繼前兩期直播講限購(gòu)知識(shí)后，后臺(tái)收到很多網(wǎng)友提問(wèn)關(guān)于二手房購(gòu)房流程，以及如何避免二手房交易中的各種陷阱。本期搜狐焦點(diǎn)房大大主播團(tuán)的兩位主播主要圍繞網(wǎng)友的提問(wèn)，為大家?guī)?lái)了精彩的直播，教大家避免二手房交易的種種套路。
1、Q：很多網(wǎng)友想買(mǎi)二手房，但覺(jué)得二手房購(gòu)買(mǎi)流程很復(fù)雜，能介紹一下二手房的購(gòu)房流程嗎？
購(gòu)買(mǎi)二手房基本流程：確定購(gòu)房意向——看房選房——簽約定房——貸款（或全款）——繳稅、過(guò)戶——交接、入住。
2、Q：后臺(tái)收集到了很多網(wǎng)友問(wèn)題，說(shuō)想購(gòu)買(mǎi)二手房手里，怎么根據(jù)手里的資金衡量能買(mǎi)到多少價(jià)格的房子？
A：購(gòu)買(mǎi)二手房，涉及到的費(fèi)用有定金、首付、稅費(fèi)、居間服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用。需要注意的是，計(jì)算首付需要先扣除定金、稅費(fèi)以及居間服務(wù)費(fèi)，才是可支配的首付錢(qián)款。
① 定金怎么算？
二手房經(jīng)過(guò)看房選房之后，買(mǎi)賣(mài)雙方如果達(dá)成交易意向，買(mǎi)方或需向賣(mài)方支付一定數(shù)額的定金，一般在100000元以下（如果超過(guò)十萬(wàn)元，或需資金監(jiān)管）。
付定金意味著：
買(mǎi)方單方面違約（例如中途反悔不買(mǎi)了），不得要回定金；
賣(mài)方單方面違約（例如坐地起價(jià)），需賠償買(mǎi)方雙倍定金。
（定金與訂金的區(qū)別，定金有法律效力，具有擔(dān)保性質(zhì)，收受方違約需要雙倍返還（原額），支付金額不超過(guò)合同的20%（隨意））
（意向金，我看上了這房子，要跟房主談判，收款方為經(jīng)紀(jì)公司，如果雙方?jīng)]談成原額退回）。
②稅費(fèi)怎么算？
普通商品住宅需要繳納契稅、個(gè)稅、增值稅。
另外，一類(lèi)經(jīng)適房需要繳納綜合地價(jià)款，二類(lèi)經(jīng)適房以及已購(gòu)公房，需要繳納土地出讓金。
③居間服務(wù)費(fèi)怎么算？ （俗稱中介費(fèi)）
在北京，居間服務(wù)費(fèi)也是由買(mǎi)方承擔(dān)的。由于北京各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，居間服務(wù)費(fèi)也沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算公式一般如下： （鏈家2.7、我愛(ài)我家2.2）
居間服務(wù)費(fèi)=房屋成交價(jià)×居間服務(wù)費(fèi)百分比。
④首付怎么算？
通過(guò)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易的，對(duì)于首付款資金需要進(jìn)行建委監(jiān)管。
全款的，需要在過(guò)戶前將網(wǎng)簽價(jià)等同的款項(xiàng)打入建委監(jiān)管賬戶。
貸款的，需要將網(wǎng)簽價(jià)-貸款部分打入建委監(jiān)管賬戶。
案例1：
小劉是北京戶口，在北京豐臺(tái)有一套房，正在還貸款。他想在西城再買(mǎi)一套二手普通住宅，與賣(mài)家議定成交價(jià)500萬(wàn)元，房屋評(píng)估值是450萬(wàn)元，那么首付是多少？
依據(jù)上面的知識(shí)，我們可以判定要買(mǎi)的房子屬于二套，且是普通住宅。
所以可以套用公式，首付=成交價(jià)-房屋評(píng)估值×40%。
先算貸款額度=房屋評(píng)估值×40%=450萬(wàn)×40%=180萬(wàn)，再算首付=成交價(jià)-貸款額度=500萬(wàn)-180萬(wàn)=320萬(wàn)。
3、Q：二手房的交易過(guò)程中各種稅費(fèi)比較多，具體有哪些稅費(fèi)能想想介紹一下嗎？
A：大體來(lái)說(shuō)，包含增值稅、契稅、個(gè)人所得稅。
增值稅及附加
1）房子不滿兩年：全額征收
增值稅=(網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)/1.05)×5.6% （網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）
2）房子滿兩年，非普通住宅：差額征收
增值稅=(網(wǎng)簽價(jià)或核定價(jià)-原值)/1.05×5.6% （網(wǎng)簽價(jià)、核定價(jià)哪個(gè)高取哪個(gè)）
3）房子滿2年，普通住宅，免征。
契稅
1） 首套，90平米以下（含），契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）×1%
2） 首套，90平米以上，契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）×1.5%
3） 二套房，契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）×3%。
個(gè)人所得稅
1）轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。
2）轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“差額”20%征收個(gè)人所得稅；
