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個人微信號：xgjudge76，光輝法官，為您提供法律咨詢、時事評論、案例說法、法學(xué)論文等交流平臺！ 公平正義比太陽還要有光輝！ 文 | 楊超字逸群 來源 | 楊超字逸群的法律博客
何××訴王×財產(chǎn)損害賠償糾紛民事判決書（2009）雨民初字第1476號
訴訟策略：樓下起訴樓上
案情簡介：原、被告分別為長沙市雨花區(qū)×××山莊×區(qū)×棟××、××號房屋的業(yè)主，雙方屬上下樓相鄰關(guān)系。2008年1月31日上午，原告母親發(fā)現(xiàn)原告房屋的墻上、天花板上到處都在漏水，立即通知物業(yè)公司。物業(yè)公司隨后關(guān)閉該單元總水閥，防止損失擴大，并電話通知了被告。物業(yè)公司趕到原告家中，此時原告家人正在處理積水。事故原因為被告家因冰災(zāi)凍裂水表所致。
法院認(rèn)為：被告對其房屋及房屋內(nèi)設(shè)施包括水表，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的管理責(zé)任。冰災(zāi)雖屬不可抗力，但冰災(zāi)并不必然導(dǎo)致室內(nèi)水表凍裂，繼而導(dǎo)致房屋漏水。即使由于冰災(zāi)導(dǎo)致水表凍裂，也不能免除被告疏忽管理的過錯。
春潮房地產(chǎn)公司、康正物業(yè)公司訴張島房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書（2010）孝民二終字第143號
訴訟策略：業(yè)主訴房地產(chǎn)公司+物業(yè)公司
案情簡介：2008年2月，天降大雪，氣溫降低，原告所居住的小區(qū)水管被凍停水一個多月，且兩被告對原告所居住的富庭嘉園房屋屋頂?shù)乃芡獠课醋龇纼鎏幚怼?008年2月3日，原告回老家過年，同年2月10日原告接到被告康正物業(yè)公司的通知，原告居住的房屋樓頂?shù)乃芷屏褲B水，原告隨即趕回家中，滲水已從樓頂經(jīng)六樓漏到原告家里，給原告房屋裝修、家具及電器造成了重大的損害。
法院認(rèn)為：【房地產(chǎn)公司】房地產(chǎn)公司對交付給原告的房屋在質(zhì)量保證期內(nèi)應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量保證責(zé)任；房地產(chǎn)公司所建房屋在6樓頂層樓面架空層內(nèi)安裝儲水放水設(shè)置，其鋪設(shè)的塑料管道應(yīng)具備相應(yīng)的防凍性能，但其提交的管道《檢驗報告》證據(jù)只能證明抗壓強度，不能證明其耐寒性，因此，應(yīng)認(rèn)定其安裝的放水塑料管道不具備相應(yīng)的防凍性能。在房屋質(zhì)量保證期內(nèi)，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量違約責(zé)任，不得以設(shè)計合理和竣工驗收合格免責(zé)。房地產(chǎn)公司所建房屋屋面滲水致張島屋內(nèi)財物受損，侵害了原告的財產(chǎn)權(quán)利，亦應(yīng)承擔(dān)財產(chǎn)侵權(quán)的民事責(zé)任。
【物業(yè)公司】房地產(chǎn)公司將所建房屋交由物業(yè)公司進行物業(yè)管理，物業(yè)公司與業(yè)主雖未簽訂書面物業(yè)管理合同，但依其管理行為對業(yè)主收取了相應(yīng)的物業(yè)管理費，構(gòu)成事實上的物業(yè)管理合同關(guān)系，物業(yè)公司應(yīng)依法履行物業(yè)管理合同義務(wù)。本案中，該公司在2008年1月下旬至2月中旬孝感城區(qū)境內(nèi)發(fā)生長時間連續(xù)低溫天氣，極端最低氣溫為—8.9℃期間，作為專業(yè)的物業(yè)管理者，明知長時間冰雪天氣會使通水塑料管道凍裂漏水的情況下，未對涉訟房屋樓頂通水塑料管道妥善采取防凍保護措施，致使該塑料管道發(fā)生凍裂漏水事故，造成被上訴人的屋內(nèi)財產(chǎn)受損，屬既未盡物業(yè)管理職責(zé)，又侵害了上訴人的財產(chǎn)權(quán)利，既要依法承擔(dān)未適當(dāng)履行物業(yè)管理義務(wù)的違約責(zé)任，又要承擔(dān)財產(chǎn)侵權(quán)的民事賠償責(zé)任。
此外還可以參考：（2009）大民初字第746號
通過案例歸納來看：一般法院將極寒天氣歸納為不可抗力因素，但如果負(fù)有管理責(zé)任的單位、人員沒有盡到管理責(zé)任或者存在過失、過錯，則其仍要承擔(dān)賠償責(zé)任。同時，如果業(yè)主在發(fā)生損害之時，沒有及時采取有效措施防止損失的擴大，即使管理者需賠償損失，業(yè)主也要自己承擔(dān)部分的損失責(zé)任。
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