本報(bào)記者 梁捷《 光明日?qǐng)?bào) 》（ 2014年09月16日 05 版）
國(guó)務(wù)院法制辦日前公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，在9月15日前向社會(huì)公開征求意見。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記行政法規(guī)的即將出臺(tái)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記“多頭執(zhí)政”“九龍治水”的局面將得到改變。作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系、已施行的民事基本法律——《物權(quán)法》，明確規(guī)定，“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，即統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)構(gòu)、統(tǒng)一登記范圍、統(tǒng)一登記辦法、統(tǒng)一登記效力。
為充分發(fā)揮公證制度預(yù)防糾紛，保障自然人、法人或者其他組織的合法權(quán)益的職能作用，使公證更好地服務(wù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，中國(guó)公證協(xié)會(huì)日前在京召開了“公證服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記研討會(huì)”，組織部分參與起草、論證該條例的學(xué)者和來(lái)自法律實(shí)務(wù)界的人士就公證服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了深入的研討。
如何保證不動(dòng)產(chǎn)登記審查的真實(shí)性
統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記是我國(guó)依法治國(guó)進(jìn)程中的大事，對(duì)于國(guó)家治理能力的提升和保障人民群眾財(cái)產(chǎn)權(quán)利具有重大意義。與會(huì)學(xué)者專家認(rèn)為，《物權(quán)法》是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的實(shí)體法，而不動(dòng)產(chǎn)登記條例是落實(shí)《物權(quán)法》的程序法。為了實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》規(guī)定的登記公信力目標(biāo)，公民和法人不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)利應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的基本內(nèi)容必然包含登記效力、登記方法、登記審查、登記責(zé)任這些關(guān)鍵內(nèi)容。
中國(guó)公證協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)指導(dǎo)委員會(huì)委員葛宇鋒指出，在條例的關(guān)鍵內(nèi)容中，登記審查方式是其架構(gòu)支撐的重心所在。國(guó)家建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必然職能，就是要盡量保證真實(shí)的權(quán)利狀況與登記簿中的登記相符，否則不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將失去意義。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記必須兼顧效率和公平、真實(shí)與合法。不動(dòng)產(chǎn)審查方式必須是合法的、有效的，同時(shí)也必須是合理的、適度的。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所民法室主任孫憲忠教授認(rèn)為，登記審查屬于司法權(quán)屬性，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的其他發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，這一職能是交給法律專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)行使的。例如，德國(guó)、法國(guó)的公證人和日本的司法書士等，公證介入是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的必要環(huán)節(jié)。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院尹飛教授指出，《物權(quán)法》第16條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。要求對(duì)于記載在登記簿上的內(nèi)容，任何人有權(quán)利認(rèn)為是真的，也就是記載在登記簿上的內(nèi)容，就應(yīng)該跟真正的權(quán)利是一致的。登記機(jī)構(gòu)在審查時(shí)，不但要審查這個(gè)材料形式上是否合法、是否真實(shí)、是否完整、是否相互之間能夠印證、邏輯上有無(wú)關(guān)聯(lián)，而且還要審查材料所反映的事實(shí)是不是存在，材料所反映的法律關(guān)系是不是合法有效。
如何保證不動(dòng)產(chǎn)登記審查有效
“在不動(dòng)產(chǎn)登記中，登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)的行使不僅要有效，還必須要有限度?！币w教授認(rèn)為，比較妥當(dāng)?shù)淖龇?，就是在制度設(shè)計(jì)時(shí)，要讓相關(guān)的、有法律審查資質(zhì)的機(jī)構(gòu)介入，請(qǐng)他們來(lái)代為進(jìn)行審查，例如公證機(jī)構(gòu)。
