城市住房問題是困擾中國的一個大問題：很多人由于住房問題背負了沉重的債務，影響了購買力；很多年輕人由于住房問題，不愿意結婚生子，影響了中國人口增長率；很多城市由于房價高企，難以吸引人才。
如果說房價居高不下是由于中國人口密度大，土地資源緊缺，那么新加坡卻在比中國城市人口密度大的多的情況下解決了住房問題。新加坡形成了“廉租房—廉價組屋—改善型組屋—私人住宅”的階梯式供應體系，住房自有率更高達90.9%，成為世界上擁屋率最高的國家之一。
早在2000多年前，孟子就一針見血地提出：“有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。”擁有自己的住房，在當代中國人看來就是擁有了“恒產(chǎn)”，就是中產(chǎn)階級的標志。中國要擴大中產(chǎn)階級的比重，實現(xiàn)社會穩(wěn)定，就必須解決好城市住房問題，實現(xiàn)“居者有其屋”。
一、新加坡安居工程的成就
建國后短短30年，新加坡就從第三世界成功躋身第一世界。GDP從1960年的21.6億新元增長至2017年的4472.8億新元，年均增速高達9.8%，人均可支配收入水平從1960年的1312.4新元增至2017年的76863.4新元，年均增速為7.4%；失業(yè)率從1959年的13.2%下降至2017年的2.8%，實現(xiàn)充分就業(yè)。
新加坡在創(chuàng)造經(jīng)濟增長奇跡的同時，更以其“居者有其屋”的住房制度成為全球典范。新加坡國土總面積僅有719.9平方公里，相當于北京的1/23左右，總人口561.2萬，約為北京的1/4,人口密度高達7796人/平方公里，是全球僅次于中國澳門和摩洛哥。但就在這樣一個“人多地少”的國家，新加坡住房自有率卻高達90.9%，僅次于羅馬尼亞的96%，人均居住面積也從自治之初的不足6平米提高至2015年的27.6平米。
房價合理穩(wěn)定是新加坡房地產(chǎn)市場的又一大亮點。整體來看，新加坡名義房價在1998-2017年僅上漲了41.1%，同期美、法、英、中國香港上漲了122.5%、160.4%、234.0%和149.2%。分市場來看，一是政府主導的組屋市場，價格十分低廉，多年來房價收入比維持在4-5左右，由于其覆蓋率高達82%，大多數(shù)新加坡家庭購房壓力很??；二是普通開發(fā)商提供的私人住宅，房價收入比約為21，遠低于中國香港、北京和上海。而且由于私宅主要面向18%左右的高收入群體及外國人，實際負擔的房價收入比遠低于21，故無論是中低收入家庭還是高收入群體購房壓力均較小。
二、新加坡解決安居工程的辦法
新加坡是以華人為主的社會，很多做法中國是可以學習的。
1. 基本國策：“居者有其屋”
在20世紀五六十年代，新加坡也曾面臨嚴重的“房荒”問題，人均居住面積不足6平米，居住環(huán)境極差。時任總理的李光耀秉持“有恒產(chǎn)者有恒心”的儒家思想，將“居者有其屋”作為新加坡的基本國策之一。正是在這樣的基本國策指導下，新加坡政府才優(yōu)先供應住宅用地，將土地價格極力壓低，并將住房作為政府提供的公共產(chǎn)品，成功解決了人民的安居問題。
也是在這樣的基本國策指導下，新加坡不以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)，政府不刺激房價上漲。
2. 將住房主要作為一種政府提供的公共事業(yè)
新加坡在1960年設立建屋發(fā)展局(HDB)，負責新加坡居住新鎮(zhèn)的規(guī)劃、建設和管理?，F(xiàn)在超過80%的國人居住在建屋發(fā)展局承建的房子里（被稱為“組屋”）。由于新加坡普通住宅由非營利的建屋發(fā)展局承建，就大大降低了房屋的造價。
3. 壓低住宅用地價格：土地國有、低價征地、沒有土地財政
新加坡近九成土地為國家所有，政府強勢主導土地市場。國有主導的土地產(chǎn)權制度使得政府在土地規(guī)劃、利用與經(jīng)營上擁有絕對話語權。
