按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向開發(fā)商收取的錢，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開發(fā)商。
詳細(xì)解釋
銀行按揭貸款保證金擔(dān)保在銀行界普遍存在。通常的做法是銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)商）簽訂《個人購房貸款項目合作協(xié)議》以及《個人購房擔(dān)保借款合同》，并在合同上約定，銀行為開發(fā)商開發(fā)樓盤的購房人發(fā)放住房按揭貸款，而開發(fā)商在銀行開立保證金專戶，并按著發(fā)放貸款余額的一定比例存入保證金，為銀行的按揭貸款提供擔(dān)保。當(dāng)購房借款人取得房地產(chǎn)證，并辦妥以銀行為抵押權(quán)人的抵押登記手續(xù)后，銀行將保證金賬戶中的對應(yīng)保證金退還給開發(fā)商。在此期間內(nèi)，若購房借款人未按合同約定按期還本付息的，由開發(fā)商代為償還，銀行有權(quán)直接從保證金賬戶中扣劃相關(guān)款項。
按揭貸款保證金的意義編輯本段
按揭貸款保證金擔(dān)保為銀行的按揭貸款提供了第二還款來源，對于維護(hù)銀行的資金安全具有重要意義。
按揭貸款的背景編輯本段
90年代初，中國引進(jìn)了“按揭”。一時間，房地產(chǎn)開發(fā)蔚然成風(fēng)，商品房銷售火爆，許多普通老百姓因此圓了住房夢。就在房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的同時，“按揭”風(fēng)險所帶來的種種負(fù)面效應(yīng)也接踵而至，受此影響的，包括購房人，包括貸款銀行，當(dāng)然，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)。
“按揭”降低了購房門檻，從而在一定程序上刺激了房屋需求量的進(jìn)發(fā)，開發(fā)商受益匪淺。但是不可否認(rèn)的是，開發(fā)商也潛移默化地被“按揭”風(fēng)險所影響，風(fēng)險來源于市場，來源于購房人，也來源于貸款銀行。
開發(fā)商在按揭貸款中的風(fēng)險編輯本段
“按揭”猶如一把雙刃劍，雖然為開發(fā)商回流資金提供了一臂之力，但是其中的風(fēng)險也已經(jīng)點點滴滴滲透于開發(fā)商的房屋銷售過程中。在購房人沒有取得房屋所有權(quán)證之前，因為各種復(fù)雜的情況，銀行隨時可能要求開發(fā)商提供連帶保證責(zé)任，因而引發(fā)的各方風(fēng)險也會接踵而至。
1、連帶保證責(zé)任風(fēng)險
開發(fā)商在“按揭”中最大的風(fēng)險就在于承擔(dān)連帶保證責(zé)任。該風(fēng)險也可謂一切風(fēng)險之源頭，一切風(fēng)險也皆因之而生。
所謂“連帶保證責(zé)任”，就是作為被保證人的購房人，一旦不履行還款義務(wù)，無論是惡意，還是善意，此時，作為受益人的銀行可以要求購房人承擔(dān)還款義務(wù)，不僅包括本金，還包括利息、逾期利息、違約金，并承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開發(fā)商履行還款義務(wù)及違約責(zé)任。體現(xiàn)在訴訟中，銀行可以起訴購房人和開發(fā)商，也可以單獨起訴開發(fā)商。
2、回購風(fēng)險
同樣是購房人逾期還款的違約行為，回購義務(wù)要求開發(fā)商按照《商品房買賣合同》約定的價款從購房人手中購買房屋，此時，開發(fā)商要出兩筆錢，一筆是購房人的首付款，一筆是按揭銀行的貸款本金以及利息等。
可以看出，回購的結(jié)果使得房屋交易行為回溯到?jīng)]有交易之前，按揭銀行收回了貸款，購房人喪失了房屋，開發(fā)商痛苦的要從口袋里往外掏錢。
3、追償風(fēng)險
