原標(biāo)題：3.5億房款去向成謎 西安城改困局
摘要：一個當(dāng)初被廣泛看好的城改項目，為何在歷時5年、投入7個多億元的資金后，反而將相關(guān)聯(lián)的企業(yè)、政府、購房人、拆遷戶一起困入其中？
5年前，西安啟動新城區(qū)韓南、韓北村舊城改造，這在當(dāng)時被視作西安城改的一項壯舉，圍繞該項目的種種光環(huán)令人眼花繚亂：西洽會陜浙兩省重點合作項目、西安最大城市綜合體、110億投資、西安幸福林帶樞紐等。但今天，該項目工地基本仍是一片廢墟。到9月19日，這個號稱西安最大城改項目的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人已經(jīng)“隱身”2個月，公司在集體辭退員工后也于不久前上演了“快閃”。
據(jù)記者調(diào)查，該項目開發(fā)商為陜西佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（下簡稱陜西佳誠），過去3年時間里陜西佳誠以“保號協(xié)議”的方式售樓銷售額超過6億元，實際收取約1200名購房者的3.5億元房款。雖然陜西佳誠稱“對項目的總投資至今已有7.1億元”，但其整個項目區(qū)域內(nèi)可以看到的只有三座已經(jīng)停工多日的“半拉子”村民安置樓。
一個當(dāng)初被廣泛看好的城改項目，為何在歷時5年、投入7個多億元的資金后，反而將相關(guān)聯(lián)的企業(yè)、政府、購房人、拆遷戶一起困入其中？其演變歷程耐人尋味。
“最大綜合體”5年懸空
韓南村、韓北村位于西安東二環(huán)附近的韓森寨地區(qū)，公開資料顯示，2008年7月2日，西安市城中村改造辦公室下發(fā)了市城改發(fā)（2008）113號《關(guān)于進(jìn)一步明確胡一村等二環(huán)內(nèi)72個村納入城中村改造計劃的通知》，將新城區(qū)韓南村、韓北村納入了城改計劃之列，要求5年內(nèi)完成改造任務(wù)。
2011年初，西安市新城區(qū)城中村改造辦公室向西安市城中村改造辦公室上報了《韓南、韓北村城中村改造方案》，2011年4月29日得到批復(fù)；隨后西安市新城區(qū)城中村改造辦公室又向西安市城中村改造辦公室上報了《新城區(qū)韓南村、韓北村城中村改造拆遷安置方案》，2011年7月15日被批復(fù)。
2011年4月6日，第十五屆中國東西部合作與投資貿(mào)易洽談會上，該舊城改造項目作為陜西、浙江重點合作項目舉行了簽約儀式，陜西佳誠作為項目改造主體與西安新城區(qū)政府簽署了協(xié)議。內(nèi)容顯示：預(yù)計開發(fā)面積約170萬平米，預(yù)計投資總額約110億元，將建成包括住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等多類型物業(yè)的超大城市綜合體項目，打造西安城東中心。
2011年8月，西安韓南、韓北村開始拆遷。2012年年底開始，陜西佳誠開始以賣房號的方式對外售樓，其銷售主要為兩大住宅項目另有商鋪、車位等。記者查閱大量“項目房號保留協(xié)議”發(fā)現(xiàn)，從2012年底到2015年5月，購房者均以繳納房屋半款或者全款的方式與陜西佳誠簽署了保號協(xié)議，房價從每平米4000多元到6500元左右不等，共約1200戶。
2015年8月31日是西安韓南、韓北村城改項目下名為“佳誠·幸福說”樓盤業(yè)主收房的日期，幾個月后，同屬該項目的“佳誠·長安集”住宅項目也將交房。但在7月19日，大量業(yè)主發(fā)現(xiàn)陜西佳誠售樓部和企業(yè)辦公地全部人去樓空，企業(yè)法人也無法直接取得聯(lián)系。而此時，業(yè)主們交款近3年的住宅還沒有見到一磚一瓦。
“螞蟻撼大樹”式城改賭局
公開資料顯示，陜西佳誠成立于2007年11月，根據(jù)陜西省住建廳“關(guān)于2010年6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)企業(yè)評估企業(yè)資質(zhì)審核結(jié)果的公示”，陜西佳誠在2010年6月前為“暫定資質(zhì)”，注冊資金為800萬元，在陜西住建廳“關(guān)于2010年12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)企業(yè)評估企業(yè)資質(zhì)審核結(jié)果的公示”中，陜西佳誠獲得四級資質(zhì)，注冊資金為一億元，到2011年8月，佳誠獲得三級資質(zhì)。
根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，所謂“暫定資質(zhì)”，主要是針對新成立、沒有竣工項目的房地產(chǎn)開發(fā)公司，由于無法判定開發(fā)資質(zhì)等級，所以先申請暫定的，待項目竣工，待完成一定投資額后再向住建主管單位申報有等級的資質(zhì)，二級以下資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能承擔(dān)建設(shè)面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。
這意味著，陜西佳誠在2011年4月簽約舊城改造項目時，不僅從未開發(fā)過地產(chǎn)項目，而且也并不具備相應(yīng)的開發(fā)資質(zhì)，110億投資、170萬平米建設(shè)，如此體量的城改項目對其無疑是一次“螞蟻撼大樹”式的賭局。
