商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)模式分析
標(biāo)題: 商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)模式分析！
商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)模式一：咨詢顧問(wèn)策劃模式盈利模式：收取服務(wù)費(fèi)
典型企業(yè)：、凌峻…… 即憑借自身的資源代理下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，并為之進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃、定位、策劃、招商服務(wù)。這類代理企業(yè)居多，而它們所做的幾乎都是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)過(guò)程中的前期工作，這樣對(duì)于代理機(jī)構(gòu)沒(méi)什么劣勢(shì)，可是對(duì)于發(fā)展商確不是什么好的模式。通常一個(gè)項(xiàng)目代理機(jī)構(gòu)在定位、策劃階段不會(huì)再發(fā)展商項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦
公，這個(gè)階段后進(jìn)入招商階段代理機(jī)構(gòu)會(huì)在派駐約3-5人左右組成團(tuán)隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。到這里幾乎是商業(yè)地產(chǎn)代理和服務(wù)的一個(gè)結(jié)點(diǎn)，好的則繼續(xù)做下去，可大多數(shù)代
理機(jī)構(gòu)此時(shí)和發(fā)展商會(huì)由于種種原因“離婚”！
此類機(jī)構(gòu)沿海城市和南方居多。大多是以前從事住宅代理公司轉(zhuǎn)型后進(jìn)入，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的幫助不大，反而害處卻是很大的。因?yàn)榍捌诘姆?wù)費(fèi)靠的
是腦力+忽悠能力，大都是紙面上的東西，沒(méi)有真正走到市場(chǎng)中去，是否經(jīng)得起市場(chǎng)和項(xiàng)目的鍛煉還不知道呢，可是，發(fā)展商卻為此而付出了他該負(fù)擔(dān)的那些所謂
的“服務(wù)費(fèi)”，退不回來(lái)了%……
商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)模式二：
品牌和管理輸出模式
盈利模式：收取品牌輸出費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)
典型企業(yè)：銅鑼灣、燕莎、中興…… 即憑借品牌和供應(yīng)商資源協(xié)助商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃定位、策劃招商和運(yùn)營(yíng)管理。通常一個(gè)新開(kāi)店中.代理機(jī)構(gòu)會(huì)在前期派駐約5人左右組成的管理團(tuán)
隊(duì).在新店進(jìn)入運(yùn)營(yíng)軌道一年后管理團(tuán)隊(duì)將會(huì)撤出。這種模式資金投入少，不拖泥帶水，幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)模式三：
整體包租業(yè)務(wù)模式(即所謂“二房東”)
盈利模式：利用品牌價(jià)值賺取租賃差價(jià)
典型企業(yè)：銅鑼灣、家樂(lè)福、北華聯(lián)…… 即從地產(chǎn)商手中將物業(yè)整體承租下來(lái).然后再轉(zhuǎn)租給各家商戶。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望借助知名代理機(jī)構(gòu)的品牌名氣和知名度.把開(kāi)發(fā)物業(yè)及周圍商圈的商業(yè)價(jià)值
炒作提升起來(lái).通常承諾給二房東（大賣(mài)場(chǎng)/主力店也是這種模式）的租金和配套條件非常優(yōu)惠.而二房東則可收取豐厚的租金差價(jià)和商場(chǎng)管理費(fèi)用，運(yùn)作良好的情
況下，自家使用物業(yè)幾乎是白用或略有盈余。
商業(yè)地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)模式四：
全程管理顧問(wèn)模式
盈利模式：昂貴的服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi)
典型企業(yè)：新加坡超群、華夏柏欣…… 即從地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)物業(yè)的前期就進(jìn)入，協(xié)助發(fā)展商做項(xiàng)目的全程策劃、市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)匯總、規(guī)劃定位、招商策劃與實(shí)施、開(kāi)業(yè)策劃與實(shí)施和開(kāi)業(yè)后的管理運(yùn)
營(yíng)，還有就是負(fù)責(zé)發(fā)展商的融資難題，在發(fā)展商資金出現(xiàn)危機(jī)或問(wèn)題時(shí)，代理機(jī)構(gòu)將解決這個(gè)難題才是重要的，這個(gè)環(huán)節(jié)協(xié)助不可以。這可是國(guó)內(nèi)目前和將來(lái)最
緊缺的“寶貝”，少之又少的啊……
作者: 云飛揚(yáng)
時(shí)間: 2008-7-29 11:06
頂一下。。。。。
作者: jack
時(shí)間: 2008-7-29 15:03
分析的蠻好。。謝謝分享
作者: zhengweileo
時(shí)間: 2008-9-9 13:58
標(biāo)題: 謝謝樓主，辛苦了
謝謝樓主，辛苦了
作者: 王松
時(shí)間: 2008-9-29 16:43
滿好的～很貼切！謝謝！
作者: 王小七
時(shí)間: 2008-10-1 20:55
是呀，知識(shí)總是需要整理的。感謝房東。
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