作者| 貓哥
來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)
01
差不多一百年之前，龐氏騙局的祖師爺在美國(guó)混的正春風(fēng)得意。
靠著兜售一種號(hào)稱“45天就能賺50%”的理財(cái)產(chǎn)品，一個(gè)叫龐茲的猶太人成了富豪們追捧的對(duì)象。這其實(shí)算是最早的微商+傳銷(xiāo)了，既要拆東墻補(bǔ)西墻、又得控制擴(kuò)張速度，很考驗(yàn)騙子的操盤(pán)能力。
相比龐茲在騙局編織方面的一絲不茍，他的后繼者們發(fā)現(xiàn)了更簡(jiǎn)單的路子。
在華爾街有一句名言，如果你有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，那就將它證券化、運(yùn)作上市。在長(zhǎng)租公寓操盤(pán)者眼里，這句話則完全換了個(gè)樣，既然房租是最穩(wěn)定的現(xiàn)金流之一，何不干票大的、先收他一年看看？
為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，一些長(zhǎng)租公寓不約而同得推出了各種優(yōu)惠活動(dòng)：
比如在友客的網(wǎng)站上，一間季付3900元/月的公寓、半年付只要3200，要是年付就更劃算了，租金直接降到2800；巢客的優(yōu)惠力度也差不多，年付比月付租金每月少了500元。
在巨大的優(yōu)惠面前，大多數(shù)人都會(huì)選擇年付，這一來(lái)一去就是12個(gè)月的房租到手，只不過(guò)房東能收到多少錢(qián)就看命了，中介什么時(shí)候卷款走人只是個(gè)時(shí)間問(wèn)題——
上個(gè)月的時(shí)候，一些杭州房東就發(fā)現(xiàn)本該按時(shí)打到銀行卡里的錢(qián)遲遲沒(méi)有到賬。沒(méi)等坐不住的房東們弄清楚情況，幾家長(zhǎng)租公寓卷錢(qián)跑路的消息就被知情人士捅了出來(lái)：
8月27日，杭州長(zhǎng)租公寓友客被查封。截至9月1日，已登記的受害者數(shù)量就有4017人、涉事金額超過(guò)1億元，有人才剛交了2萬(wàn)多塊錢(qián)房租，眼瞅著就要流落街頭了。
沒(méi)過(guò)多久，杭州巢客公寓也“卷款跑路”了，巢客在杭州運(yùn)營(yíng)著的房源差不多有一萬(wàn)多套，涉及的資金至少有五六億。
有人統(tǒng)計(jì)了下，近一個(gè)月內(nèi)全國(guó)有超15家房屋租賃公司的創(chuàng)始人或負(fù)責(zé)人失聯(lián)，波及四川、浙江、華南、華東等省份和地區(qū)，疫情才過(guò)去多久，這就要集中爆發(fā)了么？
02
在很早的時(shí)候，長(zhǎng)租公寓是個(gè)被寄予厚望的風(fēng)口。
2013年的時(shí)候有個(gè)統(tǒng)計(jì)，說(shuō)在中國(guó)數(shù)量眾多的流動(dòng)人口中，能住上公租房和廉租房的不到0.3%，至少有67.3%的人需要租房、月月掏租金“供養(yǎng)”房東，這是一個(gè)極其龐大的市場(chǎng)。
也正是在那幾年里，鼓勵(lì)“租購(gòu)并舉”的條文陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)了不少，資本開(kāi)閘、政策引導(dǎo)，于是有人就動(dòng)了心，與其讓房東和租客盲人摸象，不如自己把房子包下來(lái)統(tǒng)一出租。
賣(mài)咖啡的瑞幸都能納斯達(dá)克敲鐘、市值最高一百多億美元，要是真做成了中國(guó)最大的二房東，這項(xiàng)目的估值最少得翻十倍吧！宏大的愿景之下，資金和風(fēng)投也蜂擁而至——
最開(kāi)始試水的是萬(wàn)科、龍湖這類(lèi)地產(chǎn)商，鏈家、我愛(ài)我家等二房東緊隨其后，有資本撐腰的創(chuàng)業(yè)公司那就更多了，光是在2015年，國(guó)內(nèi)的公寓企業(yè)就有500多家。
雖說(shuō)做中間商賺差價(jià)很容易，但長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作模式顯然沒(méi)那么簡(jiǎn)單的，這里面的門(mén)道可太多了。
像這種穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的租金類(lèi)收入，往往能在金融結(jié)構(gòu)那獲得良好的擔(dān)保和安全評(píng)級(jí)。通過(guò)ABS、REITs等金融工具，長(zhǎng)租公寓能用更高的杠桿籌到更多的資金，轉(zhuǎn)手就花出去繼續(xù)搶房了。
退一萬(wàn)步講，租客們動(dòng)輒年付、季付的房租也是一大筆錢(qián)。收上來(lái)了也不會(huì)馬上給房東打錢(qián)，一般先得等兩個(gè)月的免租期、接下來(lái)才能按月給錢(qián)；
更騷的是那些搞租金貸的——租客以為在交房租，其實(shí)是在還月供。關(guān)鍵是錢(qián)還到不了你手里，至于這中間錢(qián)拿去干嘛了，誰(shuí)知道？
好處太多了，這也變相吹大了房租的“泡沫”。
這倒是不難理解，市面上的房子就這么點(diǎn)，長(zhǎng)租公寓只能提價(jià)從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那搶房。這邊一漲，剩下的房東不干了，立馬跟著漲價(jià)，等到金三銀四和畢業(yè)季再一炒作，于是房租上去就不下來(lái)了。
