【貸款買(mǎi)房有幾種方式】關(guān)于買(mǎi)房貸款有哪幾種方式?
目前貸款購(gòu)房主要有以下幾種:1.住房公積金貸款,2.個(gè)人住房商業(yè)性貸款,3.個(gè)人住房組合貸款.
1.住房公積金貸款:對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來(lái)說(shuō).貸款購(gòu)房時(shí).應(yīng)該首選住房公積金低息貸款.住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì).貸款利率很低.不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率(僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半).而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率.也就是說(shuō).在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差.同時(shí).住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半.
2.個(gè)人住房商業(yè)性貸款:以上兩種貸款方式限于交納了住房公積金的單位員工使用.限定條件多.所以.未繳存住房公積金的人無(wú)緣申貸.但可以申請(qǐng)商業(yè)銀行個(gè)人住房擔(dān)保貸款.也就是銀行按揭貸款.只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買(mǎi)住房所需資金額的比例不低于30%.并以此作為購(gòu)房首期付款.且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押.或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人.那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款.
3.個(gè)人住房組合貸款:住房公積金管理中心可以發(fā)放的公積金貸款.最高限額一般為10-29萬(wàn)元.如果購(gòu)房款超過(guò)這個(gè)限額.不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款.這兩種貸款合起來(lái)稱之為組合貸款.此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理.組合貸款利率較為適中.貸款金額較大.因而較多被貸款者選用.
個(gè)人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算.個(gè)人住房貸款(商業(yè)性貸款)利息負(fù)擔(dān)最重.但具體的還款差別有多大.我們不妨進(jìn)行一下比較:
假設(shè)某購(gòu)房者夫婦二人欲購(gòu)買(mǎi)一總價(jià)50萬(wàn)元的住房.以自有資金支付首付款30%.即15萬(wàn)元.其余35萬(wàn)元申請(qǐng)15年貸款.夫婦二人月收入為6000元.月公積金繳存比例為20%(企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半).現(xiàn)公積金總額為4萬(wàn)元.商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多.達(dá)到了1/3.月還款額多出10%.總額多出近5萬(wàn)元.可不是個(gè)小數(shù)目.如此看來(lái).自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款.但是不行.這對(duì)夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款.即便他們現(xiàn)有的公積金達(dá)4萬(wàn)元.就是按10倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請(qǐng)40萬(wàn)元的公積金貸款.但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有30萬(wàn)元.因此35萬(wàn)元還是不可以的.因此.這對(duì)夫婦只有退而求其次.選擇個(gè)人住房組合貸款.那么.他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎?說(shuō)起來(lái)他們每月還款2781.45元.但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付.金額最多可以達(dá)到總收入的20%.即1200元/月.那么他們需要自行支付的供樓款只有(2781.45-1200)1581.45元/月.和他們6000元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了.不過(guò).如果沒(méi)有公積金的支持.完全依靠商業(yè)貸款.那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的.但占總收入50%左右的供樓負(fù)擔(dān)還是可以接受的.建議購(gòu)房者在確定購(gòu)房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算.多列出幾種選擇比較一下再去申請(qǐng)相應(yīng)的貸款.
辦理住房公積金貸款應(yīng)按下列程序:
(一)借款人申請(qǐng)住房公積金貸款需要向市住房公積金管理中心提出書(shū)面申請(qǐng).填寫(xiě)住房公積金貸款申請(qǐng)表并如實(shí)提供有關(guān)資料.
(二)市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)借款人資格.擔(dān)保人資格.貸款額度和貸款期限的審查及合同的填寫(xiě)同意后.借款人與中心簽訂相關(guān)合同或協(xié)議.并按中國(guó)人民銀行規(guī)定辦理保險(xiǎn).
