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仔細(xì)分析社區(qū)商業(yè)的特征，可發(fā)現(xiàn)在可與之相比的體驗(yàn)性購(gòu)物中心、專業(yè)市場(chǎng)、奧特萊斯等各類業(yè)態(tài)中，好的社區(qū)商業(yè)的確是高穩(wěn)定性、可復(fù)制的品類殺手。

這種特點(diǎn)主要體現(xiàn)在：1、需求剛性；2、體量較小，風(fēng)險(xiǎn)可控；3、更貼近客群，具備線上商品及服務(wù)植入的想象空間。

一、社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展的三個(gè)因素

1、市場(chǎng)需求巨大。購(gòu)物中心、主題Mall固然是一個(gè)城市的形象和名片，但真正令市民最經(jīng)常產(chǎn)生消費(fèi)的，還是家門口的社區(qū)型商業(yè)。足不出戶即可解決日常消費(fèi)問(wèn)題，是決定生活品質(zhì)和營(yíng)造人氣的很重要的方面。從成熟市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社區(qū)商業(yè)消費(fèi)已占其整體商業(yè)構(gòu)成的60%—70%。

2、傳統(tǒng)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，城市級(jí)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增大。社區(qū)商業(yè)反潮流已經(jīng)興起，所有社區(qū)住戶都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家與顧客擁有無(wú)縫對(duì)接的近距離優(yōu)勢(shì)，使社區(qū)商業(yè)更易衍生出符合主流趨向的一站式消費(fèi)模式。

3、社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式越發(fā)清晰。經(jīng)過(guò)數(shù)年的模式探索和產(chǎn)品研發(fā)，社區(qū)商業(yè)的投資模式、業(yè)態(tài)規(guī)劃模式和運(yùn)營(yíng)管理模式已打造成型，這也為社區(qū)商業(yè)下一步大面積鋪開(kāi)準(zhǔn)備了條件。

二、不同于城市商業(yè)，社區(qū)商業(yè)有怎樣的核心特點(diǎn)？

不管形態(tài)上如何設(shè)計(jì)，立面風(fēng)格如何變化，空間特色如何打造，社區(qū)商業(yè)本質(zhì)都應(yīng)具有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、小體量，風(fēng)險(xiǎn)可控

因社區(qū)商業(yè)服務(wù)半徑有限，目標(biāo)客群清晰，因此，小體量是其最根本的特點(diǎn)。

2、溫情、便利，風(fēng)格獨(dú)具

不同于城市級(jí)購(gòu)物中心，社區(qū)商業(yè)核心特質(zhì)必須打造具備家的感覺(jué)。社區(qū)商業(yè)就是一個(gè)社區(qū)大家庭的客廳，而家庭對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)，最重要的是溫馨和暖人。

3、特業(yè)突出，深入社區(qū)生活圈

除卻與城市商業(yè)同質(zhì)化的零售、餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)之外，社區(qū)商業(yè)還有明顯不同的細(xì)分品類。總而言之，其涵蓋了菜場(chǎng)、銀行、兒童教育、寵物店、汽車美容、美容美發(fā)、咖啡、養(yǎng)生美體、便利店、社區(qū)餐飲、健身房等諸多品類。這些構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)品類的重要特征。

在此，值得一提的另一個(gè)社區(qū)商業(yè)的特業(yè)就是社區(qū)養(yǎng)老。近期，政府提出國(guó)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)綜合改革將完成以下目標(biāo)：到了2015年末，要實(shí)現(xiàn)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)照料中心的100%社區(qū)全覆蓋。屆時(shí)，所有社區(qū)、行政村都有自己的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。到2020年，將實(shí)現(xiàn)20分鐘服務(wù)圈，到時(shí)候，老人們可以享受，在自己家附近走個(gè)不到20分鐘，就有著老人服務(wù)點(diǎn)，比如理發(fā)店、老人用品專店等一系列配套設(shè)施。

根據(jù)這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)，未來(lái)社區(qū)養(yǎng)老的模式也逐步成型。即在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為中心，配備為老年人服務(wù)的店面，配備優(yōu)質(zhì)的老年大學(xué)、專門為老年人設(shè)置的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，甚至還有讓老年人孫輩入住的幼兒園，兒女能夠購(gòu)買的房產(chǎn)等。這時(shí)候，完全以老年人服務(wù)機(jī)構(gòu)為中心、形成了一個(gè)商業(yè)圈。

4、線上融合，升級(jí)社區(qū)模式

線上生活方式與社區(qū)生活方式結(jié)合，是未來(lái)社區(qū)商業(yè)最具備想象力的價(jià)值提升空間。目前來(lái)看，社區(qū)商業(yè)的模式升級(jí)已經(jīng)表現(xiàn)為如下兩類：

第一，結(jié)合社區(qū)電商，形成快遞收納及配送網(wǎng)絡(luò)。在這一點(diǎn)上，值得觀察的案例有如下三個(gè):1、順豐快遞在社區(qū)開(kāi)“嘿客”。2、天貓?jiān)谌珖?guó)137個(gè)縣市及香港地區(qū)設(shè)有累計(jì)上萬(wàn)個(gè)快遞代收點(diǎn)，取名“天貓服務(wù)站”。3、上海300個(gè)全家便利店，也設(shè)置快件代收點(diǎn)。