在長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張速度最快的那兩年里，北京每年的房租漲幅差不多有20%。最夸張的時(shí)候，這邊搬家公司剛把行李卸下，那邊漲價(jià)通知就發(fā)到了租客的手機(jī)里。
別說(shuō)租客了，這種搞法甚至連業(yè)內(nèi)人士都看不過(guò)去。
03
今年年初，長(zhǎng)租公寓中的“頭牌”——自如和蛋殼就先后陷入了輿論風(fēng)波之中。那個(gè)時(shí)候國(guó)內(nèi)疫情剛冒頭，不少房東都響應(yīng)號(hào)召給租客減租，著實(shí)算是雪中送炭了。
不過(guò)蛋殼和自如可不這么想，他們做的很絕，一邊要求房東減租、一邊給租客加錢(qián)，不僅沒(méi)有損失，算下來(lái)還能多賺不少。盡管網(wǎng)友的爆料和控訴不斷，但他們也確實(shí)有自己苦衷。
裝修的花費(fèi)、公司運(yùn)營(yíng)的開(kāi)銷(xiāo)、員工的工資，哪一項(xiàng)不是吞金的怪獸？站在公司的角度來(lái)看，這房租是降不得、說(shuō)不得的逆鱗，正所謂“百萬(wàn)漕工衣食所系”，實(shí)在是無(wú)可奈何。
就拿前幾年鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“甲醛房”事件來(lái)說(shuō)吧：
一般人家裝修了之后得放上小半年味才敢入住，公寓可等不起！拿到房就裝修、裝修完就得出租，高周轉(zhuǎn)的模式下二十多天就得住人，那甲醛能不超標(biāo)嗎？
至于那些咱們聽(tīng)都沒(méi)聽(tīng)過(guò)的小品牌那就更沒(méi)辦法了，論裝修、拼房源都玩不過(guò)資金雄厚的大牌子，只能搞“高收低租”的套路搶房、搶人，啥意思呢？
打個(gè)比方來(lái)說(shuō)，假如房東打算以6000元的價(jià)格出租一套房，那長(zhǎng)租公寓就按6500元的價(jià)格拿到房源，再用5000元的低價(jià)轉(zhuǎn)給租客；
看似必虧的生意，其實(shí)中間產(chǎn)生的現(xiàn)金流相當(dāng)可觀：通過(guò)收租戶一年租金，給房東一個(gè)月的租費(fèi)，就得到了11個(gè)月的“時(shí)間差”，活下來(lái)最重要。
04
現(xiàn)在想想，胡景暉當(dāng)年的“喊話”有一點(diǎn)先知的味道。
從2018年開(kāi)始，風(fēng)頭正盛的長(zhǎng)租公寓就陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)了“爆倉(cāng)”的現(xiàn)象。沒(méi)有啥風(fēng)控能力的小公司就不說(shuō)了，連拿下過(guò)順為資本投資、開(kāi)業(yè)房源超2萬(wàn)戶的上海寓見(jiàn)公寓就被曝出過(guò)資金鏈斷裂的傳聞。
劇情都是一樣的，先是房東收不到房租，緊接著就是斷水、斷電把租客掃地出門(mén)。關(guān)鍵是租客也都挺冤——借了貸款、交了房租，咋就淪落到無(wú)家可歸的地步了？
等到了今年，出事的公司就更多了。
由于受到疫情帶來(lái)的影響，不少中小長(zhǎng)租公寓都陷入了經(jīng)營(yíng)困境，出租率下降，客戶違約率提升，這對(duì)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的小公寓來(lái)說(shuō)算是滅頂之災(zāi)了。
有人統(tǒng)計(jì)了一下，今年上半年，高達(dá)16家中小企業(yè)倒閉，其中11家是因“高收低出”的模式，最終導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂而倒閉。
9月7日，住建部發(fā)布了住房租賃條例征求意見(jiàn)稿，其中有兩點(diǎn)很引人注目：
一是提出企業(yè)不得誘導(dǎo)“租金貸”，最起碼不能用隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求、也不能用租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用住房租金貸款，租房合同里也不能有租金貸相關(guān)內(nèi)容；
二是對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”這類(lèi)行為作出了管控，高風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)的經(jīng)營(yíng)行為還會(huì)被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，輔以租金、押金使用情況等的監(jiān)管措施。
本來(lái)就是個(gè)燒錢(qián)的玩意，也就靠著金融工具和租期差苦苦支撐，現(xiàn)如今連這兩個(gè)路子都要被堵死了，接下來(lái)長(zhǎng)租公寓的日子估計(jì)要更慘了。
春江水暖鴨先知，該跑的早跑了，只剩下幾個(gè)頭部玩家還在苦苦支撐。當(dāng)然也有更簡(jiǎn)單粗暴的，有的人擺明了就是一副坑到錢(qián)就跑的姿態(tài)：
像是開(kāi)頭提到的友客，這公司在出事前的一個(gè)月里就成立了8家分公司、大肆收房，完全沒(méi)有一點(diǎn)收斂的意思，而巢客背后的大股東也早在今年4月就已脫身而去，徒留一個(gè)空殼。
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