(三)貸款手續(xù)辦理完畢后.市住房公積金管理中心給銀行簽發(fā)準(zhǔn)予貸款通知書(shū).銀行接到貸款通知書(shū)后辦理貸款劃付手續(xù)
特別提醒:購(gòu)房時(shí).借款人根據(jù)自己公積金的繳納情況.到銀行進(jìn)行測(cè)算.就可得知貸款的金額和每月還款數(shù)額.根據(jù)公積金管理有關(guān)規(guī)定.每年提取一次.假設(shè)客戶每年一次提取的公積金為15000元.而每月公積金貸款還款額為1500元.商業(yè)貸款還款額為1000元.在還款方式上可選擇[余額沖貸法".即提取的公積金首先歸還當(dāng)月住房公積金貸款和商業(yè)貸款本息(共計(jì)2500元).余額12500元可一次性償還住房商業(yè)性貸款本金.在還清住房商業(yè)性貸款本金后.尚有余額的再償還公積金貸款本金.因?yàn)樯虡I(yè)性貸款利率高于公積金貸款利率.[沖還貸"后.借款人可選擇縮短原還款期限的方式或選擇還款期限不變.減少月還款額的方式進(jìn)行還貸.但目前商業(yè)銀行對(duì)客戶提前還款的次數(shù)是有一定限制的.如果客戶選擇[等額本息"還款法.每月等額還貸金額保持2500元不變.那么提取的公積金15000元.將按照原扣款方式連續(xù)每月扣款2500元.余額不足時(shí).借款人應(yīng)及時(shí)將足額款項(xiàng)注入用于還款的銀行卡中.上述兩種還款法.客戶可根據(jù)自身實(shí)際進(jìn)行選擇.
如果客戶購(gòu)買(mǎi)個(gè)人住房時(shí)申請(qǐng)的是商業(yè)性貸款.如:個(gè)人住房按揭貸款.個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款.個(gè)人再交易住房貸款.當(dāng)時(shí)購(gòu)房因各種原因沒(méi)有申請(qǐng)到[公積金"貸款.而現(xiàn)在個(gè)人公積金繳存達(dá)到規(guī)定的年限和金額.且已滿足公積金申請(qǐng)購(gòu)房貸款的條件.雖然目前商業(yè)銀行還不能將購(gòu)房商業(yè)性貸款轉(zhuǎn)換為公積金住房貸款.但卻可提取公積金進(jìn)行償還商業(yè)性貸款本息.只要借款人到公積金管理中心申請(qǐng)并辦理提取公積金相關(guān)手續(xù).就可提取公積金歸還個(gè)人住房貸款本息.
申請(qǐng)銀行個(gè)人住房貸款工作流程:
(一)買(mǎi)方要與開(kāi)發(fā)商簽訂<商品房預(yù)售契約>.
(二)支付30%以上的房款.
(三)去房管部門(mén)辦理預(yù)售登記.
(四)辦完預(yù)售登記后.買(mǎi)方持契約正本.填寫(xiě)借款申請(qǐng)及借款合同.
兩種還貸方式利息天壤之別
一般的購(gòu)房人只知道貸款必須償還利息.可是.采用不同的還貸方法.利息卻有天壤之別.貸款額在40萬(wàn)元左右.限期30年的.利息差額可以達(dá)到10萬(wàn)元之巨!至于這個(gè).不少人都還被蒙在鼓里--兩種還貸法利息差額大.在此摘錄一篇供您參閱.
市民劉先生上個(gè)月剛買(mǎi)了新房.并辦完了住房貸款手續(xù).每月還貸額近2000元.誰(shuí)知道就在本月即第一次還貸后.劉先生卻知道了一件讓他大為驚訝的事---他的一位親戚和自己貸款額度相差無(wú)幾.年限相同.但是總體還貸利息卻相差近2.5萬(wàn)元!原因只是他們采用了不同的還貸方式.而此前.劉先生稱自己對(duì)另一種還貸方式一無(wú)所知.
[在簽合同的時(shí)候.銀行工作人員只是抱來(lái)一大堆貸款合同.密密麻麻的.然后幫你一會(huì)翻到這里.一會(huì)翻到那里.指著一些空白的地方.讓你簽上姓名.填上身份證號(hào)碼.按上手印即可.根本沒(méi)有提及還有另外一種還款方法."