新加坡住宅用地極其有限，僅占國土面積的14%，占城市建設用地的18.8%，遠低于西雅圖（57%）、倫敦（36%）及北京（36%）等城市。但新加坡政府秉持“國家利益優(yōu)于個人利益、經(jīng)濟發(fā)展先于人權保障”的價值定位可強制低成本征地，并優(yōu)先供給住宅用地。
由于新加坡將住房建設作為公共服務產(chǎn)品，政府不吃土地財政，住宅用地價格也自然降了下來。
4. 保證資金供應：強制儲蓄
新加坡采取的是自助型社會保障制度，社會福利支出較少，政府負擔小。李光耀在建國之初就明確“不搞平均主義的福利制度”。政府鼓勵國民自力更生，不搞價格補貼、公費醫(yī)療及免費高等教育等政策，新加坡的養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等社會保障均建立在個人儲蓄基礎之上，從強制儲蓄的中央公積金中提取支付。因此，新加坡在社會福利上的支出較少，2017年社會福利支出僅占GDP的7.9%，財政整體支出占GDP的17.2%，均遠低于世界上絕大多數(shù)國家。
新加坡實行的是一種強制儲蓄型中央公積金制度。一是立法強制繳納：新加坡所有公民和永久居民，不論是雇員還是雇主，都必須按月強制繳納公積金。除購房及部分投資外，公積金存款只有在雇員退休后才可動用。二是繳存比極高，峰值高達50%（雇員、雇主各25%），目前穩(wěn)定在37%（雇員20%、雇主17%），遠高于中國香港（10%）、中國內陸（24%）等同樣推行強制儲蓄型中央公積金制度的國家。
強制儲蓄型中央公積金制度在新加坡成功實現(xiàn)“居者有其屋”計劃中發(fā)揮關鍵作用：
一是支持政府“建得起”組屋。中央公積金除將中央公積金中少部分（5%-10%）用于會員的正常提款外，其余均用于購買政府債券，再由政府將出售債券所得資金以專項資金支持計劃的形式提供給建屋發(fā)展局，相當于中央公積金間接流入建屋發(fā)展局，為建屋發(fā)展局投資建設組屋提供資金支持。
二是讓居民“買得起”組屋。中央公積金不直接發(fā)放住房貸款，而是通過建屋發(fā)展局向新加坡公民家庭提供優(yōu)惠貸款，并嚴格限制申請者資質、收入及私產(chǎn)等條件。
建屋發(fā)展局的規(guī)例只讓新加坡公民購買新組屋，而永久居民則只可以在二手轉賣市場上購入組屋。在組屋購入后，一般上必須在屋主住滿五至七年后才可以轉賣，以避免出現(xiàn)炒樓現(xiàn)象。建屋發(fā)展局規(guī)定一個完整的家庭只能同時擁有一間政府組屋，另外對單身人士和永久居民購買組屋，建屋發(fā)展局也有相當多的限制。
截止2008年，85%的新加坡公民住進了政府建造的'政府組屋'，其中，93%的居民擁有其房屋的產(chǎn)權，7%的低收入戶是向政府廉價租賃;另外15%的高收入家庭住的是市場上購買的高檔商品房。
由于新加坡85%的普通住宅有非營利的政府建屋發(fā)展局承建，進一步降低了房屋的造價。而且，由于采取了一系列措施，避免了對組屋的炒作，穩(wěn)定了普組屋的價格。同時，由于強制性儲蓄，和優(yōu)惠的住房貸款，使普通百姓都可以買得起組屋。7%的低收入戶則也可以向政府廉價租賃組屋，解決住房問題。
5. 利用稅收打擊炒房
首先，新加坡政府實施差異化累進制稅率，打擊投機需求。對于新加坡公民，首套房免征，二套房和三套房及以上分別以12%和15%征收。永久居民的首套房需繳納5%的印花稅，二套房及以上則提至15%；外國人購買任何住宅均需繳納20%的額外稅；法人實體的稅率高達25%，房企為30%。
其次，房屋買賣需繳納累積稅，提高投機成本。新加坡根據(jù)住房購買時間、持有時間和買價以及現(xiàn)在的市價，對房屋買賣征收不同的印花稅。一般持有時間超過三四年，就可以免征稅。而持有時間越短，收稅越高，最高可達16%。
6. 退出機制：嚴格限售、抑制投機
一是限制每個家庭只能擁有一套組屋，若要購買新組屋，舊組屋必須退出，且每個家庭一生只有兩次購買新組屋的機會。
