土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征稅，按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目的比率，采取“超率累進(jìn)稅率”形式。因此，我們就可以從兩個(gè)方向進(jìn)行稅收籌劃
1.充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃
充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和（以下簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”）的5％計(jì)算扣除；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?/span> 金融機(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計(jì)數(shù)”的10％計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5％（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10％扣除全部費(fèi)用。
2.利用土地增值稅的起征點(diǎn)進(jìn)行的納稅籌劃
所謂“土地增值稅的起征點(diǎn)”土地增值稅稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增額按規(guī)定計(jì)稅。按此原則，納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的效益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)間的關(guān)系，避免增值率稍高于起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失。
1．首先，如果納稅人欲享受起征點(diǎn)照顧，此時(shí)假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除項(xiàng)目的金額為100，當(dāng)其銷售這批商品房的價(jià)格為x時(shí)，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：
X5％×（1＋7％＋3％）＝5.5％X
式中：5％——營(yíng)業(yè)稅
7％——城市維護(hù)建設(shè)稅
3％——教育費(fèi)附加
這時(shí)，其全部允許扣除金額為：
100＋5.5％X
根據(jù)有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定，該企業(yè)享受起征點(diǎn)最高售價(jià)為：
X＝（1＋20%）×（100＋5.5％X）
解以上方程可知，此時(shí)的最高售價(jià)為128.48，
允許扣除項(xiàng)目金額為107.07（100＋5.5％×128.48）。
2.其次，如果企業(yè)欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加效益的目的，當(dāng)增值率略高于20％時(shí)，即應(yīng)適用“增值率”在50％以下，稅率為30％的規(guī)定。假定此時(shí)的售價(jià)為（128.48＋Y）。由于售價(jià)的提高（數(shù)額為Y），相應(yīng)的銷售稅金及附加和允許扣除項(xiàng)目金額都應(yīng)提高5.5％Y.
這時(shí)允許扣除項(xiàng)目的金額＝107.07＋5.5％Y
增值額＝128.48＋Y－（107.07＋5.5％Y）
化簡(jiǎn)后增值額的計(jì)算公式為：94.5％Y＋21.41
所以應(yīng)納土地增值稅： 30％×（94.5％Y＋21.41）
若企業(yè)欲使提價(jià)帶來(lái)的效益超過(guò)因突破起征點(diǎn)而新增加的稅收，就必須使Y＞30％×（94.5％Y＋21.4） 即Y＞8.96
這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大的收益，就必須使價(jià)格高于137.44（128.48＋8.96）。
通過(guò)以上兩方面的分析可知，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的企業(yè)，當(dāng)除去銷售稅金及附加后的全部允許扣除項(xiàng)目金額為100時(shí)，將售價(jià)定為128.48是該納稅人可以享受起征點(diǎn)照顧的最高價(jià)位。在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大的收益。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖能享受起征點(diǎn)的照顧，卻只能獲取較低的收益，如欲提高售價(jià)，則必須使價(jià)格高于137.44。
同時(shí)，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮由于價(jià)格提高所帶來(lái)的銷售額度降低的影響。否則，價(jià)格提高帶來(lái)的收益，將不足以彌補(bǔ)價(jià)格提高所帶來(lái)的稅收負(fù)擔(dān)。
節(jié)稅籌劃的重要前提是熟知并靈活運(yùn)用各種稅收優(yōu)惠政策，合理安排企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使企業(yè)在合法、合理的情況下，使自己的稅負(fù)達(dá)到最低。
按現(xiàn)行規(guī)定，土地增值稅的減免稅規(guī)定主要有：
（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。若其增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)對(duì)增值額全額征稅，不得免稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指一般居民用住宅，不包括高級(jí)別墅、高級(jí)公寓、小洋樓、渡假村等以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修的住宅。是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，必須經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，同時(shí)銷售普通住宅和豪華住宅的情況下，如果普通住宅的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%，就應(yīng)該將普通住宅與豪華住宅分開(kāi)來(lái)核算使普通住宅的銷售享受此項(xiàng)稅收優(yōu)惠。但是如果普通住宅的增值額較大就要考慮如何合理的規(guī)劃土地增值稅。
假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，1999年商品房銷售收入為15 000萬(wàn)元，其中普通住宅的銷售額為10 000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為11 000萬(wàn)元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8 000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3 000萬(wàn)元。
(1)不分開(kāi)核算時(shí)企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅： 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例(以下簡(jiǎn)稱增值率)為(15 000－11 000)÷11 000×100％=36％，適用30％的稅率。
應(yīng)納土地增值稅稅額：(15 000－11 000) ×30％=1 200萬(wàn)元
(2)分開(kāi)核算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅： 普通住宅增值率：(10 000－8 000)÷8 000×100％=25％，則適用30％的稅率。
應(yīng)納稅額：(10 000－80 000) ×30％=600萬(wàn)元
豪華住宅增值率：(5 000－3 000)÷3 000×100％=67％，則適用40％的稅率。
應(yīng)納稅額：(5 000－3 000) ×40％－3 000× 5％=650萬(wàn)元
普通住宅和豪華住宅應(yīng)納稅合計(jì)：1 250萬(wàn)元。
分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元。 因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為25％，超過(guò)20％，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20％以內(nèi)。
這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。 增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額總和的10％，而各省市在10％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握?？刂破胀ㄗ≌鲋德实牧硪环N方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致銷售收人的減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收人和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。
（2）充分利用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施納稅籌劃《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為、因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過(guò)雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時(shí)適用較高的扣除率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。
（二）土地增值稅還有一些稅收優(yōu)惠政策
1.房地產(chǎn)代建。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，繳納營(yíng)業(yè)稅，不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，以減輕稅負(fù)。
2.合作建房。稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免繳納土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納土地增值稅。假如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一塊土地，擬與A公司合作建造寫字樓，資金由A公司提供，建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅。將來(lái)再做處置時(shí)，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。
3.以房地產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)。稅法規(guī)定，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，如果投資、聯(lián)營(yíng)的一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件的，暫免繳納土地增值稅。投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該繳納增值稅。另外，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，也暫免繳土地增值稅。企業(yè)可以充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，進(jìn)行合理的稅收籌劃，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。
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