一篇搞懂你只會繳錢卻從來搞不懂（也懶得看）的美國房屋保險(xiǎn)
在美國買房或租房，一定都會跟「房屋保險(xiǎn)Homeowner Insurance」脫不了關(guān)系，偏偏這議題又是許多新移民或租買房新手不懂的主題，甚至有許多屋主繳了好久保費(fèi)，但也根本搞不清房險(xiǎn)細(xì)節(jié)。本篇針對美國房屋保險(xiǎn)進(jìn)行介紹說明，帶各位一起了解什么是房屋保險(xiǎn)？涵蓋范圍為何？如何挑選與降低保費(fèi)？一篇看完秒懂房屋保險(xiǎn)大小事，不再傻傻分不清或爭取不到理賠啰！
※小提醒：本篇為美國房屋保險(xiǎn)基本常識分享，未具任何法律效力，任何問題請與專業(yè)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人洽詢！
★什么是房屋保險(xiǎn)？(Homeowner Insurance)
●Homeowner Insurance或Hazard Insurance，一般是指買房者為自己的房子購買的保險(xiǎn)，是最基本的保險(xiǎn)。 主要是保障屋主在房子遭遇意外或突發(fā)災(zāi)難時(shí)，可得到補(bǔ)償理賠來降低因?yàn)?zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失。
●房屋保險(xiǎn)主要是保賠火災(zāi)對房屋造成的損失，所以也有人稱之為火險(xiǎn)(Fire Insurance)。但其實(shí)房屋保險(xiǎn)也是有保賠許多其它原因?qū)Ψ课莼騻€人財(cái)產(chǎn)造成的損失，以及客人甚至路人發(fā)生的意外。
●房屋保險(xiǎn)通常包括：
─ 受災(zāi)后賠償給屋主或貸款銀行的部份。
─ 房屋建筑物，包括房屋本身、圍墻、車房、車道、泳池等。
─ 私人財(cái)物，包含家具、電器、書藉、收藏、文件等。
─ 因?yàn)?zāi)難使屋主無法使用房屋，以及房屋修復(fù)期間所產(chǎn)生的額外生活開銷。
─ 屋主意外責(zé)任險(xiǎn)，保障屋主或來訪客人在房屋室內(nèi)外發(fā)生意外時(shí)，可提供賠償。
★在美國買房為何要買房屋保險(xiǎn)？
●貸款買房者，貸款銀行一定都會先要求買房者在過戶前先購買房屋保險(xiǎn)，否則將不會通過貸款。
●全額現(xiàn)金買房者，雖然法律并未明文規(guī)定一定要買房屋保險(xiǎn)，但為了避免房子發(fā)生事故所產(chǎn)生的損失，通常屋主也都會購買房屋保險(xiǎn)作為保障。
●購買房屋保險(xiǎn)時(shí)，屋主須告知保險(xiǎn)公司房子的用途是出租還是自住。
─ 若為自?。?/strong>保險(xiǎn)公司會加上屋內(nèi)私人財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)。
─ 若為出租：屋主則不必對屋內(nèi)財(cái)物進(jìn)行保險(xiǎn)，可節(jié)約保費(fèi)。(通常租客也會自行購買「租戶保險(xiǎn)」來保障自己財(cái)產(chǎn)的利益不受損失)。
★在美國，與房屋相關(guān)的保險(xiǎn)有哪些？
美國保險(xiǎn)名目多到數(shù)不清，簡單說的話，與房屋有關(guān)的保險(xiǎn)大約可分為以下幾種：
1
買賣屋前│
業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)Owner's Title Insurance
在買賣房屋時(shí)，「業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)」是用來向買方保證待售房的產(chǎn)權(quán)，并保證賣方確實(shí)擁有待售房的產(chǎn)權(quán)，并保證待售房沒有任何隱藏風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)產(chǎn)權(quán)屬第三方、無法進(jìn)入所有土地、地產(chǎn)無法上市買賣、該產(chǎn)權(quán)有末繳清帳單的抵押權(quán)等。投保金額是房子買價(jià)，保費(fèi)為一次性費(fèi)用，由賣方支付。(了解美國買房攻略（https://www.guruin.com/articles/1099）與賣房攻略（https://www.guruin.cn/articles/1533）)
2
買到屋后│房屋保險(xiǎn)Home Insurance
只要買房，買家都要購買房屋保險(xiǎn)來作為保障，且貸款機(jī)構(gòu)也都會要求在保單上附加房屋保險(xiǎn)條款。房屋保險(xiǎn)也是本篇主要探討的主題，接下來會做深入介紹。
