第一條 （目的依據(jù)）
為了規(guī)范業(yè)主大會及其業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益，根據(jù)《成都市物業(yè)管理條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》、《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》等法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合成都市實際，制定本細(xì)則。
第二條 （工作職責(zé)）
市房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本市業(yè)主大會的政策指導(dǎo)及其相關(guān)示范文本的制定等工作。
區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照屬地化原則負(fù)責(zé)業(yè)主大會設(shè)立、活動的指導(dǎo)、監(jiān)督，并會同街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好業(yè)主委員會委員的信用檔案建立。
第三條 （業(yè)主大會設(shè)立的經(jīng)費）
設(shè)立業(yè)主大會的必要工作經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，具體由業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）按財務(wù)規(guī)定向開發(fā)建設(shè)單位報銷。
開發(fā)建設(shè)單位消亡的，由業(yè)主共同籌集。
第四條 （籌備組中的業(yè)主代表條件）
籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守臨時管理規(guī)約，履行按約交納物業(yè)服務(wù)費、繳存專項維修資金等業(yè)主義務(wù)；
（三）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；
?。ㄋ模┚哂幸欢ǖ慕M織協(xié)調(diào)能力；
?。ㄎ澹┚哂斜匾墓ぷ鲿r間。
第五條 （會議準(zhǔn)備）
首次業(yè)主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)做好以下準(zhǔn)備工作：
?。ㄒ唬┬麄饔嘘P(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章等，作好咨詢工作；
?。ǘ┐_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（三）制定選舉工作實施方案；
?。ㄋ模┡嘤?xùn)籌備組的工作人員，推選并確定計票、唱票、監(jiān)票人；
（五）核發(fā)表決票，設(shè)立票箱、投票站。
表決票應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主的姓名、性別、戶門號、專有部分建筑面積、聯(lián)系方式、表決事項、表決意見等基本內(nèi)容。
第六條 （通知送達）
首次業(yè)主大會會議召開前15日，籌備組應(yīng)當(dāng)將召開業(yè)主大會會議的書面通知在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告，并可以下列方式通知全體業(yè)主：
?。ㄒ唬┊?dāng)面遞交；
?。ǘ┓湃霕I(yè)主信箱內(nèi)或業(yè)主的物業(yè)專有部分內(nèi)；
?。ㄈ┼]寄；
（四）向業(yè)主發(fā)送電子郵件；
（五）通過建筑區(qū)劃內(nèi)的局域網(wǎng)向業(yè)主發(fā)送消息；
（六）其他法定方式。
第七條 （通知內(nèi)容）
首次業(yè)主大會會議通知應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：
?。ㄒ唬h的時間、地點、內(nèi)容、形式；
?。ǘI(yè)主大會會議議程、會議的表決事項及表決方式；
?。ㄈ┫嚓P(guān)附件。
通知的附件應(yīng)當(dāng)包含參照示范文本擬訂的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案、投票的業(yè)主及其專有部分面積、總建筑物面積和總投票權(quán)人數(shù)等內(nèi)容。
籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)附件在建筑區(qū)劃內(nèi)公示7日。業(yè)主對公示事項有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組
書面實名提出。籌備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以復(fù)核。
業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式，業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法，業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主大會會議的表決程序，業(yè)主委員會的組成和換屆選舉、補選辦法，委員資格、職責(zé)和任期，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作及其經(jīng)費的范圍、標(biāo)準(zhǔn)、籌集、使用及管理等事項作出約定。
第八條 （會議參加）
業(yè)主參加首次業(yè)主大會會議以業(yè)主或其推選的業(yè)主代表在會議簽到表上簽字或在表決票上簽字確認(rèn)為準(zhǔn)。
籌備組應(yīng)當(dāng)做好表決票回收的登記工作。表決票回收期限屆滿后，參加首次業(yè)主大會會議的業(yè)主未達到建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)（以下簡稱雙過半數(shù)）的，由籌備組書面公告全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票，直至參加會議的業(yè)主達到法定比例。
第九條 （候選人產(chǎn)生方式）
