近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件增長迅速,此類糾紛具有群發(fā)性、調(diào)撤率高、訴訟成本高等特點(diǎn)，現(xiàn)就相關(guān)情況分析如下：
一、多為系列案
物業(yè)服務(wù)合同糾紛多為物業(yè)公司對(duì)小區(qū)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行的集中起訴，因而往往是集中爆發(fā)的系列案，少則幾十件，多則幾十件同時(shí)立案。在案件的審理過程中，通常采取集中送達(dá)、集中開庭、集中宣判的方式進(jìn)行，以保證司法資源的有效配置、程序的公開公正和裁判標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。
二、調(diào)撤率高
物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的調(diào)解率、撤訴率較高。主要基于三種情形，一是業(yè)主收到法院的傳票后，出于訴訟成本、司法威懾等諸多考慮，主動(dòng)交納訴訟費(fèi)，形成訴前和解。二是部分物業(yè)公司不知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴前催告程序，經(jīng)法院釋明后主動(dòng)撤訴，但此類情形只是暫時(shí)撤訴，糾紛并未解決。三是庭審過程中達(dá)成訴訟和解，由物業(yè)公司放棄物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金，或是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予一定折扣，達(dá)成訴訟和解。
三、送達(dá)難
采用郵寄方式向業(yè)主送達(dá)訴訟文書，回退率經(jīng)常在50%左右。因?yàn)猷]寄人員通常在工作時(shí)間送達(dá)，而工作時(shí)間業(yè)主常常不在家，導(dǎo)致無法送達(dá)，或者由物管人員簽收，不具有送達(dá)效力。于是有的審判人員通過電話來通知業(yè)主領(lǐng)取訴訟文書，但當(dāng)事人出于對(duì)訴訟及對(duì)物業(yè)公司的抵觸情緒，多不愿意到法院領(lǐng)取訴訟文書。直接送達(dá)的效果同樣受到工作時(shí)間業(yè)主不在家、同住家屬身份無法確認(rèn)、拒收等多種情況的制約。實(shí)踐中正在積極探索在小區(qū)集中公告應(yīng)訴通知、非工作時(shí)間送達(dá)的模式，以期充分保障當(dāng)事人的訴訟權(quán)利。
四、抗辯理由類似
業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由集中為兩類，一類為對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意因而拒絕交費(fèi)。在此類抗辯中，業(yè)主多會(huì)將小區(qū)環(huán)境照片作為證據(jù)提交，并對(duì)物業(yè)服務(wù)存在的相關(guān)問題進(jìn)行長篇大論；另一類是不承認(rèn)和物業(yè)公司的合同關(guān)系因而拒絕交費(fèi)，主要是前期物業(yè)服務(wù)合同到期后形成的事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系、物業(yè)服務(wù)合同到期后的事實(shí)服務(wù)合同關(guān)系，還有的是由于沒有設(shè)立業(yè)委會(huì)，委托當(dāng)?shù)鼗鶎咏M織與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。在大多數(shù)情況下，因?yàn)樽C據(jù)規(guī)則、舉證責(zé)任及有關(guān)物業(yè)服務(wù)的法律、司法解釋的規(guī)定，上述抗辯多不能成立，審判人員會(huì)在庭審過程中進(jìn)行釋明，有的業(yè)主表示接受，有的則對(duì)抗情緒激烈。
五、訴訟成本較高
物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的標(biāo)的額大多為千元左右，但案件的訴訟成本很高。主要表現(xiàn)在：物業(yè)公司要確認(rèn)業(yè)主的個(gè)數(shù)，房屋的面積，還要先進(jìn)行催告程序，直至出庭參加庭審、申請(qǐng)執(zhí)行；人民法院要送達(dá)成本較高，如前所述，物業(yè)服務(wù)合同糾紛的送達(dá)難度較大；在業(yè)主方面，業(yè)主要出庭應(yīng)訴，需要耽誤工作時(shí)間，這既是時(shí)間成本也是經(jīng)濟(jì)成本。還有潛在的成本，即通過訴訟來收取物業(yè)費(fèi)，往往會(huì)造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的對(duì)立情緒。因此，從訴訟效益上講，物業(yè)服務(wù)合同糾紛采用訴訟方式來解決成本很高，積極探索基層社區(qū)主導(dǎo)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛非訴訟解決模式顯得尤為必要。
（作者單位：重慶市沙坪壩區(qū)人民法院）
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