3
附加保障│
地震保險(xiǎn)(次險(xiǎn)) Earthquake Insurance
通常是那些被大多數(shù)保險(xiǎn)條款之外天災(zāi)意外，包括地震、戰(zhàn)爭、核能意外、洪水災(zāi)害等。標(biāo)準(zhǔn)的房屋保險(xiǎn)中是不包括水災(zāi)險(xiǎn)和地震損失的。所以若房產(chǎn)位于水災(zāi)頻繁地區(qū)，屋主就應(yīng)額外購買水災(zāi)險(xiǎn)。多數(shù)保險(xiǎn)公司都會提供單獨(dú)的地震險(xiǎn)(如加州地震局就提供地震險(xiǎn))，而加州法律規(guī)定保險(xiǎn)業(yè)者必須提供地震保險(xiǎn)，保費(fèi)取決于所在地區(qū)的地震可能性。
★美國房屋保險(xiǎn)的常見理賠范圍(Coverage)有哪幾種？
在房屋保險(xiǎn)中，常見的理賠涵蓋范圍可分為以下幾大范疇與各自的細(xì)節(jié)：
1
房屋架構(gòu)
Coverage for the Home's Structure
● Coverage A - Dwelling Coverage：保的是房屋主體結(jié)構(gòu)。(對Condo Insurance來說，這點(diǎn)不含外墻及公共區(qū)域，因?yàn)槟切┦荋OA的責(zé)任)
● Coverage B - Other Structure on Your Property：保護(hù)房屋主體以外的建筑物，如獨(dú)立車庫、獨(dú)立工具間等。 這部分保額通常是主保險(xiǎn)的10%。
2
個人財(cái)產(chǎn)
Individual Property Coverage
● Coverage C - Personal Property/Contents：保的是屋內(nèi)的所有個人財(cái)產(chǎn)，如家具、家電、手機(jī)、衣物等，若因?yàn)?zāi)害盜竊等事故造成私人財(cái)產(chǎn)損失可獲理賠。
3
暫時(shí)生活開支Coverage for
Temporary Living Expenses
● Coverage D- Loss of Use：因房屋損害或維修，導(dǎo)致投保人無法居住在屋內(nèi)，所額外發(fā)生的住宿飲食等生活開銷。通常上限為主保險(xiǎn)的20%。
4
法律責(zé)任Legal Responsibility
● Coverage E- Personal Liability Insurance：若有人在房屋受傷或發(fā)生事故，如有人在樓梯滑倒、工人作業(yè)受傷、小孩在家中玩球砸壞隔壁鄰居貴重物品等，被起訴所產(chǎn)生的法律糾紛等費(fèi)用。
5
醫(yī)療費(fèi)用Medical Payment
● Coverage F – Medical Payment coverage：房屋造成他人損害但未被起訴的傷者醫(yī)療費(fèi)。例如有人在你的臺階上滑倒但沒有起訴你。，無論屋主是否有責(zé)任，都可要求保險(xiǎn)公司依據(jù)這一條款賠償。
6
其他
● Deductible (All Peril) 自付額 ：指的是以上各項(xiàng)，除非另外列明，全部自付額度為XX元；費(fèi)用超出部分由險(xiǎn)公司介入。
● Water Backup and Sump Overflow淹水：指由下水道回流或水溢出來所造成的損失。下水道破裂并不屬于Water Backup或Sump Overflow。
★我知道房屋保險(xiǎn)理賠范疇了，那美國房屋保險(xiǎn)政策(Policy)又有哪幾種？
在美國，常使用的房屋保險(xiǎn)政策(Policies) 有以下幾類：(HO是Home Owner縮寫)
HO-1基本險(xiǎn)Basic Coverage
保賠因火災(zāi)、雷擊、煙薰、風(fēng)災(zāi)、冰雹、搶劫、偷竊、爆炸、玻璃破碎、飛機(jī)、汽車、暴亂、騷動，及故意破壞對房屋造成的損壞?；倦U(xiǎn)也保賠人體受傷、損壞他人財(cái)產(chǎn)、律師費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)、室內(nèi)個人財(cái)產(chǎn)、房屋損壞后的額外住房生活開銷。
HO-2擴(kuò)充險(xiǎn)Broad Coverage
除了HO-1，加保因電擊、冰雪重壓、水管凍壞、天空落體、熱水器或空調(diào)系統(tǒng)斷裂燒壞、室內(nèi)漏水造成的損壞。
HO-3全保險(xiǎn) Special Form
大眾最普遍購買的房屋保險(xiǎn)類型。除了HO-1和HO-2之外，也加保除了戰(zhàn)爭、核災(zāi)、水災(zāi)、地震、地陷以外的幾乎所有內(nèi)容。并也保賠客人在室內(nèi)外發(fā)生的意外、路人在室外發(fā)生的意外、寵物咬傷人后的賠償醫(yī)藥費(fèi)、律師費(fèi)。
