來源：華東商業(yè)地產(chǎn)匯
導(dǎo)語
在購物中心嘗試尋求差異化和體驗(yàn)化的今天，項(xiàng)目所處商圈不同，主流顧客群不同，項(xiàng)目定位不同，業(yè)態(tài)組合自然也不應(yīng)該相同。每個(gè)購物中心都應(yīng)該對自己所在的商圈進(jìn)行深度分析，不斷嘗試、探索、完善適合自己的業(yè)態(tài)組合。
作為一種集合了多種功能的商業(yè)綜合體，購物中心對各種業(yè)態(tài)的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經(jīng)營的關(guān)鍵。找到平衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最佳吸引力。本文通過對國內(nèi)102家購物中心業(yè)態(tài)調(diào)研，對六大品類業(yè)態(tài)占比做了較為詳盡分析，包括在百貨中的占比、購物中心的占比、各業(yè)態(tài)發(fā)展情況等，以供參考。
餐 飲 類
餐飲業(yè)態(tài)在購物中心備受重視：
新開業(yè)的購物中心逐步提升餐飲業(yè)態(tài)的比例，相比5年前，餐飲業(yè)態(tài)商鋪數(shù)量從11%提升了20%；餐飲作為聚集人氣的業(yè)態(tài)，備受重視，且是迅速發(fā)展的電商無法影響的業(yè)態(tài)。
傳統(tǒng)式百貨商場，也在逐步引入餐飲業(yè)態(tài)，如星巴克、麥當(dāng)勞等。
據(jù)調(diào)研的102個(gè)購物中心中，上海虹口龍之夢購物中心的餐飲店鋪達(dá)103家，是國內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)占比最高的購物中心。
102家購物中心共有1.9萬商鋪，其中餐飲數(shù)量為2680個(gè)，占比14%
境外餐飲最受青睞，星巴克占據(jù)高峰。
本土品牌中，北京誕生的連鎖餐飲品牌最多。
內(nèi)陸及港臺主要城市餐飲品牌數(shù)量排名（TOP6）
餐飲各細(xì)分業(yè)態(tài)門店數(shù)量之最
連鎖餐飲品牌中，快餐占比最大（20%）。
流行度：快餐＞中餐＞日韓料理/泰式餐＞火鍋
注：快餐含中式及西式快餐，中餐指中型、大型中餐廳
相比中式快餐，西式快餐的集中度更高。
中西式快餐門店數(shù)量難分彼此，但相比而言，西式快餐品牌數(shù)量占比18%，說明西式快餐連鎖集中度遠(yuǎn)勝于中式快餐。
十大快餐品牌：肯德基、麥當(dāng)勞、小肥羊、德克士、全聚德、小尾羊、吉野家、狗不理、譚魚頭、海港
服裝類
連鎖服裝品牌中，女裝成為重點(diǎn)，女裝門店占比最大（34%）
各類門店占比表
服裝店鋪數(shù)量減少
服裝商鋪數(shù)量減少，主要原因：
百貨進(jìn)駐購物中心：在早期，百貨以單體店形式存在，而如今不少百貨以租戶身份進(jìn)入購物中心，由于其占用面積1-4萬平方米，因此必然導(dǎo)致服裝零售商數(shù)量減少；
集合店的增加（小百貨、精品百貨）：如百麗的map、novo等，通常本身并不是服裝品牌，而是服裝零售商，結(jié)合多個(gè)服裝品牌組團(tuán)進(jìn)入購物中心，由于占用面積較大。
102個(gè)購物中心中，共有1.9萬商鋪，其中服裝數(shù)量為7853個(gè)，占比41%。
調(diào)研全國102個(gè)購物中心中，武漢廣場服裝店鋪數(shù)量最多，達(dá)303個(gè)服裝店，占所有業(yè)態(tài)門店比例的45%。
服裝品牌占門店總量的30%