個(gè)人所得稅=（網(wǎng)簽價(jià)-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)×10%-貸款利息-本次增值稅及附加）×20%。
4、Q：分析完價(jià)格這個(gè)最重要因素外，很多網(wǎng)友還比較關(guān)心戶型這些，能簡(jiǎn)單介紹一下嗎？
A：買(mǎi)二手房，除了價(jià)錢(qián)、地段，最需要考慮的應(yīng)該就是戶型了。好的戶型應(yīng)該滿足以下四點(diǎn)：格局方正、大面寬短進(jìn)深、房間大小適中、動(dòng)靜分區(qū)等。一個(gè)好的戶型，能讓你的購(gòu)房資金使用率大大提高，也會(huì)提高居住舒適度。
①格局方正
格局方正的話能讓空間利用率有效利用，邊邊角角的地方都能用上。格局方正不是說(shuō)整套房子是一個(gè)完整的方形，而是各個(gè)房間和功能區(qū)域的形狀是方正的矩形。同時(shí)整套房子看起來(lái)也大致是個(gè)矩形，同時(shí)允許有一些“溢”出來(lái)的邊角。
方正戶型與不方正的戶型對(duì)比
戶型的方正，除了字面意義的“方”“正”，還和房屋的建筑類(lèi)型有關(guān)。板樓面寬大一些，，進(jìn)深短一些，南北通透。塔樓一般都不能通透，看房的時(shí)候注意通風(fēng)。
②面寬大，進(jìn)深小
面寬和進(jìn)深是影響采光的，為什么采光也影響得房率呢？一個(gè)重要的原因是，房子的光線良好，很多空間就都可以利用起來(lái)，無(wú)形中增加了使用面積。
面寬大、進(jìn)深小，房間就寬敞，家具的擺放錯(cuò)落有致，自然采光良好。如果房間進(jìn)深偏大，光線從窗外投射進(jìn)來(lái)經(jīng)過(guò)漫反射，仍然照不到離窗較遠(yuǎn)的區(qū)域，白天仍然需要燈光照明。
另外，這也與所處的單元有關(guān)。比如這是一長(zhǎng)條的板樓，但是建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候?yàn)榱肆⒚嬖煨偷拿烙^等，這排樓做了一些凹凸的設(shè)計(jì)，比如有的單元是突出來(lái)一些，有的是凹進(jìn)去一點(diǎn)點(diǎn)。這時(shí)候，凹進(jìn)去的那個(gè)單元就會(huì)受到隔壁單元的遮擋，相對(duì)來(lái)說(shuō)不太好。
還有一點(diǎn)就是要沒(méi)有暗間，暗間除了無(wú)法自然采光，通風(fēng)也是大問(wèn)題?，F(xiàn)在的暗間，多數(shù)被安排在衛(wèi)生間。沒(méi)有窗戶的衛(wèi)生間，除濕、通風(fēng)完全要依賴排風(fēng)設(shè)備，采光照明完全依靠室內(nèi)燈光。節(jié)能環(huán)保還在其次，關(guān)鍵是衛(wèi)生間是一套房子里最潮濕的房間，除濕不利會(huì)影響人的健康。
③房間大小適中
房間的大小適中，無(wú)疑也是提高房間利用率的一招。
房間越大越好?當(dāng)然不是。房間太小會(huì)讓人感覺(jué)壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大會(huì)感覺(jué)空曠。太大的臥室難以營(yíng)造溫馨感，又浪費(fèi)面積。客廳太大會(huì)顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計(jì)時(shí)，在整套房子的面積確定的前提下，某個(gè)房間面積太大，勢(shì)必會(huì)壓縮另外一個(gè)房間。
④動(dòng)靜分區(qū)
動(dòng)區(qū)一般是指客廳、廚房、餐廳等，靜區(qū)就是指臥室、書(shū)房等，將這兩類(lèi)區(qū)域分開(kāi)，可以讓房間各區(qū)域更合理有序的利用。
動(dòng)靜分區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)有些抽象，較難概括，需要在看戶型圖、看樣板房之前，對(duì)居住活動(dòng)線就比較熟悉才能判斷。動(dòng)靜分區(qū)的戶型，在房間里活動(dòng)的人，行動(dòng)不會(huì)互相干擾。人在房間里做事情、走動(dòng)，符合生活習(xí)慣，不容易出錯(cuò)和出意外。
選二手房，先選得房率，再選一個(gè)好戶型。以上四點(diǎn)為好戶型的共同特點(diǎn)，挑選的時(shí)候可以參考。
5、Q：二手房市場(chǎng)除了商品房外，還有一些房源是公房，公房可以交易嗎？
A：公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。公房分為兩種，一種是不能上市交易的，居民只擁有使用權(quán)；一種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說(shuō)的已購(gòu)公房。
二手房市場(chǎng)能買(mǎi)賣(mài)的公房只有已購(gòu)公房，它包括央產(chǎn)房、成本價(jià)公房、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房。
① 成本價(jià)公房
這類(lèi)公房在房改時(shí)是按照政府制定的房改成本價(jià)來(lái)支付房?jī)r(jià)的。成本價(jià)公房跟商品房一樣，房屋產(chǎn)權(quán)人享有完全的產(chǎn)權(quán)。在房產(chǎn)證首頁(yè)就能看出來(lái)是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，由于該類(lèi)房屋在取得時(shí)未繳納土地出讓金，在出售時(shí)賣(mài)家需要按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金后才能上市。