HO-4房客險(xiǎn)Tenant's/ Renter's Policy
保賠出租房產(chǎn)室內(nèi)的房客個人財(cái)產(chǎn)。
HO-5綜合險(xiǎn)Comprehensive
比HO-3的涵蓋范疇更廣，保費(fèi)也更貴。
HO-6康斗險(xiǎn)Condominium Coverage
保賠Condo屋主和室內(nèi)個人財(cái)產(chǎn)、客人路人在室內(nèi)外的事故、火災(zāi)、盜竊、漏水的損失。屋主需仔細(xì)閱讀Condo HOA章程來決定須構(gòu)買的保險(xiǎn)費(fèi)額。
HO-7活動房險(xiǎn) Mobile Home Coverage
適用于活動房屋主的房屋保險(xiǎn)。
HO-8老房險(xiǎn) Older Home Policy
老房子的市價(jià)要低于重建價(jià)格。老房險(xiǎn)允許屋主以低于重建價(jià)格的市場價(jià)來保險(xiǎn)。
★那我該買哪些類型的房屋保險(xiǎn)？保險(xiǎn)額(Dwelling Coverage)又該買多少？
以購買房型去做說明：
Single Family House：購買HO-3。
Single House屋主擁有整棟房子、地基和地塊所有權(quán)，因此要對這一切負(fù)責(zé)。
在房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告(Appraisal Report)中的Cost Approach里有一欄「Total Estimate of Cost-New」，是估計(jì)重建此房要多少錢。貸款銀行要求的保額是貸款額和Total Estimate of Cost-New中較低的那一個。
建議根據(jù)Total Estimate of Cost-New購買。有些保險(xiǎn)公司還會提供120%、125%、150%的Cost to Rebuild New/Replacement Cost理賠 (或稱為20%、25%、50%的Extended Dwelling Coverage)。舉例：在150% 的Replacement Cost Coverage下，屋主購買 $200,000的Dwelling Coverage的實(shí)際最大賠款額是$300,000，這操作方式有時(shí)可省下一點(diǎn)保費(fèi)。
Townhouse：購買HO-3。
Townhouse屋主的所有權(quán)與責(zé)任權(quán)跟Single House相似。若有HOA則須提供Master/HOA Insurance資訊。
Condo：購買HO-6。
通常貸款銀行會要求提供HO-6及Master/HOA Insurance。若Condo的Master Insurance除了公共區(qū)域外，也包含房屋內(nèi)部的保險(xiǎn)，那就不用再單獨(dú)購買HO-6了。
Condo屋主的所有權(quán)僅包括墻壁以內(nèi)(within the unit)，所以需負(fù)責(zé)的部分僅限墻壁以內(nèi)，因此保險(xiǎn)也只管這部分。墻壁以外的樓頂、過道、電梯、墻壁間的下水管道、房屋結(jié)構(gòu)、社區(qū)道路、公共設(shè)施等都屬于HOA的責(zé)任，通常會由Master/HOA Insurance負(fù)責(zé)。所以Condo房屋保費(fèi)通常比Single House跟Townhouse便宜不少。
貸款銀行通常要求HO-6的Dwelling Coverage至少為房產(chǎn)鑒價(jià)(Appraisal value)的20%。
其他注意點(diǎn)：
無論何種保險(xiǎn)，自付額度(Deductible)不應(yīng)超過Dwelling Coverage的5%。
根據(jù)房產(chǎn)所在地區(qū)，有些還需要提供額外的地震險(xiǎn)、洪水險(xiǎn)等給貸款銀行。
★選購房屋保險(xiǎn)時(shí)的注意事項(xiàng)？
不懂就問！
無論購買何種保險(xiǎn)，除了留意「保險(xiǎn)費(fèi)Premium」，「保險(xiǎn)涵蓋范圍Coverage」和「自付額度Deductible」也是不容忽視，掌握以下細(xì)節(jié)去選擇房屋保險(xiǎn)才不會讓自己吃虧。
了解保險(xiǎn)涵蓋范圍與賠償金額上限：例如大多數(shù)保險(xiǎn)不包含水災(zāi)或地震，若有需要就應(yīng)單獨(dú)購買。
了解保險(xiǎn)公司理賠限制：例如很多保險(xiǎn)公司不會理賠被盜珠寶，除非另行投保。
