隨著房地產(chǎn)市場的火爆，一輪又一輪的購房高潮此起彼伏，眾多普通購房者通過銀行貸款的幫助實現(xiàn)了房屋新購和置換新潮，在眾多的貸款方式面前有時您會感覺難以選擇，這里給大家逐一道來每種方式的利弊供您參考，希望對您小有幫助。
1）一次還本付息現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即期初的貸款本金加上整個貸款期內(nèi)的利息綜合。計算公式如下：到期一次還本付息額=
貸款本金×[1+年利率(%)](貸款期為一年)到期一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)其中：月利率=年利率÷12如以住房公積金貸款1萬元，貸款期為7個月，則到期一次還本付息額為：10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元
2）等額本金還款
等額本金還款法是一種計算非常簡便，實用性很強的一種還款方式?；舅惴ㄔ硎窃谶€款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式(如中國銀行)。其計算公式如下：每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)
+(本金-已歸還本金累計額)×季利率，如以貸款20萬元，貸款期為
10年，為例：每季等額歸還本金：200000÷(10×4)=5000元
第一個季度利息：200000×(5.58%÷4)=2790元
則第一個季度還款額為5000+2790=7790元；
第二個季度利息：(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元
則第二個季度還款額為5000+2720=7720元
第40個季度利息：(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元。
則第40個季度(最后一期)的還款額為5000+69.75=5069.75元。
由此可見，隨著本金的不斷歸還，后期未歸還的本金的利息也就越來越少，每個季度的還款額也就逐漸減少。這種方式較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。
該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。
3）等額本息還款個人購房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。計算公式如下：
每月等額還本付息額=［貸款本金×月利率×（1＋月利率）＾還款期數(shù)］÷［（1＋月利率）＾還款期數(shù)－1］其中：還款期數(shù)
=貸款年限×12如以商業(yè)性貸款20萬元，貸款期為15年，則每月等額還本付息額為：月利率為5.58%÷12=4.65‰，還款期數(shù)為15×12=180200000×4.65‰×（1+4.65‰）＾180÷
[（1+4.65‰）＾180-1]=1642.66元
即借款人每月向銀行還款1642.66元，15年后，20萬元的借款本息就全部還清。
4）固定利率
名詞解釋：指消費者在簽訂購房貸款合同時，即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動，上調(diào)抑或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不會隨市而變。
優(yōu)點：利率不隨物價或其他因素的變化而調(diào)整。
缺點：一旦利率水平走低，在房貸利率固定情況下，也可能存在購房者為房貸多交錢的情況。
5）結(jié)構(gòu)性固定利率
6）名詞解釋：在利率固定期間，可以分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)。如利率固定5年的貸款，可以在貸款前2年固定執(zhí)行一個利率，
后3年執(zhí)行另外一個不同的利率。固定10年的貸款，可以在前5
年執(zhí)行一個利率，后5年執(zhí)行另外一個利率。
優(yōu)點：使用結(jié)構(gòu)性固定利率產(chǎn)品，還能相對減少貸款的利息支出，給客戶帶來實惠。
缺點：提前還款將收取較高額度的違約金。
適用人群：規(guī)避投資風(fēng)險的投資型購房者。
6）浮動利率
名詞解釋：指貸款人在貸款期內(nèi)，按照央行不同時期指定利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行還貸，不同時期不同利率貸款者的還貸金額不同。
優(yōu)點：利率隨政策調(diào)整，避免固定利率可能造成的持續(xù)高于浮動利率風(fēng)險。
缺點：利率不可預(yù)測，貸款者不可預(yù)知年限內(nèi)的還款金額。
適用人群：適合5-10年期短期貸款者，或貸款者確定利率短期內(nèi)不會有太大上調(diào)。
7）雙周供
名詞解釋：指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。
優(yōu)點：在選定了貸款期限的情況下，采用雙周供還款與按月還款法相比，好處很明顯：大大減少利息負(fù)擔(dān)、有效縮短還款期限。
缺點：對于月收入不寬裕的貸款人來說，會增加一些壓力。目前僅有深圳發(fā)展銀行可以辦理。
適用人群：每月收入分多次入賬，還款能力充足或欲縮短還款期限的貸款人。
8）接力貸
名詞解釋：指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產(chǎn)品。
優(yōu)點：可以將借款人年齡加貸款年限適當(dāng)延長，不受規(guī)定上限的限制。
缺點：父母和子女之間有可能因房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)糾紛，或繼承人之間因遺產(chǎn)處理問題發(fā)生糾紛。目前僅有農(nóng)業(yè)銀行可辦理。
適用人群：年齡四十歲以上的購房者以及剛參加工作、收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人。
9）倒按揭
名詞解釋：倒按揭又叫住房反向抵押。人們在年輕時為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險機構(gòu)收回還貸，由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。其最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國。對于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種養(yǎng)老的方式。
優(yōu)點：“倒按揭”是一個比較好的解決養(yǎng)老問題的辦法。
缺點：操作風(fēng)險大，且實施時間越長、風(fēng)險越大。
適用人群：有住房的老年人。
10）寬限期還款
寬限期還款法是在等額本金還款法的基礎(chǔ)上衍生出的一種還款方式。它的特點是：根據(jù)與開發(fā)商簽訂的"預(yù)售協(xié)議"銀行允許客戶在入住前只歸還貸款額本期利息，入住后再開始?xì)w還本金，還款方式與等額本金還款法相同。
這種還款方式現(xiàn)階段只有中國銀行采用?，F(xiàn)以中行實際操作舉例如下：
假定某人于今年1月購買了2001年6月入住的期房，向中國銀行申請10年10萬元貸款。
按季度還款：入住前每季度還款額=貸款本金×季利率=100,000×（5.58%÷4)=1395元
入住后每季度還款額與等額本金還款法相同，即：每季度還
款額=(貸款本金÷貸款期季數(shù))+(本金-已歸還本金累計額)×季
利率=(100,000÷40)+(100,000-已歸還本金累計額)×（5.58%÷
4)第一季度還款額=2,500+(100,000-0)×（5.58%÷4)=3895元
第十季度還款額=2,500+(100,000-2,500×9)×（5.58%÷
4)=3581元
以此類推。。。
這種還款方式的優(yōu)點是減輕了支付首期款后的還款壓力，同時具備等額本金還款法的特色。
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