一、補(bǔ)償方案千萬種，你要牢記這三種
農(nóng)村房屋被征收拆遷的，可以選擇①宅基地建房、②提供安置房或者③貨幣補(bǔ)償?shù)男问?。同時，征收方還要補(bǔ)償因?yàn)檎魇赵斐傻陌徇w、臨時安置費(fèi)用等。
土地法規(guī)定，對于農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重村民的意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅房屋，征收部門給被征收人提供周轉(zhuǎn)房或現(xiàn)房安置的，不支付臨時過渡費(fèi)。對無法提供周轉(zhuǎn)房或現(xiàn)房安置的，征收機(jī)構(gòu)向被征收人按產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積支付臨時過渡費(fèi)。支付期限各地各項(xiàng)目有所不同。
二、三種補(bǔ)償差異大，具體標(biāo)準(zhǔn)往下瞧
(1）宅基地重新建房，主要是在有條件的城市遠(yuǎn)郊和農(nóng)村
如果被征收人房屋位置在城市遠(yuǎn)郊或者農(nóng)村，并且村集體有條件給你重新劃定一塊新的宅基地的，恭喜你，依然可以實(shí)現(xiàn)農(nóng)村養(yǎng)老夢。房屋參照重置成本價給你補(bǔ)償，保證您在新的宅基地上可以建設(shè)同樣的房屋。如果產(chǎn)生了其他的安置費(fèi)用，也可以要求征收部門補(bǔ)償。但想要取得宅基地重新建房，需要滿足一個條件：被拆的是您和家人唯一的住宅。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。
(2）安置房拆一還一，注意事項(xiàng)要記牢
拆遷如果發(fā)生在城市規(guī)劃區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村，當(dāng)?shù)卮寮w大多已經(jīng)不具備提供新宅基地的條件了。征收部門會給拆遷戶提供貨幣補(bǔ)償或房屋安置兩種補(bǔ)償方式，由被征收人自行選擇。安置房通常按照拆一還一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，但是也要小心各種陷阱。
拆遷的時候安置房往往還沒有建成，征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之后，部分征收部門違背之前的承諾，遲遲交不出安置房，或者交的安置房爛到?jīng)]法住，甚至安置房產(chǎn)權(quán)不合法辦不了房產(chǎn)證。建筑開發(fā)商、征收部門、村委等相互踢皮球，你叫天天不應(yīng)，叫地地不靈，只能打碎了牙往肚子里吞。
因此，被征收人應(yīng)當(dāng)未雨綢繆，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的時候?qū)Π仓梅康臉?biāo)準(zhǔn)、條件、質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)等都要留心關(guān)注，簽字落筆做到心中有數(shù)。前人遇到的坑，我們稍加注意就可以避免，何樂而不為呢？
(3）貨幣補(bǔ)償有新規(guī)，區(qū)片綜合地價得知道
貨幣補(bǔ)償較為復(fù)雜，因?yàn)橐紤]的因素非常之多。一方面各地省級政府制定的標(biāo)準(zhǔn)不一樣，因地而異；一方面，每家每戶的地段、面積、用途等也不一樣，所以征收房屋折算成貨幣補(bǔ)償時，考慮的因素很多，需要具體情況具體分析。
集體土地上房屋的補(bǔ)償分為土地的補(bǔ)償和房屋的補(bǔ)償兩部分。隨著城市的擴(kuò)張，部分集體土地上的房屋已經(jīng)融入城市或者位于城市邊緣，只有參考周邊類似房地產(chǎn)的市場價進(jìn)行補(bǔ)償，才能維持被征收人的原有生活水平。依據(jù)最高院司法解釋，如果房屋所在的集體土地已經(jīng)被征收為國有，但沒有進(jìn)行過拆遷補(bǔ)償，現(xiàn)在房屋所在地段已經(jīng)劃進(jìn)城市規(guī)劃區(qū)中，應(yīng)當(dāng)依照國有土地上的房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置補(bǔ)償。
據(jù)悉2021年起，農(nóng)村將向鄉(xiāng)村振興開始轉(zhuǎn)型，其中，村莊規(guī)劃就是振興發(fā)展的重要過渡環(huán)節(jié)。而在今年的中央一號文件當(dāng)中也對其規(guī)劃內(nèi)容做出了明細(xì)要求，主要圍繞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建、農(nóng)村人居環(huán)境建設(shè)、農(nóng)村公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工作進(jìn)行展開。不過，在村莊規(guī)劃的建設(shè)過程中，自然就會涉及到拆遷的問題，而隨著2021年新《土地管理法》的實(shí)施，針對現(xiàn)有的農(nóng)村拆遷問題，也作出了相應(yīng)的調(diào)整。
農(nóng)村拆遷時房屋面積怎么算？
原則上，房屋面積應(yīng)該按照房產(chǎn)證上實(shí)際記載的面積為準(zhǔn)，當(dāng)然可能由于某些原因，比如面積計算方法錯誤，或者證件遺漏等問題，則以其他證據(jù)證明的面積為準(zhǔn)，也可以組織當(dāng)事人進(jìn)行現(xiàn)場測量。而對于歷史遺留的無證房屋，取決于相關(guān)批準(zhǔn)文件中所記載的建筑面積為準(zhǔn)。若實(shí)際面積小于批準(zhǔn)文件記載的房屋面積，則以實(shí)際面積為準(zhǔn)。
那么沒有房產(chǎn)證，也沒有批準(zhǔn)文件的房屋該怎么辦呢？具體應(yīng)該按照各地的政策來執(zhí)行。以上海市為例，有相關(guān)資料證明是1981年以前已建成的房屋，可以以房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)現(xiàn)場實(shí)測的房屋面積為準(zhǔn)。
