說到買房，大多數(shù)人都是菜鳥，咱不是開發(fā)商，沒有小道，沒有熟人，咱小老百姓買房就是到處看，到處聽，然后到處搶！ 抱著買的人多的，肯定差不到哪里的心態(tài)，滿城亂看，有眼光運(yùn)氣好的，買到了就賺到了；也有運(yùn)氣差的，買了好多年，樓盤也沒漲多少的。
但對(duì)于大多數(shù)購房者來說，買房是大事，有的房子要住10年，20年，甚至更久的時(shí)間，那么選到適合自己的房子，才是最最最重要的！究竟怎么樣才能選到適合自己的房子呢？干貨來啦！小編嘔心瀝血整理的史上最全買房流程！絕對(duì)實(shí)用！買房小白快來看！
買房第一步：算賬
要買房，第一步當(dāng)然要看看自己手里有多少錢？自己需要交多少比例的首付？公積金賬戶里有多少錢？能貸多少錢的公積金貸款，能承受的了多少錢的商貸等等等等，要算很多筆賬，這樣才能最終確定房屋的總價(jià)！確定了房屋總價(jià)，確定自己想買的面積段，也就基本確定了可購買的區(qū)域。
那下面就說說買房需要算哪些賬：
1、商業(yè)貸款
首套房：首付比例不少于30%，基準(zhǔn)利率（部分銀行針對(duì)首套房貸款可打85折或9折）
如何認(rèn)定首套房？大多數(shù)銀行目前是按照夫妻雙方是否使用過商業(yè)貸款購房來認(rèn)定，但也有銀行既認(rèn)貸又認(rèn)房，也就是說既要看是否有商業(yè)貸款記錄，又要看你目前是否擁有房產(chǎn)，根據(jù)銀行不同，認(rèn)定的方式也不完全相同。
二套房：首付比例不少于40%，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%
如何認(rèn)定二套房？曾經(jīng)使用過商業(yè)貸款購房的，或名下有房的（部分銀行也看這項(xiàng)）。
首套房和二套房的認(rèn)定，也直接決定了你要付出30%或40%的首付差別，是比較直接的購房資格限制。
如果此時(shí)你的首付問題解決了，那你還要解決一個(gè)還款能力的評(píng)估問題，進(jìn)入到下一步
建議：每月的還款總額建議不超過家庭總收入的50%以上，否則生活質(zhì)量大大降低，可能不利于家庭和諧。
2、公積金貸款
公積金貸款資格：在有購房資格的前提下，需連續(xù)繳納公積金滿6個(gè)月，即可辦理公積金貸款。
公積金貸款：公積金貸款原則上是個(gè)人最高可貸30萬，家庭最高可貸款60萬，但還要看具體每個(gè)月繳納的公積金比例以及還款年限等，如果每月繳納金額過少或剩余還款年限較少，可能個(gè)人貸不滿30萬。
公積金提?。?/span>是在買房后一年內(nèi)，憑購房合同到銀行提取公積金，如果是用公積金貸款的，賬戶內(nèi)需保留13個(gè)月的公積金繳納金額，未使用公積金貸款的，則只需賬戶內(nèi)有錢即可，對(duì)剩余金額沒有限制。
公積金還款：如果是使用商業(yè)貸款，可每年提取一次公積金，一次性還款。這里要注意的是，一次性還款時(shí)，選擇直接還本金。
買房第二步：挑區(qū)域！
在通過第一步的方法計(jì)算出自己能夠承受的購房成本后，就可以開始撒網(wǎng)啦！不過撒網(wǎng)也不能盲目，至少要先了解濟(jì)南各個(gè)區(qū)域大概的房價(jià)和條件，做到有的放矢。選對(duì)了大致的區(qū)域，才能進(jìn)一步鎖定符合意向的樓盤，進(jìn)而就樓盤的品牌、物業(yè)、口碑等進(jìn)行對(duì)比，最終選到最適合自己的房子。
下面就教教大家如何選擇購房區(qū)域：
購房最重要的還要考慮“生活半徑”，什么叫“生活半徑”呢？
“生活半徑”就是你工作、生活的地方所能輻射的范圍。比如說，我在槐蔭區(qū)上班，那么條件允許的話，我就不太可能選擇高新區(qū)的房子，來回時(shí)間太長，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。也就是說，選房子不能光憑價(jià)格，還要符合個(gè)人的生活范圍和生活習(xí)慣。
了解濟(jì)南各片區(qū)面積和房價(jià)區(qū)間，得出了自己大概所能承受的單價(jià)范圍之后，就可以在全市放眼尋找啦~
買房第三步：選品牌、鑒物業(yè)！
第一步教大家計(jì)算出自己所能夠承受的購房成本，第二步向大家介紹了如何選擇購房區(qū)域。前兩步購房指南已經(jīng)為各位購房者的購房道路做了一定的鋪墊，前期的基本工作到此告一段落，接下來咱們就要繼續(xù)鎖定，找到符合意向的樓盤，進(jìn)而就樓盤的品牌、物業(yè)等進(jìn)行對(duì)比。好品牌、好物業(yè)，才能讓你住的舒心、安心和放心！選到最適合自己的房子，其實(shí)不難哦~
接下來就聊聊樓盤的品牌和物業(yè)。