開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任和回購責(zé)任的結(jié)果是開發(fā)商代購房人承擔(dān)了應(yīng)向按揭銀行承擔(dān)的付款責(zé)任。因此，開發(fā)商有權(quán)在承擔(dān)責(zé)任之后，向購房人追償，彌補自己的損失。
開發(fā)商追償所能采取的方式有兩種，其一，開發(fā)商要求購房人賠償開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任或回購責(zé)任的損失；其二，開發(fā)商解除商品房買賣合同，收回房屋。而這兩種方式均無保證措施，完全依賴法院判決和購房人的配合。
開發(fā)商按揭風(fēng)險產(chǎn)生的原因編輯本段
1、購房人的原因
(1)購房人未獲得貸款
購房人在與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》時，能否獲得按揭貸款銀行的借款還是未知數(shù)。一旦購房人簽訂了《商品房買賣合同》，但卻沒有獲得貸款，而購房人又無力一次性付款時，通常都要求解除《商品房買賣合同》，對開發(fā)商而言，喪失了一次資金回流的機(jī)會，也因此浪費了時間成本。
(2)購房人不能按期償還貸款
購房人由于個人原因無力償還借款，或者惡意違約，不按期還款，是開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的直接導(dǎo)火索。按揭貸款銀行在無法追索購房人違約責(zé)任的情況下，會欣然要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，或者回購房屋。
即便是按揭銀行可以追究購房人的違約責(zé)任，但是比較而言，直接追究開發(fā)商的連帶保證責(zé)任，并很方便的從保證金帳戶中扣取購房人所欠借款和違約金，對按揭銀行而言有更大的吸引力，也更能保障銀行的利益。
(3)購房人拖延辦理房產(chǎn)證
開發(fā)商的保證責(zé)任期限截止于購房人取得房屋所有權(quán)證，辦理完畢房屋抵押登記手續(xù)。因此，購房人能夠取得房屋所有權(quán)證是開發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任的關(guān)鍵。
但是，購房人何時能夠取得房屋所有權(quán)證，取決于開發(fā)商，購房人，政府房屋管理部門等多方的因素。開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦理遲延，可能會導(dǎo)致購房人取得房產(chǎn)證的時間拖延；購房人可能由于不愿意繳納契稅和公共維修基金而拖延辦理房屋所有權(quán)證，或者看到房屋價格跌落想退房，在主觀上抗拒辦理房屋所有權(quán)證；政府部門效率低下也會導(dǎo)致房產(chǎn)證辦理的拖延，這些因素都在無形之中延長了開發(fā)商的保證責(zé)任時間。
2、按揭銀行的原因
(1)未按期放款或未按購房人的要求放款
開發(fā)商往往都不會書面約定按揭銀行的放款時間，而由按揭銀行根據(jù)自身的辦事程序來具體確定。因此，現(xiàn)實中就存在按揭銀行故意拖延放款，或者任意變更放款條件，導(dǎo)致購房人本來符合放款條件，而又變得不符合，或者購房人實際獲得貸款與購房人之前要求的有所不同。
資金鏈?zhǔn)情_發(fā)商的生命鏈，從銀行處獲取購房人的貸款，往往都被開發(fā)商列入資金回收計劃中，并成為資金運作過程中不可或缺的一部分，一旦銀行拖延或者拒絕放款，資金鏈斷裂給開發(fā)商造成的困境就可想而知。
(2)怠于行使解除權(quán)
在《借貸合同》中約定，對連續(xù)3個月不還款或一年內(nèi)累計6次逾期還款的，按揭銀行有權(quán)解除《借貸合同》。但按揭銀行并不急于行使解除權(quán)，這是因為，解除權(quán)行使的后果是按揭銀行將直接面對購房人，這種正面沖突費時費力，且很難取得效果。相反，不行使解除權(quán)，按揭銀行有權(quán)直接要求開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，從而直接劃扣保證金帳戶資金，迫使開發(fā)商去督促購房人履行還款義務(wù)。