② 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)公房
這兩類(lèi)公房都是單位職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)/優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，在上市交易時(shí)，同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如遇原單位已撤銷(xiāo)的，當(dāng)?shù)卣课莨芾聿块T(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。無(wú)論是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)還是優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買(mǎi)過(guò)來(lái)的已購(gòu)公房，再出售時(shí)都需要原產(chǎn)權(quán)單位行使或放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。如果原單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，需要先向原單位繳納土地出讓金，再向住建委繳納土地出讓金，這樣才能上市交易。
③ 央產(chǎn)房
央產(chǎn)房即中央在京單位已購(gòu)公有住房，屬于北京獨(dú)有的公房類(lèi)型。它分為職工按房改成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的兩種公房。在京單位主要包括：黨中央各部門(mén)、全國(guó)政協(xié)機(jī)關(guān)、全國(guó)人大機(jī)關(guān)、兩院、國(guó)務(wù)院各部位及各直屬機(jī)構(gòu)、各人民團(tuán)體及所屬單位。
央產(chǎn)房必須要做上市登記，有備案后才能出售。如果還沒(méi)有備案，需要房屋所在單位做備案才能上市交易。
買(mǎi)央產(chǎn)房要多看兩個(gè)材料才能買(mǎi)：
A.《在京中央單位已購(gòu)公房上市出售登記表》（蓋章），確保已經(jīng)辦理上市審批;
B.《物業(yè)結(jié)清證明》，確定物業(yè)供暖等費(fèi)用都已經(jīng)跟原單位結(jié)清。
哪些公房不能購(gòu)買(mǎi)？
① 部級(jí)干部名下的已購(gòu)公房不能上市交易。
② 涉及國(guó)家安全、保密等特殊部門(mén)的住房，如黨政機(jī)關(guān)、科研部門(mén)及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有辦理住房檔案登記的不能上市交易。
6、Q：有網(wǎng)友咨詢想為孩子買(mǎi)房，有什么注意事項(xiàng)？
A：以未成年人的名義買(mǎi)房，有利也有弊，如下幾點(diǎn)值得注意：
① 可節(jié)省今后過(guò)戶轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)
以孩子的名義買(mǎi)房，確實(shí)是可以節(jié)省一些稅費(fèi)。如果父母以自己的名義買(mǎi)房，日后再贈(zèng)與給自己的孩子，則需要繳納契稅。一般來(lái)說(shuō)，直系親屬之間贈(zèng)與房產(chǎn)，需要交納3%的契稅。以孩子的名字買(mǎi)房不牽涉到過(guò)戶，不會(huì)被視為贈(zèng)與，不需要交納契稅等稅費(fèi)。父母在購(gòu)房時(shí)直接把房子產(chǎn)權(quán)辦在孩子名下，就不存在要過(guò)戶更名的問(wèn)題，所以可以省下這筆稅費(fèi)。
② 未成年人不能向銀行貸款
未成年的孩子雖然可以單獨(dú)購(gòu)房，但其沒(méi)有債務(wù)償還能力，而且銀行發(fā)放貸款的對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人，因此未成年人購(gòu)房不能進(jìn)行銀行貸款。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的家長(zhǎng)不妨嘗試父母和子女作為共同購(gòu)房人，和其子女共同署名。在這種情況下，由父母向銀行申請(qǐng)貸款和作出抵押承諾，且辦理代為子女還款，并承擔(dān)連帶還款責(zé)任的公證。
③未成年人賣(mài)房需符合其利益
國(guó)家對(duì)于未成年人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)極為嚴(yán)格，房子轉(zhuǎn)讓可能有麻煩。監(jiān)護(hù)人必須出示是為了未成年人利益才出售房產(chǎn)的聲明書(shū)，并需要提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格的證明書(shū)，才能出售未成年名下房屋。
④成年后父母無(wú)權(quán)處置房產(chǎn)
雖然房產(chǎn)是由父母出資購(gòu)買(mǎi)，但是子女成年以后，已經(jīng)具有民事行為能力了，那么只能由他們自己來(lái)處置這套房產(chǎn)。如果父母想要把房產(chǎn)賣(mài)掉，那么必須有子女的書(shū)面授權(quán)，表示愿意出售這套房產(chǎn)，由父母代為辦理，同時(shí)還需要進(jìn)行公證。