二是嚴懲弄虛作假者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，則面臨高達5000新元罰款或6個月監(jiān)禁。
三是設置限售期和禁購期，新組屋只有住滿一定年限后才可轉售，并且在轉售后的一定時間內不得購買新的組屋。
7. 對于低收入群體采取低價租賃方式解決住房問題
租賃主要針對家庭月收入不足1500新元的超低收入人群，租金遠低于市價，且多為早期建設的一、二房式小戶型組屋。
當然，低價租賃制適合于公民和永久居民，外國人和留學生則需要以市場價租賃房屋。
三、新加坡經(jīng)驗對中國的啟示
啟示一：住房主要應該作為政府提供的公共服務產(chǎn)品
中國在改革開放前，住房作為一種福利，政府將之看作是負擔。因此，那時住房非常緊張，人民居住條件長期得不到改善。改革開放之后，受新自由主義經(jīng)濟學的影響，又走到了另一個極端，將住房完全推向了市場。
中國政府，特別是地方政府，則將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府為了政績，具有刺激房價上漲的強烈沖動。中國的住房已經(jīng)成為一種金融產(chǎn)品，由于炒房，更加劇了住房價格居高不下。中國如果真正地能夠從指導思想上學習新加坡，貫徹落實十九大報告提出的“堅持房子是用來住的，不是用來炒的原則”，中國城市住房難的問題就一定能夠解決。
中國應該學習新加坡將住房作為公共產(chǎn)品，而非支柱產(chǎn)業(yè)來經(jīng)營，成立類似于新加坡房屋建設局一類的政府機構，專門負責為大多數(shù)中低收入群體提供質優(yōu)、價廉的普通住房。這些由政府建造的普通住房，也要像新加坡一樣嚴格掌控，不讓其炒作。
當然，中國也要有住宅市場化部分，允許高收入群體按照自己的意愿購買高檔商品房。
啟示二：中國政府應該理順財政收入，不再吃土地財政。
新加坡經(jīng)驗最值得中國借鑒的是沒有土地財政，而中國城市住房價格很大一部分是由于地方政府通過拍賣土地獲取財政收入，提高了地價而高企的。
新加坡通過強制性低價征地，而且政府不吃土地財政，就使住宅用地的地價成本很低，最終住房價格就控制在了合理范圍之內。
而中國住房價格高的根本原因是住宅建設用地昂貴，導致房價難以降下來。中國已經(jīng)形成了惡性循環(huán)：房價越高，征地成本和土地財政收入也越高；征地成本和土地財政收入高企，又推動了住宅建設用地拍賣價格進一步高企，房價又進一步上升。
因此，中國必須盡快理順地方財政收入來源，斷絕土地財政，才能夠從根本上解決安居工程問題。
啟示三：提高住房公積金比例為政府建屋部門提供充足的資金。
中國再回到計劃經(jīng)濟時代將住房作為福利分配是行不通的，住房完全市場化則負面效果太大。新加坡的經(jīng)驗應該是適合中國國情的。新加坡住房建設資金是通過強制性的征收公積金的方式籌集起來，并用于組屋的建設。新加坡住房公積金雖然很高，但由于房價便宜，人民負擔卻并不重。反觀中國，由于房價太高，提取住房公積金買房不過是杯水車薪，意義不大。
啟示四：嚴格控制住房炒作。
新加坡通過禁止一戶家庭購買兩套組屋，對房屋買賣征收高額累進稅等辦法，抑制了住房操作，從而抑制了房價上漲，也值得中國學習借鑒。
啟示五：為低收入家庭提供廉租房。
任何社會都難免有需要社會救濟的地收入群體，就連新加坡這樣的高收入國家也不例外。中國購買不起租房的地收入家庭，遠遠比新加坡多。政府應該為這些地收入家庭提供廉租房。
新加坡政府實際上最初主要為公民提供廉租房，隨著新加坡富裕起來后，才實行住房自有的。
總之，中國的建筑能力已經(jīng)是世界第一了，只要政府將為人們服務落實到行動中，借鑒新加坡經(jīng)驗，就一定能夠實現(xiàn)孫中山先生提出的居者有其屋的民生主義的理想。
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