關(guān)于格力地產(chǎn)收購珠海免稅并配套募資案。
與2020年原方案對比，兩點(diǎn)優(yōu)化兩點(diǎn)劣化：
優(yōu)化一：珠免估值由122億元下調(diào)為89.7億元，股份支付部分由114億元下調(diào)為76.3億元。
優(yōu)化二：發(fā)行價(jià)由每股4.30元上調(diào)為5.38元。
劣化一：配套募資由8億元猛烈上調(diào)為70億元。
劣化二：對珠免的業(yè)績承諾過低，僅為23-25年對應(yīng)5-6.2億元，為疫情前水平原地踏步。
收購后總股本由2020年原方案的46億股小幅下降為新方案后的43億股。
收購?fù)瓿珊蟮墓乐担?br>珠免部分參考海汽集團(tuán)收購海旅免稅的業(yè)績承諾及現(xiàn)價(jià)對應(yīng)25年估值約30倍，則2025年珠免按業(yè)績承諾估值為6.2X30=186億元。
地產(chǎn)部分及其它估值大致計(jì)為120億元。
重組后公司整體估值306億元，除于總股本43億股后，對應(yīng)股價(jià)7.12億元。
重要變量：
一，橫琴創(chuàng)新方免稅店，按最新重組草案批露擬裝修面積為4911平米。
二，三亞合聯(lián)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，最新重組草案原文：將建成一棟地上 5 層、
地下 2 層的高端零售商業(yè)中心，總建筑面積 11.8萬平米，項(xiàng)目將綜合自營及
聯(lián)營的方式開展經(jīng)營。本項(xiàng)目將成為免稅集團(tuán)進(jìn)軍海南自貿(mào)港、做大做強(qiáng)免稅業(yè)
務(wù)、擴(kuò)充免稅業(yè)務(wù)版圖、增強(qiáng)市場影響力和競爭力的重點(diǎn)項(xiàng)目。由此可推斷，物業(yè)建成后珠免將可能獲批海南離島免稅牌照，由此將成為影響公司估值的重要因素。
三，老店的業(yè)績預(yù)測可能偏于保守，旗艦店拱北店已在疫情期間完成擴(kuò)建，又新增了大橋口岸店和橫琴口岸店。
遠(yuǎn)景摸擬：
假設(shè)老店部分在疫情前基礎(chǔ)上再增長50%至凈利潤10億元水平，海南珠免購物順利開張并實(shí)際凈利潤5億元，橫琴創(chuàng)新方實(shí)際凈利潤2億元，免稅業(yè)務(wù)整體盈利達(dá)到17億元，按30倍估值為510億元，按40倍估值為680億元。再加上地產(chǎn)部分的120億元估值，總市值為630-800億元，對應(yīng)股價(jià)14.65-18.6元。即在目前基礎(chǔ)上有一倍空間，而實(shí)際此目標(biāo)需要耗時(shí)至少3年以上。
結(jié)論：有一定的投資價(jià)值但相對比較平庸，注意利用短期情緒波動(dòng)來放大收益，以補(bǔ)齊長期目標(biāo)平庸的短板。情緒節(jié)點(diǎn)：一，重組進(jìn)度；二：橫琴封關(guān)；三：獲批海南離島免稅牌照。