據(jù)記者調(diào)查，西安舊城改造一般先由所在區(qū)縣政府根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行項目包裝，然后招商引資遴選引入開發(fā)商，一般要求開發(fā)商具備三級以上開發(fā)資質(zhì)，注冊資金1000萬、凈資產(chǎn)5000萬元以上，開發(fā)商必須出具與開發(fā)項目相符的資信證明、投資資金計劃并通過質(zhì)量認(rèn)證體系。
按照西安《城中村改造管理辦法》等政策規(guī)定，城改開發(fā)商與政府簽訂框架協(xié)議后需要在指定銀行設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶，足額存入拆遷安置資金，并與開設(shè)拆遷補(bǔ)償安置資金專用賬戶的銀行和西安市城中村改造辦公室簽訂拆遷補(bǔ)償安置資金使用監(jiān)管協(xié)議。城改項目經(jīng)立項、規(guī)劃后、取得“拆遷許可證”后開始實施拆遷；拆完之后一般村民過渡期為30個月，在此期間開發(fā)商需要先給拆遷戶完善安置房建設(shè)并進(jìn)行回遷安置；然后土地部門根據(jù)該項目的拆遷量和安置量給開發(fā)商核定相應(yīng)土地用于地產(chǎn)開發(fā)，西安市通常按每安置一名村民給開發(fā)商85平米的開發(fā)土地的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；剩余土地政府收儲之后可以按招拍掛程序公開出售。
但實際情況是，那些抱著“以小博大”的想法而來的城改開發(fā)商，在相中各城中村所處優(yōu)越地段之后，常常先作為城改主體介入圈地，一方面對拆遷補(bǔ)償強(qiáng)力壓低、對過渡安置盡量拖延；另一方面拆遷完成就盡快賣樓花、賣期房以便回籠資金，但城改開發(fā)過程環(huán)環(huán)相扣，監(jiān)管收緊與市場變化都隨時有可能讓這場“賭局”破滅。
7億投資迷局
陜西佳誠人去樓空之后，記者通過電話、電郵、函件方式輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到其負(fù)責(zé)人助理，得到陜西佳誠的復(fù)函稱“4年中對該項目已累計投資7.1億元”，其中包括通過以保號協(xié)議形式銷售的3.47億元和股東投資及借款的3.63億元，雖然陜西佳誠稱“有審計機(jī)構(gòu)出具的審計報告為證”，但對于投入資金的大致用途與方向并未給予答復(fù)。
記者調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，項目投資去向基本為兩部分：拆遷安置補(bǔ)償和建設(shè)施工。施工方面目前該項目僅有三座安置樓建設(shè)，每座蓋到約10層，施工方稱大部分為墊資目前有8千萬工程款未結(jié)因此停工，陜西佳誠稱“一個股東墊資施工款約6000萬元”。
而西安韓南、韓北村共計1659戶原住村民，已拆遷不到1600戶，80戶未拆遷，拆遷補(bǔ)償方案分產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償兩種，產(chǎn)權(quán)置換上村民原有房屋二樓以下按面積將來換安置房，因此不存在貨幣支出，三樓及以上實際有效面積由政府部門估價，按照估價價格的170%補(bǔ)償，一般一平米估算下來補(bǔ)償五六百元；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)囊?、二樓補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為每平米2200元，由于比較低因此幾乎沒有村民選擇此種方案；另外還有一部分貨幣支出是給一些原有門面房等經(jīng)營性店面的額外補(bǔ)償，此方面大多為一對一暗箱操作很難全面掌握數(shù)據(jù)，少則幾十萬多則上百萬，但此種人家占被拆遷村民比例有限，估計不超過20%；再有一項較大貨幣支出是4年間給被拆遷村民的過渡費(fèi)，據(jù)了解標(biāo)準(zhǔn)為：前30個月每平米每月7元，然后每半年翻一倍。
將這些可以加以計算的資金投入以較寬松的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行大致估算會發(fā)現(xiàn)，其很難超過3億元。
陜西佳誠在復(fù)函中稱，對于項目停工問題主要有兩大原因，一是項目拆遷持續(xù)4年仍有80多戶未完成，導(dǎo)致其他樓位無法開工建設(shè)；二是在規(guī)劃面積上，因為新增西安“幸福林帶”規(guī)劃，使可開發(fā)用地減少160畝，開發(fā)面積減少31萬平方米，導(dǎo)致項目盈虧計算無法滿足金融機(jī)構(gòu)的測算而使公司的融資和合作洽談無法進(jìn)行。
“該項目在西洽會簽約協(xié)議中及城中村改造方案中明確可開發(fā)用地545畝，可開發(fā)面積199萬平米。后因西安市政府統(tǒng)一幸福林帶建設(shè)規(guī)劃，提出‘幸福林帶建設(shè)以林帶為主，地上不做大量開發(fā)性建設(shè)’的要求，致使項目原位于幸福林帶開發(fā)用地直接減少160畝，減少開發(fā)面積約31萬㎡，導(dǎo)致項目整體可開發(fā)用地面積及開發(fā)面積減少三分之一，經(jīng)測算開發(fā)用地每畝地價超2000萬元，直接導(dǎo)致項目虧損，嚴(yán)重打擊了我公司投資的信心?！标兾骷颜\這樣表示。
“我們最想知道的是，這幾年來我們交的房款哪兒去了，按保號協(xié)議，到日期交不了房就應(yīng)該把錢退給大家，但現(xiàn)在開發(fā)商消失了，怎么辦？”一位陜西佳誠的購房者稱。（本報記者 劉敏 西安報道）
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