開發(fā)商的對策編輯本段
1、在《按揭合作協(xié)議》中盡量爭取不承擔(dān)保證責(zé)任
開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任是風(fēng)險之源，因此，徹底消除隱患的唯一辦法就是不承擔(dān)保證責(zé)任。這需要開發(fā)商和按揭銀行之間良好的合作關(guān)系，難度比較大，但是一旦達(dá)到，便可一勞永逸。
此外，預(yù)售抵押登記已經(jīng)在實踐中廣為利用，并且也得到了法律的肯定，從這個角度而言，按揭銀行的貸款風(fēng)險得到了很好的保障，開發(fā)商可以說服銀行放棄要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
2、在《按揭合作協(xié)議》中約定銀行逾期放款的違約責(zé)任
此原因前文有所論述，在此不再贅述。當(dāng)然，銀行承擔(dān)逾期放款的違約責(zé)任的前提是購房人提供的材料真實有效。這樣的約定在一定程度上對銀行按期放資產(chǎn)生壓力，從而確保開發(fā)商回流資金的迅速和及時。
3、開發(fā)商代為行使解約權(quán)
購房人逾期還貸，銀行應(yīng)行使解除《借貸合同》的權(quán)利而不行使時，開發(fā)商有權(quán)解除《商品房買賣合同》，要求購房人承擔(dān)違約責(zé)任。對此，開發(fā)商應(yīng)在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時予以確定。從合同法的角度，購房人按期還貸不僅僅是《借貸合同》的內(nèi)容，同樣也是《商品房買賣合同》中的內(nèi)容，購房人不按《商品房買賣合同》約定按期還貸，應(yīng)視為違約，相對人開發(fā)商應(yīng)該有權(quán)解除合同。
4、開發(fā)商代為辦理房產(chǎn)證
鑒于房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理關(guān)系著開發(fā)商保證期限的長短，因此，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將辦理房產(chǎn)證的主動權(quán)控制在自己的手中。具體方式是，在《商品房買賣合同》中約定辦證的時間限制，并要求購房人在交付房屋時同時繳納公共維修基金及契稅，并委托開發(fā)商指定的律師或代辦機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)證。這樣，從簽訂買賣合同起，開發(fā)商就控制了辦理房產(chǎn)證的每個步驟，防止節(jié)外生枝。
銀行在按揭貸款的風(fēng)險編輯本段
保證金賬戶中的資金被法院凍結(jié)、扣劃的情形時有發(fā)生，原因在于法院有時認(rèn)為該保證金擔(dān)保不屬于動產(chǎn)質(zhì)押，不能具有對抗第三人的效力，亦即銀行并無優(yōu)先受償權(quán)。
（1）銀行的法律風(fēng)險首先來源于合同約定方面
合作協(xié)議對保證金賬戶中資金的性質(zhì)約定不夠明確，未明確將其表述為動產(chǎn)質(zhì)押；而且根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，動產(chǎn)質(zhì)押不應(yīng)約定擔(dān)保期間，該合同關(guān)于擔(dān)保期間的約定與動產(chǎn)質(zhì)押的實質(zhì)存在沖突；此外，合同約定在擔(dān)保期間內(nèi)，若按揭購房人未按期還款時，銀行可以直接扣劃保證金歸還購房人的按揭貸款，此約定屬于擔(dān)保中的流質(zhì)條款，不應(yīng)產(chǎn)生法律效力。
（2）其次是在保證金特定化方面
