#農(nóng)村違建可不拆的情況有哪些呢#

宅基地為特殊的物權(quán)，如，《土地管理法》對宅基地一詞沒有使用宅基地使用權(quán)；《民法典》對村民宅基地也有類似的表述，如，對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)依法重新分配宅基地。宅基地使用權(quán)人有物盡其用的權(quán)利，權(quán)利人在合法宅基地建房，一般不能拆除。

宅基地取得的方式

宅基地取得包括原始取得與繼受取得。原始取得包括申請取得和繼承取得；繼受取得，包括農(nóng)村村民出賣、出租、贈與，以及盤活。其中，原始取得宅基地易于理解，而繼受取得宅基地的權(quán)利義務(wù)則較為復(fù)雜。如，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間繼受取得宅基地，拆遷時(shí)能否享受兩戶村民的待遇等。

《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；本集體經(jīng)濟(jì)成員之間實(shí)際上不能通過繼受取得宅基地。問題是，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間能否繼受取得宅基地？答案是肯定的，農(nóng)村宅基地盤活，住宅可以出賣、出租和贈與。問題又是，繼受取得宅基地的受讓人拆遷時(shí)又能取得什么待遇？

《民法典》規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不適用本法；《土地管理法》規(guī)定，對農(nóng)村村民住宅拆遷，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益，因此繼受取得宅基地使用權(quán)或者住宅，拆遷時(shí)基本沒有多少利益。

宅基地取得的程序

村民申請宅基地的實(shí)踐流程大致如下：村民提出申請→四鄰沒有意見→村委會同意→報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)。四鄰沒有意見主要是指對宅基地使用權(quán)沒有爭議；相關(guān)部門批準(zhǔn)的包括土地、規(guī)劃部門。實(shí)踐流程實(shí)際上不符合法律規(guī)定，正當(dāng)?shù)牧鞒倘缦拢?/p>

村民向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出地塊→本集體經(jīng)濟(jì)組織村民會議通過→未占用農(nóng)用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)；占用農(nóng)用地的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)土地主管部門同意→規(guī)劃部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證→縣級人民政府批準(zhǔn)。正當(dāng)流程與實(shí)踐流程的區(qū)別如下：

實(shí)踐流程實(shí)際上剝奪了村民申請取得宅基地的權(quán)利；村莊規(guī)劃范圍內(nèi)的宅基地多數(shù)已被村民占有使用，而占有人已有一處宅基地，占有人不能申請宅基地，其他村民無法取得占有人的同意。村民會議，或者代表會議決定宅基地使用方案是法律規(guī)定的程序，村委會的決定不符合法律規(guī)定。

宅基地建房一般不違法

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，村民申請宅基地倘若不占用農(nóng)用地，不需要取得核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。問題是，村民取得宅基地后建房需要辦理什么手續(xù)？根據(jù)《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》第二十六條第二款規(guī)定，農(nóng)村居民住宅建設(shè)開工的審批程序，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定；農(nóng)村建房實(shí)施中，通常的做法為村委會，或者村建辦“放樣”開工。

需要注意的是，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定，鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證為審批宅基地的程序之一，且村民建房占用了農(nóng)用地方須取得該許可證；未取得開工許可僅僅的違法“瑕疵”，不能認(rèn)定為根本違法，根據(jù)本法規(guī)定，未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證在強(qiáng)制拆除范圍，因此，多數(shù)拆除違法并不符合法律規(guī)定。

村民因新增人口等原因而居住困難，在村莊規(guī)劃范圍內(nèi)利用空閑地建住宅是否根本違法；宅基地審批存在事實(shí)上的困難，不能一概認(rèn)定為違法，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》具體規(guī)定為，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府對逾期不改正的，可以拆除。需要注意的是，本法還規(guī)定了對符合法定條件的申請人在法定期限內(nèi)未核發(fā)選址意見書、鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的工等情形的工作人員給予行政處分。

新農(nóng)村建設(shè)的探索

南京與其他地區(qū)一樣，也存在著申請宅基地困難的情形。許多村莊因村民“違建”現(xiàn)象較多，在未成為城鎮(zhèn)以前事實(shí)上已成為“老舊”小區(qū)，或者危房改造區(qū)，如，消防車、救護(hù)車不能通行等。不少地方已探索利用本集體經(jīng)濟(jì)組織的未利用地重新規(guī)劃村莊，并提供由設(shè)計(jì)資質(zhì)證書的單位設(shè)計(jì)的圖紙供村民使用。

該探索計(jì)劃倘若獲得批準(zhǔn)，一方面，該計(jì)劃可以為集體經(jīng)濟(jì)組織獲得大量的建設(shè)用地，依法登記為集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以為集體經(jīng)濟(jì)組織創(chuàng)造大量的財(cái)富；另一方面，該計(jì)劃的實(shí)施并不違反法律規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定，村民征地拆遷時(shí)的首選方案為重新安排宅基地建房，村民自愿可以制定村莊規(guī)劃。一個(gè)嶄新的農(nóng)村建設(shè)不僅需要探索，還需要勇氣與智慧。

物盡其用是指有效率地利用資源、節(jié)約資源；物盡其用并不是說竭澤而漁、濫用地力、無度開發(fā)，而是將物的價(jià)值不合理地全部用盡。物盡其用的含義是將各種可用之物充分利用；村民在合法的宅基地上建房不僅不違法，而且鼓勵村民使用設(shè)計(jì)的圖紙建房，符合緊湊、合理、衛(wèi)生和安全的要求，有效率地利用宅基地的使用價(jià)值，并創(chuàng)造性地鼓勵提供擔(dān)保，充分利用物的交換價(jià)值。

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