了解房屋重建成本：例如你為房子投保15萬，即使重建費(fèi)用是18萬，保險(xiǎn)公司也只會理賠15萬。
了解房屋實(shí)際現(xiàn)金價(jià)值：若房屋被迫壞，屋主選擇不重建，保險(xiǎn)公司會理賠減去折舊的成見成本，此即實(shí)際現(xiàn)金價(jià)值。
★如何降低房屋保險(xiǎn)保費(fèi)？
房屋保險(xiǎn)的保費(fèi)會因?yàn)楹w范圍、自付額度與不同保險(xiǎn)公司等因素而存在著數(shù)百元的差異，掌握以下細(xì)節(jié)去挑選房屋保險(xiǎn)有助省下不少保費(fèi)。
1. 貨比三家不吃虧
雖然花時(shí)間，但也能為你省下不少開銷。多問多詢價(jià)，不僅能讓自己更加了解保險(xiǎn)條款細(xì)節(jié)，也能了解各家保險(xiǎn)公司的服務(wù)質(zhì)量，買到最適合自己的房屋保險(xiǎn)，也別忘了詢問他們可做什么來為你節(jié)省保費(fèi)。
★如何降低房屋保險(xiǎn)保費(fèi)？房屋保險(xiǎn)的保費(fèi)會因?yàn)楹w范圍、自付額度與不同保險(xiǎn)公司等因素而存在著數(shù)百元的差異，掌握以下細(xì)節(jié)去挑選房屋保險(xiǎn)有助省下不少保費(fèi)。1. 貨比三家不吃虧雖然花時(shí)間，但也能為你省下不少開銷。多問多詢價(jià)，不僅能讓自己更加了解保險(xiǎn)條款細(xì)節(jié)，也能了解各家保險(xiǎn)公司的服務(wù)質(zhì)量，買到最適合自己的房屋保險(xiǎn)，也別忘了詢問他們可做什么來為你節(jié)省保費(fèi)。2. 提高自付額(Deductible)自付額是保險(xiǎn)公司開始索賠前，屋主須自行負(fù)責(zé)的損失金額?，F(xiàn)在大多數(shù)保險(xiǎn)公司推薦$500的自付額，若將自付額提高到$1000，大約可省下25%的保費(fèi)用?！艟幼≡跒?zāi)害頻發(fā)地區(qū)，則建議保險(xiǎn)條款中最好有對這些特殊種類損失有單獨(dú)的自付額。例如住在地震頻發(fā)區(qū)，則地震自付額最好是獨(dú)立出來。3. 不要把買房房金額與重建成本混淆房子下面的土地并沒有盜竊、風(fēng)暴、火災(zāi)和其它包含在你的房屋保險(xiǎn)條款中的風(fēng)險(xiǎn)。所以在決定保險(xiǎn)金額時(shí)，不要將土地價(jià)值包含進(jìn)來，否則要支付的保費(fèi)將會更高。4. 將房屋保險(xiǎn)和汽車保險(xiǎn)綁在一起若跟同一間保險(xiǎn)公司一同購買房屋保險(xiǎn)與汽車保險(xiǎn)，通常保險(xiǎn)公司會提供5%到15%的保費(fèi)優(yōu)惠。(部份情況例外，所以請先做比較再決定)5. 提高房屋抗災(zāi)力例如增加風(fēng)暴百葉窗、加強(qiáng)屋頂、老房翻新、強(qiáng)化電力系統(tǒng)等方式來節(jié)省保費(fèi)。6. 提高家庭安全例如安裝煙霧報(bào)警器、防盜報(bào)警器和防盜鎖，約可獲得5%的保費(fèi)折扣。某些保險(xiǎn)公司甚至?xí)Π惭b自動噴水滅火系統(tǒng)、通知員警消防或監(jiān)測站的防火防盜報(bào)警器，提供15%到20%的保費(fèi)折扣?！@類系統(tǒng)通常不便宜，也并非每個系通都可得到折扣，所以請自己先計(jì)算清楚是否真的話算，并了解保險(xiǎn)公司支持的系統(tǒng)有哪些再去作決定。7. 了解其他折扣例如退休人員通常待在家的時(shí)間較長，因此可降低被盜風(fēng)險(xiǎn)或及早發(fā)現(xiàn)火災(zāi)等優(yōu)勢。有些保險(xiǎn)公司會針對55歲以上退休人士提供部分保費(fèi)折扣。8. 良好信用記錄除了房屋保險(xiǎn)，只要擁有良好信用紀(jì)錄，無論是選購何種保險(xiǎn)，都有助降低保費(fèi)。9. 成為保險(xiǎn)公司老客戶有些保險(xiǎn)公司會提供3到5年的老客戶約5%的保費(fèi)優(yōu)惠，6年以上老客戶甚至也有可能得到10%的優(yōu)惠。(當(dāng)然還是建議可多比價(jià)，了解是否真的有劃算到)10. 房子本身?xiàng)l件若房子鄰近消防栓或位于有專業(yè)消防部門的社區(qū)里，則可少支付點(diǎn)保費(fèi)；或電力、暖氣和管道系統(tǒng)用不到十年，保費(fèi)也會便宜一點(diǎn)；抑或是在東部抗風(fēng)性較強(qiáng)的混磚房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等，也都能將保費(fèi)降低約5%到15%。
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