有人問了個問題：中關(guān)村到底還有沒有買入價值？其實(shí)這個問題可以置換成，如果沒有學(xué)區(qū)需求，只為了自住，到底有沒有必要買在老城區(qū)？這個問題又可以拆解成兩個問題，第一，剛需純自住，到底沒有必要買老城區(qū)；第二改善純自住到底有沒有必要買在老城區(qū)？這里說的剛需，通常指的是500萬以下的預(yù)算，首套房，年輕人。這種房子的居住價值意義很大，因為年輕人需要大量的時間消耗在城市里，接觸各種各樣的資源，買在遠(yuǎn)郊未必不可，但是會有很大一批人選擇老城區(qū)老破小。所以，這個總價以下的老房子的流動性整體上是比較優(yōu)質(zhì)的。換一種模型說法就是：一個房子可以分解成區(qū)域價值+房子品質(zhì)。對于年輕人、低總價預(yù)算的這類群體來說，區(qū)域價值的比例一定更高一些，房子品質(zhì)可以弱化。所以可以保證流動性。
2、改善純自住，到底有沒有必要買在老城區(qū)？如果預(yù)算比較高，改善需求，那么考慮老房子的可能性就會大大降低，你花了七八百萬，還去買一個80年代的老房子，圖啥呢？既不圖學(xué)區(qū)，自住又不爽，單純?yōu)榱四屈c(diǎn)周邊便利性，其實(shí)有點(diǎn)奢侈。所以有這個總價及以上預(yù)算的人，會更傾向于買樓齡新，品質(zhì)好的房子，對于地段的要求可以適當(dāng)降低。注意，這不是我說的，這是市場自發(fā)的選擇。這個結(jié)論又不能說死，因為總有人會選擇城區(qū)的老房子，不管是什么時候。但是選擇老城區(qū)老破大的人比例在逐漸變少，這是一個漸進(jìn)的過程。3、即使是學(xué)區(qū)房，老破大的流動性也很差。這個問題可以做一個模型，學(xué)區(qū)+自住。比如說，一個700萬的學(xué)區(qū)房，單價14萬，它的學(xué)區(qū)價值是300萬，單價是6萬，自住價值是400萬，單價是8萬。如果換成是一個1000萬的學(xué)區(qū)房，那么它的學(xué)區(qū)價值，就還是單價6萬，而它的居住價值，絕對到不了8萬。所以高總價房子的單價就會越來越低。也就是說，越小的房子，它的學(xué)區(qū)價值占比越高；如果有一個10平米的學(xué)區(qū)房，那么它就不能按照單價來衡量了，要按照總價來算，這個房子單價有可能達(dá)到30-40萬一平米。最終的結(jié)論就是，老破大的流行性一定會越來越差，自住價值越來越低。不管是買無學(xué)區(qū)的老破大，還是有學(xué)區(qū)的老破大，將來的流動性都不會太好，增值潛力也強(qiáng)不哪去。其實(shí)這個話題，在二線及三四線或者更小的城市里，表現(xiàn)更明顯一些，北京上海這種大城市的表現(xiàn)還要相對弱一點(diǎn)，因為大城市的資源量比較大，流轉(zhuǎn)速度相對慢一些。
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