在一個城市買房投資，先要看這個城市的發(fā)展格局與規(guī)劃，來判定未來發(fā)展的潛力片區(qū)在哪。惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，陸地面積1.12萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)面積的1/4。海域面積4520平方公里，海岸線長223.6公里，是廣東省的海洋大市之一。南臨南海大亞灣，與深圳、香港毗鄰，是中國大陸除深圳市外距離香港最近的城市?；葜菔袞|部與廣東省河源市、汕尾市交界，南部與南海大亞灣相鄰，與香港隔海相望，西部與廣東省深圳市、東莞市、廣州市接壤，北部與廣東省韶關(guān)市毗鄰?，F(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)兩區(qū)和博羅縣、惠東縣、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個國家級開發(fā)區(qū)。

惠州四區(qū)三縣介紹：

惠城區(qū)：惠城區(qū)就是惠州市區(qū)，惠州市行政單位所聚集的地方，無論是城市規(guī)劃還是商業(yè)配套都已經(jīng)相當(dāng)成熟，是惠州市的行政服務(wù)中心和商務(wù)金融中心,惠城今年上半年的均價在11321元/平米。

仲愷區(qū)：仲愷作為國家及開發(fā)區(qū)，擁有多家世界500強(qiáng)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，莞惠城軌通車后，給片區(qū)的房價帶來了很大的上升，仲愷今年上半年的均價在8660元/平米。

惠陽區(qū)：惠陽區(qū)是惠州的老城區(qū)之一，配套成熟，為目前的大亞灣提供了金融、商業(yè)、娛樂等多方面的服務(wù)，因距離深圳較近，片區(qū)樓盤大部分賣給了深圳客，受深圳樓市的影響，該片區(qū)樓市熱度不斷升溫，銷售量多次名列前茅，惠陽今年上半年的均價在12671元/平米。

大亞灣區(qū)：大亞灣具有濱海與臨近深圳的雙重優(yōu)勢，且有產(chǎn)業(yè)支撐，世界500強(qiáng)企業(yè)就有47家駐扎在此，2015年以來，大亞灣樓市成為惠州樓市黑馬，銷售數(shù)據(jù)高居惠州榜首，由于地面平整，規(guī)劃好，未來升值潛力巨大，大亞灣今年上半年的均價在13144元/平米。

龍門縣：龍門縣相對其他區(qū)縣來說，經(jīng)濟(jì)以及發(fā)展要落后，縣城有少數(shù)樓盤，多為本地人購買居住，因其自然環(huán)境漂亮和擁有天然的溫泉資源，以南昆山為核心，發(fā)展旅游地產(chǎn)，置業(yè)群體也多數(shù)為深圳、東莞、廣州的客戶為主，龍門今年上半年的均價在11324元/平米。

博羅縣：博羅縣是我國百強(qiáng)縣之一，處于惠州房價的洼地，擁有豐富的山景資源，且與東莞相連，房價上與東莞存在很大的差異，故而來此買房的以東莞客戶群體為主，博羅今年上半年的均價在8147元/平米。

惠東縣：惠東縣的房價區(qū)域性差異很大，因其擁有雙月玩與巽寮灣等優(yōu)質(zhì)海景資源，濱海樓盤均價在1萬以上，而縣區(qū)的樓盤多為7字頭，隨著廈深高鐵的開通以及海灣大橋的通車，給濱海線的旅游帶來巨大的交通便利，海景房價格這幾年也得到了很大的提升，這兩個地方的海景房也深受各地置業(yè)者追捧，特別是深圳群體，惠東今年上半年的均價在9670元/平米。

兩港三網(wǎng)

交通方面，惠州重點(diǎn)發(fā)展以“兩港三網(wǎng)”為核心的立體化綜合交通體系。

兩港

一個是海港（惠州港），要邁入萬噸港行列。

惠州港是國家一類口岸?；葜莞郯|馬、荃灣、澳頭三大港區(qū)，它一直力爭引進(jìn)國際知名大企業(yè)、大財團(tuán)參與大港口建設(shè)，目標(biāo)是建設(shè)成為區(qū)域性的物流配送中心、珠三角最大的油氣化工儲運(yùn)基地，與香港、深圳的港口一起組成華南地區(qū)大型主樞紐港群。

惠州港是華南地區(qū)不可多得的天然良港，國家一類口岸，全面開發(fā)可建碼頭泊位200多個，年貨物吞吐能力可達(dá)一億噸。南海石化項(xiàng)目正式動工后，數(shù)額巨大的物資將在惠州港?？炕蜣D(zhuǎn)運(yùn)，惠州港的物流交通顯得十分重要。惠澳鐵路是惠州港的通港和疏港鐵路，也是中海殼牌南海石化項(xiàng)目和大亞灣石化工業(yè)區(qū)的重要配套設(shè)施。