一、對(duì)比品牌
房地產(chǎn)開發(fā)商是以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，與其他產(chǎn)品類似，也有品牌開發(fā)商與非品牌開發(fā)商之分。品牌開發(fā)商，顧名思義，有品牌，相對(duì)更加有保障，讓人更加放心。
在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，購買品牌開發(fā)商的樓盤，可以在最大程度上降低復(fù)雜市場環(huán)境下有可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如延期交房、爛尾樓，甚至開發(fā)商攜款潛逃等等。。。
一家開發(fā)商之所以能稱之為品牌開發(fā)商，往往具有十余年甚至數(shù)十年的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷，并在購房者中有著不錯(cuò)的口碑。相比普通開發(fā)商，品牌開發(fā)商體現(xiàn)的是更好的資金實(shí)力、更強(qiáng)的產(chǎn)品營造能力，以及更精細(xì)的管理能力。這意味著，在市場火爆時(shí)，能給產(chǎn)品帶來更大的升值潛力；在市場低迷時(shí)，擁有更好的抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
品牌開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，出現(xiàn)延期交房甚至爛尾的可能性很小，也很少會(huì)因成本價(jià)格的浮動(dòng)而偷工減料、以次充好。即便出現(xiàn)了質(zhì)量等問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。歷史數(shù)據(jù)證明，品牌房企已經(jīng)成為決定購房者下單的重要因素。
二、對(duì)比物業(yè)
有人說了，開發(fā)商賣完房子走人，只有物業(yè)陪伴業(yè)主，這話一點(diǎn)不假。我們都知道一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理至關(guān)重要，比如小區(qū)安全、停車、環(huán)境、日常維護(hù)等都離不開物業(yè)，可能家里出現(xiàn)一些生活小事也需要物業(yè)幫忙。濟(jì)南大大小小小區(qū)無數(shù)，有的小區(qū)業(yè)主和物業(yè)關(guān)系相處不錯(cuò)，對(duì)物業(yè)服務(wù)比較滿意，有的小區(qū)就不是這樣了，經(jīng)常和物業(yè)發(fā)生矛盾?？傊痪湓挘嘿I房子，不能只考慮價(jià)格，物業(yè)服務(wù)也很重要！有個(gè)好物業(yè)，才能住得舒心！
品牌物業(yè)到底好在哪里？加分在哪里？
1、開發(fā)商自持和不自持物業(yè)的區(qū)別：
一般品牌開發(fā)商都會(huì)用自己的物業(yè)進(jìn)行小區(qū)管理，還有一些開發(fā)商會(huì)請(qǐng)第三方物業(yè)公司進(jìn)行管理。
現(xiàn)實(shí)情況中，開發(fā)商用自己的物業(yè)維護(hù)管理比第三方物業(yè)要好一些，最主要的原因是小區(qū)維護(hù)遇到問題，開發(fā)商可以第一時(shí)間拿出資金運(yùn)作整改；建議購房者買房的時(shí)候問清楚物業(yè)情況，盡量選擇開發(fā)商自持物業(yè)的樓盤。
2、好的物業(yè)對(duì)樓盤營銷影響：
口碑物業(yè)也會(huì)為kfs營銷加分加碼，越來越多的kfs重視物業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，好的物業(yè)不僅有利于提高kfs知名度美譽(yù)度，還可以更好促進(jìn)樓盤銷售。甚至于對(duì)樓盤日后二手房的價(jià)值提升也起到了極大的推動(dòng)作用。
買房第四步：各種購房流程搞清楚
大家算完帳、挑好區(qū)域、挑好品牌和物業(yè)，這些步驟做完就要準(zhǔn)備下手啦！一下手你就會(huì)發(fā)現(xiàn)好多手續(xù)要辦，搞單身證明、購房證明、交首付、簽合同。。。關(guān)鍵是還得請(qǐng)假去辦理。 不要著急不用煩，辦理各種手續(xù)之前一定要梳理清楚，以免資料沒帶齊全，或者跟開發(fā)商發(fā)生一些不開心的事情。這里幫大家整理了整個(gè)購房流程，每個(gè)流程也提醒大家注意一些事項(xiàng)，看完之后再下手哦?。?