第二，線上建立社區(qū)，形成線上購(gòu)物及外包家居服務(wù)聯(lián)盟。在此舉個(gè)案例：2013年，第三方支付平臺(tái)“拉卡拉”推出“開(kāi)店寶”，低調(diào)切入電商領(lǐng)域，社區(qū)小微商戶就是“開(kāi)店寶”的主要使用者。和支付寶“走出去”相比，拉卡拉選擇從社區(qū)電商切入。拉卡拉的社區(qū)電商O2O以社區(qū)為核心，“開(kāi)店寶”為終端載體，連接供貨源與社區(qū)，消費(fèi)者通過(guò)“開(kāi)店寶”完成選購(gòu)、支付和收貨流程。拉卡拉深耕線下近10年，積累的30萬(wàn)個(gè)社區(qū)網(wǎng)點(diǎn)為其帶來(lái)天然的支付場(chǎng)景以及消費(fèi)需求。

三、產(chǎn)品線逐步成熟

進(jìn)一步觀察社區(qū)商業(yè)的產(chǎn)品線競(jìng)爭(zhēng)，我們可以發(fā)現(xiàn)各大公司均提出自身的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線策略。在此簡(jiǎn)單羅列：

1、恒大模式：打造影院劇場(chǎng)模式。恒大影城作為主力店，總面積1~2萬(wàn)平米，摩納哥風(fēng)情街。

2、萬(wàn)科模式：打造“五菜一湯”模式。重點(diǎn)打造量大主力店：第一，第五食堂，社區(qū)餐飲零售品牌；第二，幸福街市。

3、協(xié)信模式：創(chuàng)建星光鄰里。

4、龍湖模式：創(chuàng)造產(chǎn)品線星悅薈。

5、花樣年模式，打造彩生活社區(qū)。

無(wú)論上述產(chǎn)品線如何配置，我們都可發(fā)現(xiàn)其產(chǎn)品規(guī)劃的幾個(gè)特點(diǎn)：餐飲為主打，休閑娛樂(lè)配位，特業(yè)為重要補(bǔ)充，再輔之以超市為代表的零售品類，最后是線上服務(wù)的植入。

四、更具備金融運(yùn)作條件

作為一個(gè)穩(wěn)健的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品種，社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品本質(zhì)具備進(jìn)可攻、退可守的特質(zhì)。

首先，社區(qū)具備良好的銷售潛力。社區(qū)商業(yè)因具備周邊穩(wěn)定的人氣支撐，商業(yè)價(jià)值很容易厘清，因此銷售回款是社區(qū)商業(yè)最常規(guī)的操作模式。

其次，進(jìn)一步討論，如果開(kāi)發(fā)商不急于出售社區(qū)商業(yè)，通過(guò)長(zhǎng)期的醞釀，社區(qū)商業(yè)在穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后，具備穩(wěn)定而良好的租金回報(bào)率，因此社區(qū)商業(yè)同樣具備復(fù)制和金融證券化的可能性。

社區(qū)基數(shù)人群的常規(guī)消費(fèi)，決定了社區(qū)商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)很小，穩(wěn)定性高。金融風(fēng)險(xiǎn)低，從而可以保證具備低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品屬性。

五、如何選擇及掌控？

既然社區(qū)商業(yè)具備如此特征，是否社區(qū)商業(yè)就是優(yōu)良的投資品種呢？這里筆者試圖把打造良好社區(qū)商業(yè)的基因做如下歸納：

1、選址優(yōu)秀。最好的社區(qū)商業(yè)選址應(yīng)該具備兩類模式，一類是高密度、高容積率的規(guī)模化社區(qū)的社區(qū)商業(yè)；另一類是位置貼近區(qū)域中心或者軌道交通節(jié)點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)。本質(zhì)上說(shuō)，這兩類社區(qū)商業(yè)都是為了盡力擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍，如同植物的生長(zhǎng)，根莖進(jìn)入泥土的范圍越廣泛越深入，生命力就會(huì)越旺盛。

2、主力店品牌可復(fù)制。為了形成好的管控，一定需要在餐飲、娛樂(lè)、兒童、養(yǎng)老、特業(yè)、零售等幾大基本業(yè)態(tài)上建立品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟。只有這樣才能保證管理和招商風(fēng)險(xiǎn)可控。

3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)超溫情。業(yè)態(tài)和選址固然重要，但產(chǎn)品力仍然是最重要的吸引力和條件。溫情和柔性是產(chǎn)品力定位的根本。

4、建立酒店式社區(qū)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。任何資產(chǎn)，若想經(jīng)營(yíng)得好，必須在軟件服務(wù)上有真功夫。酒店式的社區(qū)管理模式將是社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的核心要素。

5、快速布局。上述幾個(gè)條件具備之后，下一個(gè)要素就是資源整合和執(zhí)行力。如同所有商業(yè)，社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域正在起來(lái)的風(fēng)口，如果不能快速整合資源，搶占布局，那么再過(guò)2年，這個(gè)品類領(lǐng)域也基本沒(méi)有機(jī)會(huì)了。一個(gè)投資商，若想聚焦社區(qū)商業(yè)，不具備上述5點(diǎn)模式，也很難成功。