業(yè)主委員會委員候選人可以優(yōu)先考慮具有法律、工程、經(jīng)濟、管理、財務(wù)等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識的業(yè)主，并由籌備組根據(jù)業(yè)主提名或向業(yè)主發(fā)放推薦表，按被提名或被推薦人次多少產(chǎn)生。
業(yè)主提名候選人的，可由業(yè)主以業(yè)主小組或樓層、單元、幢為單位單獨或者聯(lián)名的方式進行。業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)當(dāng)在籌備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。每一名業(yè)主提出的候選人人數(shù)不得多于業(yè)主委員會的組成人數(shù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)將產(chǎn)生的候選人及其基本情況在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公布。
第十條 （異議處理）
業(yè)主對候選人符合規(guī)定條件有異議的，應(yīng)當(dāng)在選舉日的10日前向籌備組提出，籌備組受理業(yè)主的異議后應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以調(diào)查核實，并在建筑區(qū)劃內(nèi)如實公布。
第十一條 （表決計票）
籌備組應(yīng)于選舉前，在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告候選人的依法履職方案。
投票選舉結(jié)束后，籌備組應(yīng)于當(dāng)日集中開啟投票箱，公開清票、唱票、計票，并由計票人、監(jiān)票人簽字記錄。
收集的表決票多于發(fā)出票數(shù)的，選舉無效；每一表決票上所選人數(shù)多于應(yīng)選人數(shù)的，表決票無效。表決票書寫模糊無法辨認(rèn)或不按規(guī)定符號填寫的，經(jīng)2名以 上監(jiān)票人認(rèn)定，對相應(yīng)部分作廢票處理；廢票應(yīng)當(dāng)計入表決票總數(shù)。
籌備組應(yīng)當(dāng)場確認(rèn)并公布選舉結(jié)果，同時將表決票封存以備核查。第十二條 （委員分工）
業(yè)主委員會第一次會議應(yīng)當(dāng)在選舉結(jié)果公布后5日內(nèi)召開，進行主任委員、副主任委員和法律、工程、經(jīng)濟、管理、財務(wù)等專業(yè)委員的工作分配。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將委員分工和聯(lián)系方式、議事活動地址等情況，以本細(xì)則第六條規(guī)定方式通知全體業(yè)主。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)定期參加房產(chǎn)管理部門組織的物業(yè)管理培訓(xùn)，接受街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府以及房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。
第十三條 （業(yè)主委員會職責(zé)）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行下列職責(zé)，并接受業(yè)主的監(jiān)督：
?。ㄒ唬┮婪ㄕ偌椭鞒謽I(yè)主大會會議，報告執(zhí)行業(yè)主大會決定、物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況；
?。ǘ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則修改方案、業(yè)主委員會年度工作經(jīng)費預(yù)算方案、決算方案和專項維修資金使用、續(xù)籌方案以及選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的方案、選聘實施人及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的議案和關(guān)于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度及本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會會議表決；
?。ㄈ┙M織業(yè)主委員會的換屆、委員補選工作；
?。ㄋ模﹫?zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時足額交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用，督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和本建筑區(qū)劃的其他有關(guān)制度；
?。┩咨票９苡嘘P(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物；
?。ㄆ撸┘皶r將業(yè)主大會的有關(guān)決定告知全體業(yè)主，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實施；
（八）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行（前期）物業(yè)服務(wù)合同；
（九）協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)的管理、使用、維護及服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；
（十）積極配合街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府做好本建筑區(qū)劃內(nèi)的社區(qū)管理工作，并配合公安、規(guī)劃、房管等部門共同做好維護建筑區(qū)劃內(nèi)的治安防范、合法建設(shè)及房屋結(jié)構(gòu)安全等相關(guān)工作；
?。ㄊ唬┙?、完善業(yè)主委員會委員信用信息；
（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十四條 （業(yè)主委員會委員辭職及不履職）
業(yè)主委員會委員要求辭去委員的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向業(yè)主委員會提出，并經(jīng)業(yè)主大會會議通過。
