5月1日，全國全面實施“營改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的會計處理尤為重要。在增值稅制度下，企業(yè)的增值稅會計核算面臨價稅分離、抵扣納稅、一般與簡易計稅方式并存等挑戰(zhàn)。
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后，一般說來核算增值稅時，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”一級會計科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”“待抵扣進(jìn)項稅額”“增值稅留抵稅額”“增值稅檢查調(diào)整”5個二級明細(xì)科目進(jìn)行會計處理。
    其中大部分增值稅的會計核算，是通過“應(yīng)交稅費(fèi)—— —應(yīng)交增值稅”二級科目的借、貸方設(shè)專欄來進(jìn)行的。
    
在“應(yīng)交增值稅”科目下設(shè)三級科目
    借方應(yīng)設(shè)置5個專欄來填寫會計分錄。
    進(jìn)項稅額：記錄企業(yè)購進(jìn)貨物、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、接收加工修理修配勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)用籃字；退回購進(jìn)貨物、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、接收加工修理修配勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)用紅字。
    已交稅金：記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，包括一般計稅方式下，房地產(chǎn)企業(yè)在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅。企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記；退回多繳的增值稅額用紅字登記。
    轉(zhuǎn)出未交增值稅：記錄企業(yè)月末將當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅轉(zhuǎn)出的金額。
    減免稅款：記錄企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。
    土地款抵減的銷項稅額：記錄房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計稅方式下土地款抵減的銷項稅額。
    貸方應(yīng)設(shè)置以下3個專欄：銷項稅額：記錄企業(yè)購進(jìn)貨物、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、接收加工修理修配勞務(wù)、    應(yīng)稅服務(wù)用籃字；退回購進(jìn)貨物、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、接收加工修理修配勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)用紅字。
    進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出：記錄企業(yè)購進(jìn)貨物、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)、接收加工修理修配勞務(wù)、應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項稅額。同時也記錄企業(yè)兼有簡易計稅項目和免征增值稅項目，存在無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的情況，應(yīng)按照規(guī)定公式計算不得抵扣進(jìn)項稅額。
    轉(zhuǎn)出多交增值稅：記錄企業(yè)月末將當(dāng)月多交的增值稅轉(zhuǎn)出的金額。
    
“未交增值稅”科目下應(yīng)設(shè)置兩個科目
    下設(shè)如下兩個3級科目：應(yīng)交稅費(fèi)—— —未交增值稅（一般計稅）。
    借方記錄轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—— —應(yīng)交增值稅—— —轉(zhuǎn)出多交增值稅”；核算當(dāng)月實際繳納以前月份的增值稅額。
    貸方記錄企業(yè)轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—— —應(yīng)交增值稅—— —轉(zhuǎn)出未交增值稅”的金額。
        應(yīng)交稅費(fèi)—— —未交增值稅（簡易計稅）。
    借方核算“簡易計稅”方式下，企業(yè)滿足收入確認(rèn)條件時，轉(zhuǎn)入以前按照預(yù)收款除以1.05，再乘以3%的預(yù)征率繳納的增值稅金；當(dāng)月實際繳納的以前月份的增值稅額。
    貸方記錄企業(yè)“簡易計稅”方式下，按照銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額。
    此外，在應(yīng)交稅費(fèi)的科目下企業(yè)還應(yīng)設(shè)置3個以下二級科目。
    “應(yīng)交稅費(fèi)—— —待抵扣進(jìn)項稅額”二級會計科目。記錄企業(yè)取得不動產(chǎn)當(dāng)月的待抵扣40%部分的進(jìn)項稅額，取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣，轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—— —應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目。
    “應(yīng)交稅費(fèi)—— —增值稅留抵稅額”二級會計科目。記錄兼有應(yīng)稅服務(wù)的原增值稅一般納稅人，截止到2016年4月30日的增值稅留抵稅額，按照營改增有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣的，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目。
    自2016年5月1日起，企業(yè)應(yīng)按不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—— —增值稅留抵稅額”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—— —應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出）”科目。待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—— —應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額）”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—— —增值稅留抵稅額”科目。
    “應(yīng)交稅費(fèi)—— —增值稅檢查調(diào)整”二級會計科目。凡企業(yè)被檢查后應(yīng)調(diào)減賬面進(jìn)項稅額或調(diào)增銷項稅額和進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記有關(guān)科目，貸記本科目；凡檢查后應(yīng)調(diào)增賬面進(jìn)項稅額或調(diào)減銷項稅額和進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記本科目，貸記有關(guān)科目；全部調(diào)賬事項入賬后，應(yīng)結(jié)出本賬戶的余額。