購房流程：認(rèn)籌排號(hào)→繳納定金→辦理購房證明→簽署商品房認(rèn)購書、交納首期款→簽署按揭合同認(rèn)籌排號(hào)
認(rèn)籌排號(hào)、繳納定金
方式：認(rèn)籌排號(hào)一般有兩種方式，一種是繳納相應(yīng)額度的認(rèn)籌金，另一種是提供存款證明，例如提供10萬元的銀行存單，提供給開發(fā)商復(fù)印件即可，這種情況不需要繳納現(xiàn)金。
時(shí)間：認(rèn)籌排號(hào)發(fā)生在開盤之前，是開發(fā)商為了市場摸底進(jìn)行的行為。
提醒：繳納認(rèn)籌金開發(fā)商必須開收據(jù)，認(rèn)籌金可以退還，最好跟開發(fā)商約定退還時(shí)間。每一份認(rèn)籌單號(hào)跟身份證號(hào)是對(duì)應(yīng)的，也就是說如果中途轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商一般情況下是不同意的。
選房、誠意金轉(zhuǎn)定金
選房方式：選房一般也有兩種方式，一種是搖號(hào)，對(duì)于開發(fā)商來說，搖號(hào)既能解決排號(hào)人太多的問題，也能烘托現(xiàn)場氣氛。另一種是按排號(hào)順序選房，比較常見，如果蓄客的數(shù)量與推出的房源套數(shù)差不多的話，一般使用這種方式。
時(shí)間：開盤當(dāng)天，所有買房人到場選房。選房后會(huì)先簽訂認(rèn)購協(xié)議，這個(gè)時(shí)候認(rèn)籌金自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金，一般情況下，開發(fā)商規(guī)定定金不可退。如果最后沒買，可以要求開發(fā)商退還認(rèn)籌金。
提醒：搖號(hào)選房時(shí)要鎮(zhèn)定，選房之前準(zhǔn)備多個(gè)房號(hào)，按照自己想買的順序排列好，現(xiàn)場下手要快！有時(shí)就算購房者參與認(rèn)籌排號(hào)，開發(fā)商也未必全部通知開盤時(shí)間，所以大家要緊密關(guān)注最新信息。
辦理購房證明
辦理方式：單身的童鞋得提前去戶口所在地民政部門辦理單身證明，帶上身份證和戶口本。開完單身證明后帶上身份證、戶口簿就可以去房管局開購房證明。已婚的童鞋直接帶上結(jié)婚證、身份證、戶口簿去房管局辦理購房證明。
時(shí)間：一般開發(fā)商會(huì)要求購房者選房當(dāng)天帶購房證明，其實(shí)簽約當(dāng)天帶上就可以了。
提醒：去辦理購房證明帶齊資料，如果可以的話提前復(fù)印幾份身份證、戶口簿，免得到房管局各種復(fù)印，還要交費(fèi)。
簽約、繳納首付
方式：去售樓處約好置業(yè)顧問簽訂商品房預(yù)售合同，繳納首付款。首套房的話繳納三成首付，二套房的話繳納六成首付。
時(shí)間：開發(fā)商一般要求開盤后三天內(nèi)或者一周內(nèi)簽約、繳納首付。有購房者可能想拖一拖首付時(shí)間，這就要看開發(fā)商的忍耐力了，忍耐不住的話，開發(fā)商會(huì)發(fā)律師函給購房者，解除認(rèn)購協(xié)議
提醒：簽約時(shí)記得帶上購房證明、身份證。置業(yè)顧問會(huì)拿一大疊合同給購房者簽，一般情況下開發(fā)商不會(huì)因?yàn)橘彿空咭庖娦薷暮贤?，不過還是建議購房者仔細(xì)看下，對(duì)條款有疑問的盡早提出來。還有，開發(fā)商一般不收現(xiàn)金的哦，只能刷卡。
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