簽下這份貸款合同后.劉先生自己測(cè)算了一下.利息總額高達(dá)17.6萬(wàn)多元.要不是親戚提醒.劉先生還以為貸款就是這樣辦的.又氣憤又心疼的劉先生忍不住把自己的貸款合同拿出來(lái)又仔細(xì)翻了好幾遍.發(fā)現(xiàn)合同里的確有兩種貸款方法可供自己選擇.但是空白處已經(jīng)被銀行事先填上了等額本息還款法.根本就沒(méi)有自己考慮的余地.他請(qǐng)朋友算了一下.如果套用另外一種還款方法.那么自己30萬(wàn)元.20年商業(yè)性住房貸款利息總額不到15.2萬(wàn)元.比現(xiàn)在要少2.49萬(wàn)元.
銀行普遍主薦[等額法"
為了探明究竟.連日來(lái).記者也以購(gòu)房人的身份對(duì)南京多家銀行進(jìn)行了暗訪.
在農(nóng)業(yè)銀行新街口支行的消費(fèi)信貸超市.記者表示準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一處總價(jià)為80萬(wàn)元的商品房.首付30%.公積金貸款12萬(wàn)元.余下的44萬(wàn)元準(zhǔn)備辦理商業(yè)貸款.30年還清.一位工作人員熱情地接待了記者.她首先給記者介紹了本息還款法(等額法).通過(guò)測(cè)算.[月還款額"一項(xiàng)顯示為2372.78元,
記者隨之詢問(wèn)有無(wú)其他的還款方式.該工作人員說(shuō)還有另一種[本金還款法"(遞減法).每個(gè)月的還款額都不同.從3000元左右逐漸遞減到1000多元.
究竟選擇哪一種方法呢?以下是記者和該工作人員的一段對(duì)話:
[兩種還貸方法哪一種更合算呢?"
[總的說(shuō)來(lái)第二種遞減法少付點(diǎn)錢(qián).但是一般人都不會(huì)等到30年才還清的.如果提前還貸的話就沒(méi)有那么大差距了.何況使用遞減法雖然后面還得少.但是一開(kāi)始?jí)毫μ罅?"
[哪一種更方便呢?"
[當(dāng)然是第一種等額法方便.每個(gè)月只需按月還給銀行相同數(shù)額的錢(qián)就行了.第二種遞減法每個(gè)月的錢(qián)數(shù)都不同.算起來(lái)也很麻煩--所以我們一般都推薦客戶選擇等額法."
隨后.記者繼續(xù)以購(gòu)房人的身份電話咨詢了商業(yè)銀行.招商銀行.工商銀行.建設(shè)銀行等多家銀行.大多數(shù)都以介紹[本息還款法"即等額法為主.有的甚至根本不提及遞減還款方式.雖然一些銀行工作人員最終也承認(rèn)應(yīng)該按照個(gè)人的不同情況選擇還款方式.但是從其話語(yǔ)中.可以很明顯地聽(tīng)出對(duì)等額法的傾向性.
銀行傾向性在于息差
導(dǎo)致銀行產(chǎn)生這種傾向性的原因何在呢?一位從事金融行業(yè)多年的人士一語(yǔ)道破:[關(guān)鍵在于息差."
[兩種方法的利息差距大著哪!"該位人士以記者暗訪的例子進(jìn)行了一番計(jì)算.得出的結(jié)果令人震驚---同樣是44萬(wàn)元.30年的商業(yè)性貸款.等額法的利息總額為41.4萬(wàn)多元.而遞減法為29.7萬(wàn)元左右.兩種不同還貸方法利息竟然相差11萬(wàn)元之多!
該人士稱.同樣一筆貸款業(yè)務(wù).對(duì)于[吃利息飯"的銀行來(lái)說(shuō).當(dāng)然希望購(gòu)房人全都選擇利息高的還貸方法.就像普通商品買(mǎi)賣(mài)一樣.一般的商家都會(huì)推薦顧客購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高.利潤(rùn)高的商品.怎么會(huì)推薦價(jià)格低.利潤(rùn)低的商品呢?
至于銀行解釋的[等額法比遞減法方便"的理由.記者發(fā)現(xiàn).使用遞減法實(shí)際上也并不如想像的那么麻煩.雖然每個(gè)月的還款額都不同.但是具體數(shù)額并不需要人力測(cè)算.銀行的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)十分輕松地便可以打印出30年中每一個(gè)月還款數(shù)據(jù)的表格.購(gòu)房人只需遵照交錢(qián)就行了.
