2014-04-29
這個我比較熟，一般來說，容積率出什么產品，看當地的日照間距，比如說，北京市退日距離是1.7，那么，在容積率1.5左右，可以做出多層和小高層的組合，如果是1左右，可以做出，連排，多層，小高層的組合，如果是2.5左右，可以是多層，小高層，高層的，組合，給你一個簡單的計算公式，比如說，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面積乘以建筑密度，得出的是建筑占地面積，然后用總建筑面積，除以建筑占地面積，就可得出大概的層數，當然，如果有具體的指標，我可以幫你帶算。一般在北方，容積率在1.8左右的時候，就可以出現多層，小高層，和高層的組合了，如果容積率達到了2.8，就能出現33層左右的超高層了，建議住宅的高度最好控制在100米之下。
容積率的術語釋義為：容積率是指某一基地范圍內，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。
與容積率密切相關的一個指標就是建筑密度，術語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。
從上面兩個釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數越多，容積率就越大。
充分了解容積率對項目品質的影響，對我們的項目定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此我簡單說一說各類建筑分別對應的容積率數值。
1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。
3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。
4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。
5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。
6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。
7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。
8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。
9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內）。
10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。
聯(lián)排一般只有3到4層，在建筑密度不變的前提下，相對應的就需要把不足的部分放到高層住宅里去。所以說，只要地塊夠大，是完全可以做到的。甚至連別墅都能加進入。
但是，一個項目的定位非常重要，你要想在同一個項目中即包含高端產品，又有大眾化產品，那么很容易做成四不象，結果就是自己給自己設置障礙。
所以說，只要你的聯(lián)排和你的高層住宅市場定位一致，而且地塊足夠的話，就完全可以做到。
這是一個關于最佳容積率的問題，解決這個問題從下面兩個步驟進行：
一、理論最佳容積率的測算
1、首先是根據容積率限制和經驗容積率、建筑密度、限高等確定大概的物業(yè)類型，比如，一地塊容積率為1.2，限高30米，就可以有多層、小高層和高層三種物業(yè)組合。
2、用假設開發(fā)法（售價－費用）測算每種物業(yè)狀態(tài)下每平米土地（占地）所創(chuàng)造的增值。
3、假設各種物業(yè)的占地比例及比例增幅，求出每種組合下的土地增值總額。
4、土地增值總額最大條件下的容積率即為最佳容積率。
二、通過建筑平面布置（需要設計師介入，即通常所說的密度分析）
主要看一看能不能擺的開，從景觀、日照間距、朝向等方面分析。
呵呵，還有什么地方表達的不清楚可以聯(lián)系我，MSN:sdlinlt@hotmail.com
●一塊土地的立項首先要得到兩大宏觀要素(市場要素.當地成本要素)1\市場要素主要是此時其他土地的樓面低價，不同產品的市場價格均價，，市場需求的預測也就是未來的貨幣需求，現有產品的供應等等)2\當地的不同產品下的建安成本，基礎配套\運營總本所有成本的數據得出來!這樣我們可以得到土地的樓面地價預測的利潤空間!保證了原料進價和實際價值不脫節(jié)!
●一塊土地的通過立項前的運作后，進入到了容積率，建筑密度，綠化率等審批中.為了實現不同容積率下的產品組合，我們首先要先根據產品組合來測算容積率，然后再次根據土地立項狀態(tài)下來反推測算容積率，得到不同的產品組合!
具體方法: 主要是理想狀態(tài)下的數學定量和經驗的定性方法..根據當地日照間距系數，可以得到容積率-建筑層數-建筑面寬和建筑直間的合理間距，從而得出不同層數下的容積率和建筑形態(tài)比例.然后根據定性分析確定產品組合形式(別墅類型，多層，小高，高層，商業(yè))和個子產品形式下的容積率!這樣會有很多的容積率，屬于加權容積率.把綠化景觀和不可銷售但是還要建設的面積另外處理；
前提我們已經得到了當地建安成本和土地露面地價等所有的成本，我們通過市場得到了產品均價，就可以得到這樣產品的利潤空間，從而我們從中選取利潤最大的產品形態(tài)進行篩選，從而也得到了篩選后的加權容積率.
加權容積率通過加權平均，確定了本土地的容積率區(qū)間，也確定了本土地的產品組合形式，從而也確定了不同的產品的建筑面積，然后我們通過最終的容積率得到的總建筑面積減去不同產品的建筑面積，得到的是其他的共建，道路市政方面的成本和優(yōu)化數據.
:victory: 至于綠化率也是類似的方法，通過市場來推產品的綠化，或者自己根據土地自己推合理的綠化率..有了以上的數據，我相信綠化率無非和間距來分析了.
●總之，自行的測算還要經過當地政府或者其他因素的限制，以上是需要我們加倍的多熟悉和實踐；我們通過以上可以得到，自己理想狀態(tài)下的容積率.綠化率.建筑密度，還有不同產品下的利潤空間，還可以通過數學公式推算出預測市場發(fā)展下的利潤空間變化....包括我本人更加要多學習了.以上僅為本人愚見，僅供參考.如果有悖之處，請見諒!
●不同容積率數據下一般的都有類型產品形式存在，主要是根據土地的形狀，大小市場的認知情況進行的產品組合.03-0.5 別墅項目.0.5-1雙拼/低層4~5'1.2-1.6 多層+小搞組合；1.6-2.6 部分高層，小高，多層之間的形式....當然主要還是看市場認知情況來確定.
我最近感覺容積率這個東東的學問很大。
由于位置，成本等各方面因素的綜合考慮，項目的產品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心. 我們確定的四種可能的產品類型包括，獨棟別墅，TOWNHOUSE，3-4層的住宅，5-6層的住宅.綜合了產品類型，容積率，售價等因素對四種產品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程，在這里就不詳述了)，測算最終的結果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產品是成本利潤率最高的.