一個是空港（惠州機(jī)場），扮演深圳第二機(jī)場的角色

根據(jù)惠州市交通運(yùn)輸體系“十三五”規(guī)劃，到2020年，惠州機(jī)場旅客吞吐能力達(dá)到100萬人次，貨郵吞吐量達(dá)到4500噸，貨郵通過能力達(dá)到6000噸。

2018年3月25日，惠州機(jī)場新增加10條航線。新增的航線包括吉祥航空公司的兩條，即太原—張家界—惠州、鄭州—惠州；中國國際航空公司的惠州—天津、惠州—武漢航線；深圳航空公司的西安—惠州、湛江—惠州、溫州—惠州、南昌—惠州航線；奧凱航空的惠州—長沙航線；東方航空公司的青島—南昌—惠州航線。

到目前為止，惠州機(jī)場的航線已增加到24條，通航全國24個城市，即北京、上海、成都、杭州、重慶、武漢、天津、南京、昆明、哈爾濱、無錫、貴陽、長沙、青島、濟(jì)南、南昌、西安、湛江、溫州、上饒、南寧、鄭州、太原、張家界。

未來，惠州機(jī)場還將繼續(xù)擴(kuò)大，扮演深圳第二機(jī)場的角色。

三網(wǎng)

第一個是高速公路網(wǎng)：

惠州高速公路網(wǎng)布局為“七橫五縱一聯(lián)”，總里程1110公里，已通車13條高速公路，通車?yán)锍?33公里，居全省第二。目前，惠州擁有濟(jì)廣、長深、沈海等3條高速出省通道。

目前新建和擴(kuò)建的高速公路還有8個項(xiàng)目，分別是：

1、河惠莞高速公路平潭至潼湖段

項(xiàng)目沿線經(jīng)過惠陽區(qū)、惠城區(qū)和仲愷區(qū)，全長46.79千米，采用雙向六車道高速公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)速度100km/h。項(xiàng)目總概算為102.18億元，建設(shè)總工期3年，計(jì)劃2020年底建成通車。

2、河惠莞高速公路紫金至惠陽段

簡稱“紫惠高速公路”，起于河源市紫金縣瓦溪鎮(zhèn)，終于惠州市惠陽平潭鎮(zhèn)，與河惠莞高速公路惠州平潭至潼湖段相接。路線全線長77.41公里，設(shè)計(jì)車速每小時100 公里，雙向六車道，工程總概算92.87億元(其中惠州段約38.53億元)，計(jì)劃2020年建成通車。

3、從莞高速公路惠州段

全長30.9km，采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)，路基寬度33.5m，設(shè)計(jì)時速為100km/h。項(xiàng)目由省交通運(yùn)輸廳批復(fù)的概算金額為52.96億元，2010年2月控制性工程開工。

4、仁化至博羅公路新豐至博羅段項(xiàng)目

它是武(漢)深(圳)高速公路的一段，項(xiàng)目起點(diǎn)位于韶關(guān)市新豐縣會前村，終于博羅縣與博深高速公路順接。項(xiàng)目全長108千米，批復(fù)概算147.6億元，采用雙向六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)。路面標(biāo)段2017年10月進(jìn)場，計(jì)劃2018年建成通車。

5、汕湛高速公路惠州至清遠(yuǎn)段項(xiàng)目

起于惠州市龍門縣龍華鎮(zhèn)，終點(diǎn)接汕湛高速廣州段。項(xiàng)目全長125.3公里，概算總投資207.9億元。其中惠州段19.3公里，投資31.2億元。全線采用雙向六車道、設(shè)計(jì)時速100公里/小時的高速公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

6、韶惠高速惠龍段項(xiàng)目

它是廣東省“十三五”是重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目，也是廣東省2017年重點(diǎn)前期預(yù)備建設(shè)項(xiàng)目。項(xiàng)目起點(diǎn)在龍門縣，終點(diǎn)對接已通車的惠大高速公路。全長63.05千米，主線采用100km/h設(shè)計(jì)時速，雙向六車道，瀝青混凝土路面。

7、深汕西改擴(kuò)建項(xiàng)目

起點(diǎn)位于陸豐市，途經(jīng)汕尾市城區(qū)、汕尾市海豐縣、深汕特別合作區(qū)、惠州市惠東縣、惠陽區(qū)、深圳市坪山區(qū)，終于深圳市龍崗區(qū)。擬釆用雙向8車道標(biāo)準(zhǔn)，爭取2018年年底開工建設(shè)。