前100強(qiáng)品牌數(shù)量比例中，境外品牌占比77%，其中，以美國、香港和意大利品牌占比最重。
前100強(qiáng)品牌歸屬地排名
美國
15
香港
14
意大利
12
法國
10
韓國
8
德國
6
丹麥
4
英國
3
日本
3
西班牙
2
臺灣
2
荷蘭
2
瑞士
1
境外服裝品牌門店排名 TOP10中，丹麥時(shí)裝較受青睞。
丹麥時(shí)裝公司BESTSELLER 集團(tuán)旗下的Selected、Only、Vero Moda、Jack&Jones在眾多購物中心組團(tuán)開店，成為消費(fèi)者青睞的時(shí)裝、時(shí)尚品牌。
本土品牌中，江南布衣最受歡迎。
市場定位：JNBY女裝為杭州江南布衣服飾有限公司旗下主力品牌，市場定位為20-35歲知識女性群體。
設(shè)計(jì)風(fēng)格：浪漫、豐富、自然色系、色彩沉穩(wěn)、雅致, 材質(zhì)多用不同肌理、風(fēng)格的純天然面料；細(xì)節(jié)手法如手工刺繡、機(jī)繡布料造型、手繪等等。枝葉花草成為標(biāo)志性的裝飾紋樣。
鞋 / 箱 包 類
102個(gè)購物中心中，共有1800個(gè)鞋/箱包商鋪，平均每個(gè)商場18個(gè)商鋪。
此類業(yè)態(tài)的裝修要點(diǎn)：
門面：此類業(yè)態(tài)需要外展示，店鋪門面需提高玻璃面積的通透率；
燈光：鞋類、箱包需要重點(diǎn)照明，吊頂燈光可簡化，但需增加射燈或暗藏?zé)艄?，以柔美的光線或背景突出產(chǎn)品的特色。
專售鞋類的門店數(shù)量最多， 占比57%
鞋與箱包分類門店占比圖示
通過以上圖表可見：
專售鞋類的門店數(shù)量最多，占比57%；專售箱包類的門店占比22%；既售鞋類又售箱包的門店占比21%。
男女裝混合專賣店最受歡迎， 占比51%
男女裝分類門店占比圖示
意大利、美國等品牌占據(jù)半壁江山（54%）
各國品牌門店占比圖示
通過以上圖表可見：
Gucci、FENDI、Tod's，以高端國際名品為主
COACH、Samsonite、Jeep，以中高端時(shí)尚休閑品牌為主
Belle、金利來、思加圖，以中端時(shí)尚品牌為主
DISSONA、DANIELHECHTER，以中高檔時(shí)尚品牌為主
前十強(qiáng)中內(nèi)陸品牌僅占一席（SKAP)
內(nèi)陸品牌SKAP誕生于深圳，產(chǎn)品涵蓋男女皮鞋皮具、商務(wù)藝術(shù)精品等，銷售網(wǎng)絡(luò)已覆蓋全國130個(gè)城市。
國外品牌占據(jù)高端市場
國際品牌主要以意大利、法國品牌為主。定位：奢華、高雅、精美
百麗國際在中國市場占據(jù)時(shí)尚先鋒
百麗國際在中國購物中心以組團(tuán)式開店，市場占有率位列第一。定位：主打時(shí)尚休閑真皮女裝，兼產(chǎn)男鞋主要客戶群：20——40歲白領(lǐng)女性
休閑娛樂
102家購物中心中，休閑娛樂商鋪占比1%，類型有所局限。
其中，電影院16%，健身、KTV、真冰場，電玩11%，兒童業(yè)態(tài)23%
102家購物中心中，共有270個(gè)休閑娛樂店鋪，平均每個(gè)商鋪擁有2.7個(gè)門店。
原因：
休閑娛樂的租金承受力低；娛樂業(yè)態(tài)不夠豐富，無法形成聚集效應(yīng)。
兒童游樂吸引家庭消費(fèi)者（23%）。
電影院是拉動購物中心人流的利器（16%）
近年來，觀影人群持續(xù)壯大，促進(jìn)影院建設(shè)；3D、IMAX創(chuàng)新觀影技術(shù)為觀影者打造全新視覺盛宴。
健身俱樂部深受年輕消費(fèi)者關(guān)注
