[案情簡(jiǎn)介]
2016年年初，樊某（甲方）作為買受人與陳某（乙方）作為出賣人就一套房屋簽訂房屋買賣合同一份，約定房款總價(jià)63萬(wàn)元，甲方保證所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)權(quán)利明晰完整，無(wú)任何糾紛，雙方應(yīng)相互協(xié)助，保證各自的手續(xù)證照齊全，并約定了違約條款。當(dāng)日，樊某按約交付定金3萬(wàn)元。同年4月，陳某與樊某處理房屋過(guò)戶事宜時(shí)，樊某要求陳某出示案涉房屋產(chǎn)權(quán)證后支付房款，而陳某要求樊某先支付房款后再出示房產(chǎn)證并辦理過(guò)戶手續(xù)，雙方協(xié)商未果，導(dǎo)致未交付房款也未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。后陳某在雙方合同尚未解除的情況下將案涉房屋出售給案外人吳某、沈某，并于2016年7月將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記在吳某、沈某名下。故樊某起訴至法院，要求：判準(zhǔn)被告陳某向原告樊某支付違約金12.6萬(wàn)元，并返還定金3萬(wàn)元；依法解除原被告雙方簽訂的房屋買賣合同。
經(jīng)查明，案涉房屋系案外人所有，陳某以自己的名義出售房屋，但在締約時(shí)未如實(shí)告知案涉房屋的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)。另外，根據(jù)合同第二條約定，雙方履行義務(wù)的順序?yàn)榧追较雀恫糠皱X款后乙方再協(xié)助甲方辦理過(guò)戶事宜，余款待過(guò)戶后再行支付，但并未明確約定乙方是否需要向甲方先行出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
[辦案過(guò)程和結(jié)果]
法院審理認(rèn)為，原告樊某與被告陳某簽訂房屋買賣合同，均系其真實(shí)意思表示，且未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該合同為有效成立的合同，雙方應(yīng)按合同約定的內(nèi)容履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)。房屋買賣合同的簽訂系雙方協(xié)商一致的結(jié)果，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，并應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。本案中，根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同，原告方的主要義務(wù)系按約定的時(shí)間支付房款，被告方的主要義務(wù)系保證房屋權(quán)屬清晰無(wú)糾紛，并在原告方支付首付款后辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。被告作為房屋出售人，除了履行協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)及交付房屋的義務(wù)，還負(fù)有向合同相對(duì)方如實(shí)告知房屋產(chǎn)權(quán)信息及配合提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的附隨義務(wù)，但本案被告在合同簽訂之前未向原告方出示其作為房屋出售代理人的委托書(shū)及公證書(shū)，且在合同中明確寫(xiě)明系其本人名下房產(chǎn)，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則及附隨義務(wù)，并且在雙方合同未經(jīng)解除之前就將房屋另行出售給他人，其行為已構(gòu)成違約。原告方作為房屋買受人，理應(yīng)在簽訂合同之時(shí)對(duì)房產(chǎn)情況作全面充分了解，但原告在明知其購(gòu)買的系拆遷房的情況下，未就合同標(biāo)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)真審查，后在辦理過(guò)戶過(guò)程中又以對(duì)方未出示房產(chǎn)證為由拒付房屋首付款，違反了雙方簽訂的房屋買賣合同第二條之規(guī)定，亦構(gòu)成違約。原告辯稱系因?yàn)楸桓娌豢铣鍪痉慨a(chǎn)證才拒付房款，但雙方簽訂的房屋買賣合同已明確了雙方的主要權(quán)利義務(wù)，且明確了雙方履行義務(wù)的順序?yàn)樵娣较戎Ц妒赘犊詈筠k理過(guò)戶手續(xù)，與原告方支付首付款相對(duì)應(yīng)的是被告方協(xié)助辦理過(guò)戶之義務(wù)，原告方主張的出示房產(chǎn)證僅為相應(yīng)的附隨義務(wù)，原告以對(duì)方未履行附隨義務(wù)為由拒絕履行支付房款的主要合同義務(wù)，并不能免除其違約責(zé)任。綜上，雙方在履行合同過(guò)程中，由于雙方之間的互不信任和互不配合，雙方均未履行各自的合同義務(wù)，均存在相應(yīng)的違約行為，雙方應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故對(duì)于原告要求被告支付12.6萬(wàn)元違約金的訴請(qǐng)，法院礙難支持。案涉房屋已另行出售給案外人，雙方之間的房屋買賣合同已實(shí)際履行不能，故對(duì)于原告要求解除房屋買賣合同的訴訟請(qǐng)求，予以支持。合同解除后，原告方已交付給被告的3萬(wàn)元定金，應(yīng)由被告予以返還。據(jù)此，法院判決解除原被告雙方簽訂的房屋買賣合同，被告陳某返還原告樊某購(gòu)房定金3萬(wàn)元，駁回原告樊某其他訴訟請(qǐng)求。
[法理分析]
樊某主義務(wù)系先支付房款，陳某主義務(wù)系協(xié)助對(duì)方辦理過(guò)戶事宜，陳某作為房屋出售人，除了負(fù)有履行協(xié)助辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的主要義務(wù)外，還負(fù)有向合同相對(duì)方如實(shí)告知房屋產(chǎn)權(quán)信息、提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的附隨義務(wù)，但在締約時(shí)，陳某并未就房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)信息進(jìn)行披露，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)也未履行提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的義務(wù)，其行為屬于沒(méi)有完全履行相關(guān)的附隨義務(wù)，由此導(dǎo)致了樊某拒絕履行先行付款義務(wù)事實(shí)的發(fā)生。樊某能否以陳某未披露房屋產(chǎn)權(quán)真實(shí)信息、未履行提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料的附隨義務(wù)，拒絕履行付款的主給付義務(wù)？
主給付義務(wù)和附隨義務(wù)的關(guān)系是：在一方不履行主給付義務(wù)的情況下，另一方有權(quán)拒絕履行自己的義務(wù)，而如果一方雖違反了附隨義務(wù)，對(duì)方不能援引同時(shí)履行抗辯權(quán)拒絕履行主給付義務(wù)。本案中，雙方并未明確約定出賣人需要出示相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料，故該項(xiàng)義務(wù)應(yīng)認(rèn)定為附隨義務(wù)，雖然陳某違反了該附隨義務(wù)，但由于該義務(wù)并不是樊某按約支付房款相對(duì)價(jià)的主給付義務(wù)，故樊某以陳某未出示房產(chǎn)證拒絕履行先行付款義務(wù)沒(méi)有法律依據(jù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。當(dāng)然，陳某在雙方未解除合同的情況下將案涉房屋出賣給第三人，其行為亦構(gòu)成違約，此處不再贅述。
房產(chǎn)作為一種高額商品，不管是用來(lái)舉家居住還是用來(lái)增值獲利，由于涉及金額巨大，產(chǎn)權(quán)購(gòu)買者一定要弄清楚所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，因產(chǎn)權(quán)歸屬不清楚或者產(chǎn)權(quán)糾紛未了結(jié)的房屋，購(gòu)置時(shí)務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待，最好不要涉足。同時(shí)，在簽訂房屋買賣合同時(shí)要明確界定合同履行內(nèi)容、履行期限、違約責(zé)任等，以免發(fā)生不必要的麻煩。
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