者工作和收入穩(wěn)定，還款能力較強(qiáng)，前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出。如果還款能力稍弱，前期資金緊張，可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會(huì)比較小?！睆V發(fā)銀行臺(tái)州分行一位理財(cái)經(jīng)理建議道。
另外，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這種方式對(duì)于目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群也比較適合。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。這種還款方式，適合生活負(fù)擔(dān)會(huì)越來(lái)越重，像養(yǎng)老、看病、供孩子讀書等，或預(yù)計(jì)收入會(huì)逐步減少的人使用。
提前還貸：等額本息or等額本金？
大部分購(gòu)房人在買房時(shí)都會(huì)選擇商業(yè)貸款，如果考慮到提前還款的情況，等額本金和等額本息哪種方式更適合提前還款？
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析表示，因?yàn)榈阮~本金的還款特點(diǎn)是本金相同，而利息逐月遞減，所以每月的還款月供都不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)，所以利息隨著本金的減少而逐漸縮小，因此整體利息支出較少，對(duì)想提前還款的人來(lái)說(shuō)，從利息支出的角度考慮，等額本金的方式進(jìn)行提前還款，會(huì)節(jié)省更多的利息；與等額本金不同的是，等額本息每個(gè)月的還款額度相同，是本金逐月遞增，而利息逐月遞減，因此購(gòu)房貸款的利息大多產(chǎn)生在還款初期，在利息支出上要高于等額本金，對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)如果在提前還款的情況下，選擇等額本息的方式將產(chǎn)生更多的房貸利息。
不過(guò)，兩種還款方式，根據(jù)理財(cái)專家的建議，碰到這樣的情況，哪怕提前還房貸，意義也不大：如果采用的是等額本金還款，期限已經(jīng)超過(guò)三分之一，本金也已經(jīng)還了大半了，剩下的利息已經(jīng)越來(lái)越少，選擇提前還款，并沒(méi)有多大的改變；如果選擇等額本息，還款期已經(jīng)超過(guò)二分之一，已經(jīng)償還了大部分的利息，就不用選擇提前還款了。