8、惠河高速公路白石互通

它是惠河高速公路的預(yù)留立交，位于長深(惠河)高速與白石路交叉處，分兩期實(shí)施，項(xiàng)目總投資1.85億元(含主線擴(kuò)建3235萬元)。

第二個是軌道交通網(wǎng)，包括高鐵和地鐵。

高鐵：廣河高鐵（途經(jīng)惠州龍門縣）、廣汕高鐵（途徑惠州博羅縣、惠城區(qū)、惠東縣）、贛深高鐵（途徑惠州博羅縣、惠城區(qū)、仲愷區(qū)）、廈深高鐵（途徑惠州惠陽區(qū)和惠東縣）。

地鐵：惠州地鐵1號線（將惠城區(qū)組團(tuán)與惠陽大亞灣城市組團(tuán)連接起來）、惠州地鐵2號線（將惠城區(qū)組團(tuán)與仲愷高新產(chǎn)業(yè)組團(tuán)連接起來）、深圳地鐵14號線延長線與深圳地鐵16號線延長線將進(jìn)一步深化深惠同城化發(fā)展。

第三個是寬帶通訊網(wǎng)，力爭建成無線城市，實(shí)現(xiàn)全市WIFI全覆蓋。

惠州產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

我們再來看看惠州的規(guī)劃，在去年出臺的《廣東省沿海經(jīng)濟(jì)帶綜合發(fā)展規(guī)劃》中，惠州的戰(zhàn)略定位為建設(shè)電子信息產(chǎn)業(yè)和世界級石化產(chǎn)業(yè)基地、國家海洋生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)。

可以看出惠州未來發(fā)展主要以“電子信息產(chǎn)業(yè)、世界級石化產(chǎn)業(yè)基地、國家海洋生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)”這三大版塊為主，而電子信息產(chǎn)業(yè)主要集中在仲愷高新區(qū)、惠陽的三和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及大亞灣的西區(qū)、石化產(chǎn)業(yè)基地在大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、而海洋生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)則主要集中在大亞灣和惠東濱海線一帶，主要發(fā)展綠色海洋濱海旅游業(yè)。

對沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)方向定位上面，大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、珠海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、湛江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)同時被明確了發(fā)展方向，可見大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展是非常受到重視的。

統(tǒng)籌“六灣區(qū)一半島”發(fā)展，惠州是重要一部分

規(guī)劃當(dāng)中提到的環(huán)大亞灣灣區(qū)，陸域涉及深圳、惠州2市，主要由大亞灣、大鵬灣以及大鵬半島共同組成。重點(diǎn)建設(shè)惠州能源工業(yè)基地、大亞灣石化工業(yè)區(qū)、惠州港口物流基地、深圳鹽田港物流基地，以大小梅沙、巽寮灣為中心，推動稔平半島濱海旅游區(qū)和大鵬半島旅游區(qū)差異化發(fā)展高品質(zhì)濱海旅游、生態(tài)旅游和海島旅游。

深圳的鹽田港和大亞灣的惠州港，是粵東最大的兩個港口物流集散基地。

推動形成國家自主創(chuàng)新示范區(qū)“1 1 7”建設(shè)格局

《規(guī)劃》提出，大力實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略，深入推進(jìn)全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)，建設(shè)國家科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，率先形成以創(chuàng)新為主要引領(lǐng)和支撐的經(jīng)濟(jì)體系和發(fā)展模式。到2020年，沿海地區(qū)研發(fā)投入占GDP比重超過2.8%，科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率和技術(shù)自給率分別達(dá)到60%和75%。推進(jìn)珠三角創(chuàng)新發(fā)展一體化，加快珠三角國家自主創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化廣州、深圳創(chuàng)新發(fā)展龍頭作用，推動形成以廣州、深圳為“雙引擎”，珠三角其他地市各具優(yōu)勢的國家自主創(chuàng)新示范區(qū)“1 1 7”建設(shè)格局。其中，對惠州提出“建成世界級云計(jì)算智能終端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、國家智慧城市、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地”的要求。

“一軸、多中心、集群式”

