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借名購房合同的效力認(rèn)定 葉鋒

    借名購房合同又稱隱名購房合同,是指當(dāng)事人約定,一方(借名人)經(jīng)他人(出名人)的同意,將其出資購買的房屋登記于他人名下。當(dāng)事人選擇訂立借名購房合同的原因多種多樣,有為了購買政策性保障住房,有為了規(guī)避限購政策,也有為了規(guī)避信貸政策等。在借名購房情形中,房屋雖登記于出名人名下,其為形式上所有權(quán)人,但真正所有權(quán)人則為借名人,在法律形式和實(shí)質(zhì)內(nèi)容之間形成“虛”與“實(shí)”的法律關(guān)系。

    1.借名購房合同的法律性質(zhì)及其有效性

    在借名購房中,涉及雙重法律關(guān)系:一為內(nèi)部關(guān)系,即借名人和出名人之間的借名購房合同關(guān)系;二為外部關(guān)系,即借名人或出名人將房屋出賣給第三人,形成其和第三人的買賣合同關(guān)系。

    先探討借名購房的內(nèi)部法律關(guān)系,即借名購房合同的法律性質(zhì)及其效力。我國合同法并未將借名購房合同作為典型合同予以規(guī)定,故其為非典型合同,即無名合同。借名購房合同側(cè)重于借名人和出名人之間的信賴關(guān)系,借名人將自己出資購房經(jīng)他人允諾而登記他人名下,其法律性質(zhì)與委托合同相似,故可類推適用委托合同的相關(guān)規(guī)定。

    應(yīng)注意的是,借名購房合同不是信托合同。在信托合同中,受托人不僅取得信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或其他權(quán)利,且其對(duì)信托財(cái)產(chǎn)有積極管理和處分的權(quán)利;而在借名購房合同中,借名人對(duì)財(cái)產(chǎn)仍有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。此外,借名購房合同也不是通謀虛偽表示。在通謀虛偽表示中,表意人沒有作出意思表示的真意,相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意,因此該意思表示在當(dāng)事人之間無效。而在借名購房合同中,借名人確有將房屋登記于他人名下之法律拘束意思,出名人也在這個(gè)意義上為允諾,雙方達(dá)成真實(shí)的意思表示。因此,借名購房合同與通謀虛偽表示有別。

    判斷借名購房合同是否有效,關(guān)鍵問題在于其是否違反法律禁止性規(guī)定。禁止性規(guī)定可分為效力型禁止性規(guī)定和管理型禁止性規(guī)定,兩者區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)在于是否違反了公共利益。前者因違反公共利益無效,后者與公共利益無涉,應(yīng)為有效。對(duì)此,應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的而區(qū)分判斷:如果當(dāng)事人訂立借名購房合同的目的在于購買政策性保障住房,則其因違反公共利益而無效;倘若其目的在于規(guī)避限購政策或信貸政策,因其未違反公共利益,應(yīng)為有效。

    2.出名人是否有權(quán)處分登記其名下的房屋

    司法實(shí)踐中,出名人受利益之驅(qū)使,將登記在自己名下的房屋出賣給第三人,此時(shí)法律效果如何?對(duì)此,存在三種不同觀點(diǎn):一為有權(quán)處分說。該說認(rèn)為,為強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)登記的公示力,形式上權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn),即使違背借名登記合同之約定,仍屬有權(quán)處分,無需再考慮受讓人是善意還是惡意。另外,借名人既然選擇將自己購買房屋登記于其他人名義,故應(yīng)承擔(dān)房屋被無權(quán)處分的風(fēng)險(xiǎn)。二為無權(quán)處分說。該說認(rèn)為,登記名義人雖為形式上所有權(quán),但真正所有權(quán)人仍屬借名人,故登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn),構(gòu)成無權(quán)處分。買受人能否取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán),應(yīng)視其是否知道借名登記關(guān)系,如知情,則無善意取得適用之余地;反之,則適用善意取得,買受人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。三為折中說。該說認(rèn)為,實(shí)際登記人出賣該不動(dòng)產(chǎn)雖屬有權(quán)處分,但在買受人惡意之情形,則按照無權(quán)處分處理。

    對(duì)此,應(yīng)采無權(quán)處分說為宜。

    首先,當(dāng)事人是否屬于有權(quán)處分,應(yīng)當(dāng)依據(jù)其是否取得相應(yīng)的處分權(quán)能,而與相對(duì)人善意或惡意無關(guān),因此折中說并不妥當(dāng)。

    其次,當(dāng)事人簽訂借名購房合同,一般都會(huì)約定借名人為真正的所有權(quán)人,出名人不得擅自轉(zhuǎn)讓該房屋,即禁止轉(zhuǎn)讓的約定,實(shí)際上剝奪了出名人的處分權(quán)能。即使當(dāng)事人未作出此種約定,也應(yīng)當(dāng)通過契約的補(bǔ)充解釋而加以判斷,即以當(dāng)事人在合同中所作的價(jià)值判斷為出發(fā)點(diǎn),基于誠信原則并斟酌交易習(xí)慣而假設(shè)當(dāng)事人的意思。在借名購房合同中,借名人僅欲假借他人之名進(jìn)行房屋登記,并無向出名人讓渡處分權(quán)能的意思。因此,出名人雖形式上登記為所有權(quán)人,但借名人才是真正的所有權(quán)人。

    最后,根據(jù)有權(quán)處分說,即使受讓人主觀上為惡意,其仍可取得所有權(quán),借名人無權(quán)向受讓人主張權(quán)利,僅得向出名人請求違約損害或根據(jù)不當(dāng)?shù)美埱螳@利之返還。借名人雖借他人名義進(jìn)行登記,但因此承擔(dān)如此巨大風(fēng)險(xiǎn),實(shí)則有悖比例原則。受讓人明知出名人不是所有權(quán)人,仍為購買,其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)無權(quán)處分的相應(yīng)后果。另外,采取無權(quán)處分說,也無礙于交易安全,因?yàn)樯埔獾馁I受人可以通過善意取得獲得所有權(quán)。

    3.借名人是否有權(quán)處分房屋

    如前所述,借名人為真正的所有權(quán)人,其有權(quán)處分登記于出名人名下的房屋。借名人可通過舉證其為真正權(quán)利人,而請求出名人將房屋移轉(zhuǎn)登記給借名人。認(rèn)定真正權(quán)利人的依據(jù)主要有:房屋產(chǎn)權(quán)證書保管情況、房屋購房款及相關(guān)稅費(fèi)的支付憑證、長期控制和占有房屋的事實(shí)等。在借名人將房屋出賣給第三人的情形,借名人既可請求出名人將房屋過戶自己名下,繼而再登記第三人名下,也可以讓出名人直接轉(zhuǎn)移登記給第三人。

    (作者單位:上海市金山區(qū)人民法院)

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