空地面積算不算進(jìn)去？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補(bǔ)償?shù)拇饛?fù)》意見，在國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，應(yīng)將當(dāng)前使用人合法享用的國有土地使用權(quán)的院落和空地面積，都納入評估范圍，征收時要按房地產(chǎn)市場價格一起征收和補(bǔ)償。
但要注意的是，其涉及到的只是自家的空地，具體則要分清是否屬于公共用地。如果是公共用地，原則上不能被占用，因此該空地也不會被計算到拆遷面積當(dāng)中。
房屋拆遷后的土地歸誰？
依照《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定：
1、宅基地和自留地、自留山屬于村集體所有；
2、城市市區(qū)的土地屬于國家所有；
3、法律規(guī)定的城市郊區(qū)和農(nóng)村國有土地、農(nóng)轉(zhuǎn)非或者撤銷建制的農(nóng)村土地、已被征收的集體土地、原集體土地等土地屬于國家所有。
若大家不清楚土地是集體土地還是國有土地，可以向自然資源部門了解土地性質(zhì)，以便自身在拆遷過程中，做好更好的維權(quán)舉措。另外，提醒大家的是，房屋拆遷對宅基地的使用權(quán)沒有影響。但如果是違建的房屋或閑置很久的房屋被拆除了，其宅基地就將會被村集體組織收回。
2021年農(nóng)村拆遷新變化
1、對土地征收的公共利益范圍進(jìn)行了明確界定
新《土地管理法》首次對土地征收的公共利益進(jìn)行界定，明確因政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷等情形，確需征收的，可以依法實(shí)施征收。以解決“以公共利益之名行商業(yè)拆遷之實(shí)”等主要問題。
2、將被征地農(nóng)民的社保問題納入了補(bǔ)償項(xiàng)目中
增設(shè)了農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用和被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用，其中為被征地農(nóng)民安排社保費(fèi)用，是征收補(bǔ)償中的必備項(xiàng)目。
3、土地補(bǔ)償費(fèi)的增加
舊《土地管理法》最終依據(jù)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有一個，即耕地年產(chǎn)值。如今，補(bǔ)償?shù)膮⒖家蛩卦龆?，土地補(bǔ)償費(fèi)自然增長。當(dāng)然不僅是補(bǔ)償?shù)脑黾?，拆遷程序也越來越完善，要求拆遷之前得到被征收人的同意，才能啟動工作，這也讓農(nóng)民朋友有了更多的掌控空間。
實(shí)踐中，如果補(bǔ)償金過低，我們該怎么辦？如果根據(jù)現(xiàn)有情況，不能確定拆遷是否合法，且補(bǔ)償過低，應(yīng)拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議及相關(guān)材料，并拒絕拆遷。我們下一步該怎么辦？
第一，拆遷補(bǔ)償是指房屋征收部門或者受委托的房屋征收實(shí)施單位在征收國家集體土地上的單位和個人的房屋時，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋的所有人（以下簡稱被征收人）給予公平補(bǔ)償按照《集體土地和國有土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定。
第二，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條的規(guī)定，房屋征收部門和被征收人應(yīng)當(dāng)按照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、補(bǔ)償?shù)攸c(diǎn)和面積等進(jìn)行討論用于產(chǎn)權(quán)交換的房屋、搬遷費(fèi)、臨時安裝費(fèi)或周轉(zhuǎn)房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期等訂立補(bǔ)償協(xié)議。賠償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行賠償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
第三，房屋拆遷補(bǔ)償過低。被拆遷人可以從以下幾個方面保護(hù)自己的權(quán)利
1、拆遷之初，被拆遷人必須注意收集被拆遷人和政府部門出具的文件。包括：拆遷通知書、被拆遷地塊建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、拆遷單位是誰、農(nóng)村房屋拆遷資格證書、拆遷許可證、兩份內(nèi)部文件（拆遷計劃書、土地利用規(guī)劃許可證、，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證）、拆遷計劃和銀行拆遷補(bǔ)償安置資金證明）。其中，需要向政府提交兩份內(nèi)部文件進(jìn)行信息披露或提起訴訟。他們還需要關(guān)注通知甚至公開信，以及安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)施細(xì)則或辦法。
2、必要時，應(yīng)將補(bǔ)償談判記錄為證據(jù)
拆遷通知書發(fā)出后，拆遷公司發(fā)現(xiàn)被拆遷人協(xié)商的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)要求其出具委托書，并要求其出示被拆遷人的工作證明和資格證明。因?yàn)椴疬w很可能利用社會閑散人員來威脅拆遷。在與拆遷辦工作人員溝通時，必要時做好記錄，“這些話可以作為今后通過協(xié)商獲得重要補(bǔ)償?shù)男畔⒕€索。一些拆遷戶沒有固定的證據(jù)，難以證明對方的口頭承諾。在與拆遷辦工作人員溝通時，必要時做好記錄，“這些話可以作為今后通過協(xié)商獲得重要補(bǔ)償?shù)男畔⒕€索。一些拆遷戶沒有固定證據(jù)，難以證明對方的口頭承諾?！?/p>
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