“一軸”即依托沿海高速公路、高快速鐵路為主的綜合運(yùn)輸主通道，構(gòu)建貫通粵東、珠三角、粵西的沿海發(fā)展主軸。

“多中心”，即以廣州、深圳為主中心，珠海、汕頭、湛江為副中心，佛山、惠州、東莞、中山、江門、汕尾、揭陽、潮州、陽江、茂名等為地區(qū)性中心，構(gòu)建“雙核多心”功能等級體系，明確各級中心城市的發(fā)展定位，提升發(fā)展門戶樞紐、科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造等核心功能，增強(qiáng)其對周邊中小城市和小城鎮(zhèn)的輻射帶動能力。

積極推進(jìn)東莞、中山、江門、惠州、陽江、潮州、揭陽等中心城區(qū)離海較遠(yuǎn)的城市布局建設(shè)濱海新城，打造城市副中心。其中，推進(jìn)惠州環(huán)大亞灣新區(qū)（包括惠陽和大亞灣的十一個鎮(zhèn)）打造港城融合生態(tài)灣區(qū)和廣東陸海統(tǒng)籌綜合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。

總結(jié)：惠州的惠城區(qū)作為市中心，主要承擔(dān)的是惠州市的行政服務(wù)中心和金融服務(wù)中心的功能；支柱產(chǎn)業(yè)支撐主要依靠仲愷高新區(qū)、惠陽區(qū)、大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；海洋特色發(fā)展主要依托大亞灣及惠東的優(yōu)質(zhì)濱海資源。

對于惠州樓市而言，投資潛力片區(qū)在哪里呢？大家都知道，惠州作為臨深城市之一，與深圳東面的坪山新區(qū)陸地接壤，距離深圳市中心50公里左右，車程1小時。近些年，惠州大力發(fā)展臨深片區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，高鐵、高速公路、市政主干道、規(guī)劃地鐵，正在不斷的向深惠同城化發(fā)展做出努力，2010年，惠深沿海高速的開通，拉近了大亞灣與深圳羅湖中心區(qū)時間距離，進(jìn)入車程40分鐘通勤；2013年廈深高鐵貫通通車，惠陽的惠州南站28分鐘即可到達(dá)深圳北站，深惠局部地區(qū)進(jìn)入30分鐘通勤圈；近年，惠州在地鐵方面積極籌措，規(guī)劃建設(shè)深圳地鐵14號線延長線、深圳地鐵16號線延長線，分別通達(dá)惠州的惠陽和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，未來，將實(shí)現(xiàn)深圳與惠陽、大亞灣的1小時地鐵通勤圈，真正實(shí)現(xiàn)深惠同城發(fā)展，屆時，深圳將會有越來越多的產(chǎn)業(yè)和人口向惠州臨深片區(qū)外溢，樓市也將隨著這個發(fā)展步伐不斷向上發(fā)展。

惠州樓市未來最大的價值點(diǎn)在于：誰更能與深圳實(shí)現(xiàn)便利通勤，誰更能最大程度吸收深圳的產(chǎn)業(yè)外溢和人口外溢，誰將來的價值就最高！

惠州與深圳接壤的一共是五個鎮(zhèn)，分別是惠陽區(qū)的：新墟鎮(zhèn)、秋長鎮(zhèn)、淡水鎮(zhèn)，大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的：西區(qū)鎮(zhèn)和澳頭鎮(zhèn)。其中澳頭鎮(zhèn)與深圳的大鵬新區(qū)接壤，其它四個鎮(zhèn)皆與深圳的坪山新區(qū)接壤。

已貫通通車的廈深高鐵途徑惠陽，在淡水鎮(zhèn)設(shè)立有惠州南站，也是惠陽唯一的高鐵站；規(guī)劃的深圳地鐵14號線延長線突進(jìn)惠陽的淡水鎮(zhèn)，進(jìn)入惠州南站與廈深高鐵實(shí)現(xiàn)換乘；規(guī)劃的深圳地鐵16號線延長線途徑大亞灣西區(qū)進(jìn)入澳頭鎮(zhèn)；同時，澳頭還將規(guī)劃建設(shè)水上客運(yùn)碼頭，開通通往香港、澳門、深圳的水上客運(yùn)航線，目前澳頭距離香港僅40海里，屆時香港來大亞灣乘坐渡輪只需40分鐘。

優(yōu)秀的惠州產(chǎn)業(yè)定位，便利的多維立體交通，天然的與深圳陸路接壤的優(yōu)勢，惠州臨深片區(qū)的惠灣（惠陽和大亞灣）片區(qū)，未來必將成為惠州樓市最具潛力的片區(qū)，這也是為什么從2015年開始，惠灣片區(qū)的樓市就成為了惠州的一匹黑馬，在成交量與成交價兩個方面年年領(lǐng)先惠州其他片區(qū)的原因。