在此應(yīng)注意的是，《人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法》中未專門列明保證金賬戶的種類，人民銀行的賬戶查詢系統(tǒng)將保證金賬戶列為臨時賬戶，未顯示保證金的字樣，不利于質(zhì)押權(quán)人主張權(quán)利。而且，在辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，保證金賬戶中的資金是不斷變化的。隨著按揭貸款的發(fā)放，保證金賬戶中的資金可能不斷增多；同樣，隨著房產(chǎn)證的辦妥并移交質(zhì)權(quán)人，賬戶中的資金也在不斷返還出質(zhì)人，也就是說保證金隨時都在進(jìn)進(jìn)出出，未能達(dá)到將金錢貨幣特定化的要求。
這幾方面的風(fēng)險都將影響銀行保證金賬戶質(zhì)押擔(dān)保的有效性，司法實踐中法院往往據(jù)此認(rèn)定銀行保證金不具有質(zhì)押效力，不能對抗第三人，不具有優(yōu)先受償權(quán)，最終導(dǎo)致銀行債權(quán)保證金得不到司法認(rèn)可，被執(zhí)行扣劃，銀行擔(dān)保債權(quán)懸空。
銀行對策編輯本段
1、資金特定化，每次劃轉(zhuǎn)簽訂合同
為更好地防控風(fēng)險，在今后的業(yè)務(wù)操作中，對按揭保證金賬戶中的資金建議實行定期分批劃入劃出，每次劃轉(zhuǎn)都要簽訂相關(guān)合同，使保證金賬戶中的資金特定化，實現(xiàn)合同與賬戶中的資金一一對應(yīng)。為便于操作，可事先擬定制式的合同文本，劃入或劃出時簽訂相應(yīng)的質(zhì)押合同（協(xié)議），完善法律手續(xù)。
推而廣之，保函、承兌匯票、信用證等業(yè)務(wù)的保證金設(shè)立過程則相對簡單，在債務(wù)合同簽訂后，只需在債權(quán)銀行開立保證金賬戶并存入相應(yīng)資金，簽訂質(zhì)押合同，銀行履行凍結(jié)止付程序后即成立保證金的質(zhì)押。這三類質(zhì)押保證金保證期間一般有固定期限，都與擔(dān)保的債務(wù)合同期限一致，擔(dān)保期間內(nèi)質(zhì)押資金不會有變動。金融機(jī)構(gòu)在實際操作中還存在一些問題：常見的如保函和承兌業(yè)務(wù)的保證金沒有簽訂質(zhì)押合同，只是客戶提出了保證金質(zhì)押申請、銀行履行了凍結(jié)止付程序。
2、成立金錢動產(chǎn)質(zhì)押，確保質(zhì)押效力
為規(guī)范操作防范風(fēng)險，銀行工作人員在操作中應(yīng)注意：一是要求客戶以申請、承諾書等形式表明保證金“質(zhì)押”的意愿；二是保證金賬戶質(zhì)押的應(yīng)簽訂《動產(chǎn)質(zhì)押合同》、存單質(zhì)押的簽訂《權(quán)利質(zhì)押合同》。從而滿足《擔(dān)保法》司法解釋第85條關(guān)于金錢質(zhì)押要求，成立金錢的動產(chǎn)質(zhì)押，確保質(zhì)押效力。
另外，隨著我國金錢動產(chǎn)質(zhì)押的發(fā)展，人民銀行應(yīng)當(dāng)改革賬戶管理，為當(dāng)事人提供設(shè)定包括特戶、保證金在內(nèi)的資金特定化形式的方便。
風(fēng)險最小化的建議編輯本段
雙方風(fēng)險最小的最好辦法還是雙方都有防范法律意識，采用有效措施完善與各方當(dāng)事人之間的合同，使風(fēng)險完全掌控在自身的視野范圍內(nèi)，進(jìn)而將風(fēng)險降至最小化。完全避免風(fēng)險或者置之不理的態(tài)度都是不正確的。
同時，最高人民法院也有必要對金錢動產(chǎn)質(zhì)押的設(shè)定方式做更進(jìn)一步的解釋，對目前各商業(yè)銀行普遍采用的保證金質(zhì)押方式予以認(rèn)可并規(guī)范其操作形式。只有相關(guān)法律法規(guī)完善了，分清了雙方各自的權(quán)利和義務(wù)，才能更好地解決這類爭執(zhí)糾紛