對遷出建筑區(qū)劃或連續(xù)6個月以上不履行職責(zé)的業(yè)主委員會委員，經(jīng)業(yè)主大會會議認(rèn)定，按自動辭職處理。
業(yè)主委員會委員因前兩款原因辭職的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于5日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告。
第十五條 （籌備組職責(zé)終止）
籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會依法設(shè)立或業(yè)主委員會換屆改選完成之日起10日內(nèi)，將業(yè)主名冊、業(yè)主大會會議資料等有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會，其職責(zé)自行終止。
第十六條 （帳戶設(shè)立）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自其工作經(jīng)費帳戶依法設(shè)立之日起10日內(nèi)，將帳戶情況書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府及社區(qū)居民委員會。
第十七條 （業(yè)主大會會議）
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他情況。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票、手機短信投票等形式。
采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票、手機短信投票等形式的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會提供真實、有效的聯(lián)系地址、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方式、聯(lián)系電話等。
第十八條 （業(yè)主大會會議程序）
業(yè)主大會會議按照下列程序召開：
?。ㄒ唬h籌備工作；
?。ǘ┌l(fā)布會議公告；
?。ㄈ┱髟円庖?、投票表決；
?。ㄋ模┮罁?jù)統(tǒng)計結(jié)果作出決定并公告。
業(yè)主推選代表參加以集體討論方式召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加會議前，就會議擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見；業(yè)主大會會議需投票表決的事項，經(jīng)業(yè)主本人簽署同意、反對或棄權(quán)的意見后，由業(yè)主代表在會議中如實反映。
業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
第十九條 （公示）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在建筑區(qū)劃顯著位置公告30日，并以本細(xì)則第六條規(guī)定的方式通知全體業(yè)主。
業(yè)主對公示結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的約定進行處理。
第二十條 （特殊情形規(guī)定）
業(yè)主委員會未能換屆產(chǎn)生或者其委員集體辭職、未能按業(yè)主大會議事規(guī)則履職，導(dǎo)致業(yè)主大會會議不能召開的，業(yè)主可向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府申請組織召開業(yè)主大會會議。
第二十一條 （業(yè)主小組）
建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)立業(yè)主小組的，業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)參照業(yè)主大會議事規(guī)則履行法定職責(zé)。業(yè)主小組召集人一般由該小組業(yè)主推選的業(yè)主代表擔(dān)任。
業(yè)主小組依法作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會認(rèn)為業(yè)主小組的決定與業(yè)主大會作出的決定有抵觸的，應(yīng)當(dāng)在其認(rèn)為有抵觸之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會臨時會議予以討論，并作出決定。
第二十二條 （業(yè)主大會設(shè)立備案）
備案單位收到業(yè)主委員會報送的業(yè)主大會設(shè)立事項備案資料，驗證資料齊全后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會設(shè)立事項登記表上簽署資料收訖。
業(yè)主大會設(shè)立事項登記表一式兩份，一份由業(yè)主委員會保存，一份留備案單位存檔。
第二十三條 （選聘準(zhǔn)備）
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會會議前做好以下準(zhǔn)備：
?。ㄒ唬┎轵炍飿I(yè)共有部分檔案與實際狀況；
?。ǘ└鶕?jù)建筑區(qū)劃的物業(yè)類型及其附屬設(shè)施設(shè)備配置和物業(yè)使用性質(zhì)的不同，擬訂供業(yè)主選擇的物業(yè)公共服務(wù)事項及其質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資信、物業(yè)服務(wù)力量配備、服務(wù)期限等物業(yè)服務(wù)需求方案；
?。ㄈ└鶕?jù)物業(yè)服務(wù)需求方案和當(dāng)前本地行業(yè)內(nèi)平均人工、材料、能源等費用水平，擬訂相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費用分擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)；
?。ㄋ模└鶕?jù)建筑區(qū)劃的物業(yè)管理實際，擬訂選聘方式及其費用數(shù)額等的建議方案；
?。ㄎ澹┨岢鲇纱頇C構(gòu)或業(yè)主委員會作為具體實施者的建議方案；
?。┓謩e制作選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容的表決票；