消費(fèi)者主要為20—40歲的上班族及追求健康休閑的家庭主婦；大眾健康意識增強(qiáng)，室內(nèi)私密、空氣清潔、器械完備的健身俱樂部成為該群體的生活需求。可以解決高樓層消費(fèi)困境。
溜冰場增添購物中心樂趣
真冰場成為近年來購物中心的新潮流，目前主要集中于一二線城市，吸引中高消費(fèi)者。提升形象，舉辦活動，增添人氣。
珠 寶 / 鐘 表 類
102家購物中心中，共有1700個(gè)珠寶鐘表門店，平均每個(gè)購物商場的鐘表珠寶業(yè)態(tài)商鋪為17個(gè)，商鋪數(shù)量占比9%。
此類業(yè)態(tài)的裝飾需求：
1.該類業(yè)態(tài)一般在商場一層或二層，采用中島式或獨(dú)立店鋪式布局，整體燈光氣氛要求較高，且需要較強(qiáng)的重點(diǎn)照明效果，以突出產(chǎn)品的貴重、大氣及奢華。
2.該類業(yè)態(tài)展示性強(qiáng)，需要重點(diǎn)突出其質(zhì)地、色澤等產(chǎn)品屬性。
3.該類業(yè)態(tài)需要突出顧客與產(chǎn)品的近距離接觸，故室內(nèi)展柜布局及人流動線需便于顧客簡潔流暢，
珠寶是最受青睞的品種
珠寶/鐘表/飾品種類店鋪占比
珠寶占比41%，珠寶占比第一，是吸引女性消費(fèi)者的主要品種；同時(shí)，其租金承受能力極強(qiáng)，是購物商場招商引入的主要目標(biāo)。
手表占比33%，手表已由功能性向裝飾性發(fā)展，藝術(shù)、時(shí)尚、奢侈成為其代名詞。
珠寶品牌競爭格局：三分天下
國際品牌一枝獨(dú)秀，選址進(jìn)入一二線城市高端購物中心
法國珠寶鐘表品牌Cattier卡地亞進(jìn)入全國13家城市級高檔購物中心。
分別是北京國貿(mào)商城，北京煙沙美特萊斯，北京悅生活購物中心， 杭州大廈，寧波和義大道購物中心，上海IFC國金中心，上海港仁，深圳萬象城，沈陽恒隆廣場，沈陽華潤萬象城，武漢國際廣場，合肥銀泰中心13家城市級高檔購物中心。
香港珠寶品牌成為中高端的翹楚
中高端珠寶品牌中，香港品牌占據(jù)大半江山，其中周大福以自營、特許加盟的經(jīng)營方式在購物中心中迅速擴(kuò)店，目前門店數(shù)量位列第一。
內(nèi)陸品牌主攻中端市場
老鳳祥自營、加盟連鎖、區(qū)域總代理形象專柜等方式進(jìn)行銷售網(wǎng)絡(luò)拓展，擴(kuò)大中端市場覆蓋率。
瑞士品牌壟斷鐘表中高端、高端市場
浪琴、勞力士、歐米茄等高端、輕奢侈市場表現(xiàn)最佳
護(hù) 理 / 化 妝 品 類
102家購物中心中，共有1200個(gè)護(hù)理/化妝品店鋪，平均每個(gè)商場擁有12個(gè)商鋪，商鋪占比6%
護(hù)理/化妝品零售商分為集合店和專賣店
集合店，香港品牌占領(lǐng)頂峰
護(hù)膚品中，亞洲藥妝占據(jù)護(hù)膚類中高端市場
專賣店中，護(hù)膚品占比53%。藥妝品牌以其功效與安全性因素，成功吸引大量中國消費(fèi)者。
精油成為新寵，專賣店中精油占比7%
國外品牌：思妍麗/茱莉蔻/匯美舍、阿芙等 占比70%
國產(chǎn)品牌：玫瑰人生、嘉媚樂等 以法國、澳洲品牌為主，主打中高端市場
精油護(hù)膚品發(fā)展迅速：
主要客群：白領(lǐng)及高級白領(lǐng)；
作為細(xì)分市場的中高端產(chǎn)品，其功效逐漸得到消費(fèi)者認(rèn)可，市場份額逐漸擴(kuò)大。
美、日品牌占據(jù)彩妝市場，專賣店中彩妝占比12%
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