⑤購(gòu)房登記時(shí)需提交，戶口簿或出生證
未成年人購(gòu)房與普通購(gòu)房在流程上基本一致，不過(guò)除了按正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要額外提交一些材料。一是孩子的戶口簿或出生證，二是監(jiān)護(hù)人的身份證明，如監(jiān)護(hù)人只有一個(gè)，還須提供經(jīng)公證的監(jiān)護(hù)人證明書(shū)，證明其惟一監(jiān)護(hù)人資格。備齊以上資料后，就可到房管局辦理相關(guān)登記手續(xù)，將該房產(chǎn)登記在小孩的名下了。
⑥父母離異，收益權(quán)歸撫養(yǎng)者
從法律上講，未成年業(yè)主的房屋歸未成年業(yè)主所有，并不屬于夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。當(dāng)其父母離婚時(shí)，雙方都無(wú)法分得該房屋。但是，從撫養(yǎng)權(quán)的角度看，誰(shuí)取得了子女的撫養(yǎng)權(quán)，誰(shuí)就可以取得對(duì)該房屋的使用及收益權(quán)。
⑦未成年購(gòu)房也要符合限購(gòu)條件
在北京，未成年人購(gòu)房也需要進(jìn)行購(gòu)房資格審核。購(gòu)房資格審核以家庭為單位，未成年人跟父母算是一個(gè)家庭。如果是外地戶口，則要求未成年人及家庭成員名下沒(méi)有房子。如果是北京戶口，則要求未成年人及家庭成員名下不能有超過(guò)兩套房子，否則不能再買(mǎi)。
7、Q：最后收房有什么注意事項(xiàng)呢？
A：關(guān)于水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、供暖費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)等都是物業(yè)交割時(shí)需要注意的事項(xiàng)。
①水表查驗(yàn)及水費(fèi)結(jié)清
交房之前，新房主要詢問(wèn)原房主是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
②電表查驗(yàn)及電費(fèi)結(jié)清
在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，新業(yè)主必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。
③燃?xì)獗聿轵?yàn)及燃?xì)赓M(fèi)結(jié)清
按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且已寫(xiě)明本房?jī)r(jià)已包含燃?xì)庠O(shè)施費(fèi)以及雙方的身份證、原業(yè)主在交房日前一個(gè)月已繳納的燃?xì)赓M(fèi)賬單，一起到燃?xì)獠块T(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有約定或約定不清的，燃?xì)獠块T(mén)可能將拒絕辦理。
④供暖協(xié)議變更及供暖費(fèi)結(jié)清
注意與物業(yè)簽訂新的物業(yè)供暖協(xié)議，以免影響來(lái)年供暖。
⑤電話費(fèi)結(jié)清
有的家庭安裝了多條電話線路，新業(yè)主要問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是isdn電話線，購(gòu)房款是否包含電話線。
新業(yè)主可以讓原業(yè)主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要用原業(yè)主的不可，那么在交房前就要和原業(yè)主一起到電信部門(mén)辦理截止到交房日的結(jié)算賬單，一并結(jié)清后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。
⑥有線電視過(guò)戶及有線電視費(fèi)結(jié)清
有線電視實(shí)行一戶一卡制，由于有些二手房是空置房，平時(shí)無(wú)人居住，原業(yè)主也沒(méi)有去付有線電視的月租費(fèi)，造成拖欠。時(shí)間一長(zhǎng)，有線站會(huì)作封端處理。
因此，在房屋交接時(shí)新業(yè)主可要求原業(yè)主提交交房日上月的有線電視費(fèi)收據(jù)憑證，以及有線電視初裝憑證。新業(yè)主憑上述兩樣資料和新的房屋產(chǎn)權(quán)證，即可辦理過(guò)戶手續(xù)。
⑦附屬設(shè)施
一般來(lái)說(shuō)，新業(yè)主在交房時(shí)應(yīng)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，尤其應(yīng)該注意容易被忽視的下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
⑧戶口遷出情況
買(mǎi)賣(mài)二手房，除房屋交接外，原業(yè)主的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的問(wèn)題之一，也是最易危及到新業(yè)主利益的一種糾紛。
因此，新業(yè)主在房屋交接日前一天可到相關(guān)部門(mén)查閱原業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。如果原業(yè)主戶口要在交房后才可遷出，則新業(yè)主一定要與原業(yè)主就此問(wèn)題約定清楚。
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