（七）與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法辦理物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)檔案及物業(yè)服務(wù)檔案、酬金制計費方式的財務(wù)檔案等的交接手續(xù)和共有部分的查驗手續(xù)，并制定原物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交后新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐前的臨時管理措施。
業(yè)主委員會可以委托代理機構(gòu)做好前款工作。
第二十四條 （收益分配與限制）
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對依法利用建筑區(qū)劃共有部分經(jīng)營業(yè)主所得收益的分配項目、比例、使用等作出約定。
依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主共有；并經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)或者相關(guān)建筑物內(nèi)雙過半數(shù)的業(yè)主通過后，可以按照下列范圍使用：
?。ㄒ唬┭a充相應(yīng)的專項維修資金；
（二）召開業(yè)主大會會議或業(yè)主小組會議；
（三）業(yè)主委員會依法開展工作；
?。ㄋ模┮哉型稑?biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
?。ㄎ澹浹a相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費用的不足；
?。┢渌戏?、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的方式。
依法利用建筑區(qū)劃全體業(yè)主共有部分或者相關(guān)業(yè)主共有部分經(jīng)營業(yè)主所得收益用于補充相應(yīng)專項維修資金的，業(yè)主委員會或業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將相應(yīng)資金交存于所在建筑區(qū)劃的專項維修資金監(jiān)管帳戶中。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃共有部分年度經(jīng)營收益情況在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公告并按本細(xì)則第六條規(guī)定的方式通知全體業(yè)主。
第二十五條 （印章刻制）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)申請依法刻制業(yè)主大會及其財務(wù)專用印章、業(yè)主委員會印章，并于刻制之日起5個工作日內(nèi)在建筑區(qū)劃內(nèi)書面公告印模，并函報所在街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、區(qū)（市）縣房產(chǎn)管理部門。
第二十六條 （檔案管理）
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列屬于建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共同所有的檔案資料編號造冊，并指定專人管理：
?。ㄒ唬┙ㄖ^(qū)劃內(nèi)的物業(yè)資料；
?。ǘ┕芾硪?guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同；
?。ㄈI(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決定等書面材料；
?。ㄋ模I(yè)主大會備案材料和本建筑區(qū)劃內(nèi)其他有關(guān)制度；
?。ㄎ澹ｍ椌S修資金、利用物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益及工作經(jīng)費的收支情況清冊；
?。I(yè)主委員會選舉工作、印章使用登記、財務(wù)會計等檔案；
?。ㄆ撸I(yè)主名冊及聯(lián)系方式、業(yè)主建議及意見；
（八）各類會議記錄、紀(jì)要；
（九）公告、業(yè)主共同決定事項的表決資料；
?。ㄊ┢渌嘘P(guān)材料。
因建筑區(qū)劃調(diào)整等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在解散前將檔案等資料移交給業(yè)主大會指定的機構(gòu)暫為代管，并按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第二十七條 （滿意度調(diào)查）
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照使用相關(guān)示范文本，并按照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《成都市業(yè)主大會活動規(guī)則》及本細(xì)則等相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則的約定，進行活動、開展工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府、物業(yè)管理協(xié)會可以定期組織業(yè)主對業(yè)主委員會委員進行履職滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果予以建筑區(qū)劃內(nèi)公告。
第二十八條 （不移交資料的法律責(zé)任）
業(yè)主委員會委員不按規(guī)定移交相關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物的，由區(qū)（市）縣房產(chǎn)行政主管部門按照《成都市物業(yè)管理條例》第八十四條的規(guī)定處理或者由業(yè)主按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十六條的規(guī)定解決。
第二十九條 （解釋機關(guān)）
本細(xì)則由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第三十條 （施行時間）
本細(xì)則自2010年2月1日起施行。
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