登記機(jī)構(gòu)因其職責(zé)所限不便審查、能力有限不能審查，但對(duì)于當(dāng)事人提交的登記申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)又不能隨意拒絕。如何保證登記申請(qǐng)與實(shí)際情況相一致？孫憲忠教授和尹飛教授兩位專家提出了一個(gè)合理化方案，即在不動(dòng)產(chǎn)登記制度審查環(huán)節(jié)引入公證，由公證機(jī)構(gòu)對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的法律關(guān)系進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，對(duì)包括繼承、遺贈(zèng)、委托、監(jiān)護(hù)等方面出具公證書，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)公證書進(jìn)行形式審查即可登記。
來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)法律實(shí)務(wù)第一線的北京長(zhǎng)安公證處的張浩副主任指出，由于繼承法律關(guān)系的日趨復(fù)雜，尤其是對(duì)于立遺囑人去世后遺囑效力認(rèn)定非常困難，如果所有的繼承權(quán)確認(rèn)由法院進(jìn)行，這是不現(xiàn)實(shí)的，由登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查更不現(xiàn)實(shí)。他說(shuō)，全國(guó)公證行業(yè)2013年辦理繼承公證79萬(wàn)件，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人民法院審理繼承糾紛的數(shù)量。在繼承領(lǐng)域，《公證法》第一條就明確規(guī)定了“預(yù)防糾紛”是公證的基本職能，公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅是設(shè)計(jì)的需要，也是不動(dòng)產(chǎn)登記效力的需要。
登記出錯(cuò)誰(shuí)來(lái)賠償
一般老百姓房子，少則十幾萬(wàn)元，一線城市要幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元。登記出錯(cuò)，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？不動(dòng)產(chǎn)登記涉及老百姓最基本的權(quán)利，人們擔(dān)心，一旦登記錯(cuò)了怎么辦？
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。”按照這個(gè)規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)責(zé)任重大。
中國(guó)公證協(xié)會(huì)業(yè)務(wù)部副主任張雪松指出，如果不審查或者審查不嚴(yán)格，就會(huì)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤和行政機(jī)關(guān)的國(guó)家賠償責(zé)任。國(guó)家賠償責(zé)任就是全體納稅人責(zé)任，這種賠償對(duì)全體納稅人來(lái)說(shuō)是極不公平的，因?yàn)榧{稅人擁有不動(dòng)產(chǎn)的能力并不均衡。
目前行政登記機(jī)關(guān)面臨著兩難選擇，不審查不行，審查過多也不行。“這就需要我們?cè)诓粍?dòng)產(chǎn)登記條例中引入一種能夠平衡這兩方面矛盾的法律機(jī)制，保障不動(dòng)產(chǎn)登記的順暢和效力。公證行業(yè)根據(jù)《公證法》的規(guī)定，建有并參加公證執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。公證的介入，既保證了登記的效力，又減輕了登記機(jī)構(gòu)面臨的賠償風(fēng)險(xiǎn)?！币w教授指出。
據(jù)了解，浙江省紹興市上虞市政府指定公證機(jī)構(gòu)辦理城市房地產(chǎn)抵押登記已10年，共辦理抵押登記11萬(wàn)余件，錯(cuò)誤僅有3件，且都進(jìn)行了賠償。
上海市東方公證處的公證員郝偉盛說(shuō)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)務(wù)中，公證行業(yè)目前實(shí)際上起著當(dāng)事人的法律顧問、法律行為真實(shí)合法的證明者、法律責(zé)任的承擔(dān)者的角色。根據(jù)當(dāng)事人的需要，還可以由公證機(jī)構(gòu)提存購(gòu)房款、提存遺產(chǎn)、代辦房地產(chǎn)過戶和納稅手續(xù)等延伸服務(wù)，可以說(shuō)公證人是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的專家，起到了法律幫助者的作用，公證行業(yè)早已經(jīng)建立了全國(guó)性的公證執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)，可避免巨額的法律責(zé)任災(zāi)難，對(duì)因公證而造成的登記錯(cuò)誤有商業(yè)賠償能力，這比行政賠償更加公平、快捷。
“由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記的實(shí)質(zhì)審查是可行的，公證介入不動(dòng)產(chǎn)登記審查工作對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度意義重大。公證機(jī)構(gòu)可以從主體、物的狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)和法律根據(jù)四個(gè)方面落實(shí)審查職責(zé)?！睂O憲忠教授說(shuō)。（本報(bào)記者 梁捷）