而另外一個(gè)[遞減法開(kāi)始還款壓力大"的解釋.記者通過(guò)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算發(fā)現(xiàn).雖然遞減法開(kāi)頭的還款額度的確較高.為3000元左右.但是相對(duì)于等額法2372元來(lái)說(shuō).也就高出620元左右.且持續(xù)時(shí)間也只有一年零兩個(gè)月.大多數(shù)時(shí)間的還款額集中在2000多元和1000多元之間.相信600多元的差額大多數(shù)購(gòu)房人都能承受.何況.這樣[省下來(lái)"的利息高達(dá)11多萬(wàn)元.值得大多數(shù)購(gòu)房人重新考慮.
銀行稱沒(méi)占到便宜
昨日.建行.中行.農(nóng)行.民生等幾家銀行在接受記者采訪時(shí)稱.兩種還款方法表面上看兩者利息總額相差不少.而實(shí)際上兩者的計(jì)算原理是一回事.
[不存在銀行占便宜.首先.兩種還貸方法并不是哪家商業(yè)銀行自己制定的.而是央行規(guī)定的."建行江蘇省分行房地產(chǎn)信貸處處長(zhǎng)叢華昌介紹說(shuō).1998年5月央行頒布了<個(gè)人住房貸款管理辦法>.規(guī)定了住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法.不管是哪種還貸方法都是符合規(guī)定的.而且實(shí)際上兩種還款方法計(jì)算原理是一樣的.
[簡(jiǎn)單地看.兩者利息是相差一定額度.但是對(duì)于銀行來(lái)說(shuō).并沒(méi)有通過(guò)哪種方式多收了顧客的利息.因?yàn)檫@兩種還貸方式都是按照客戶占用銀行資金的時(shí)間價(jià)值來(lái)計(jì)算的."
據(jù)叢處長(zhǎng)解釋.造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因.在于顧客占用銀行資金發(fā)生了變化.遞減還款法.由于顧客一開(kāi)始就多還本金.所以越往后所占銀行本金越少.因而所產(chǎn)生的利息也少.而等額本息還款法則不同.開(kāi)始還的貸款本金較少.占用銀行資金相對(duì)也較多.所以利息也會(huì)相應(yīng)增加.
針對(duì)目前老百姓對(duì)兩種還款方式不太了解.不太熟悉的現(xiàn)狀.昨天一些銀行表示今后在辦理貸款之前.將加強(qiáng)告知義務(wù).
[可能我們的部分柜面人員會(huì)覺(jué)得選擇等額本息還款法是約定俗成的事.老百姓也習(xí)慣于這種還款方式.所以就沒(méi)有對(duì)遞減法進(jìn)行解釋和宣傳.客戶來(lái)了就照老辦法給辦了."
一些銀行表示.今后在辦理住房貸款前.[要將話說(shuō)在前面".讓客戶自主選擇.
消協(xié)稱購(gòu)房人有知情權(quán)
南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)孫建和在剖析上述現(xiàn)象時(shí)說(shuō).貸款購(gòu)房也是一種消費(fèi)行為.消費(fèi)者享有<消法>賦予的知情權(quán)和選擇權(quán).銀行作為向消費(fèi)者提供服務(wù)的經(jīng)營(yíng)者.有義務(wù)在服務(wù)場(chǎng)所的顯著位置公示兩種不同的服務(wù)內(nèi)容.即兩種不同的還款方式.另外.還應(yīng)該客觀地且明確地向消費(fèi)者介紹兩種還款方式的不同之處.以及各自的利弊.否則.就是侵害了<消法>賦予消費(fèi)者的權(quán)利.
我國(guó)<消法>第八條.第九條規(guī)定.[消費(fèi)者享有知悉其購(gòu)買(mǎi).使用的商品或接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利",[消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品或者服務(wù)方式.自主決定購(gòu)買(mǎi)或不購(gòu)買(mǎi)任何一種商品.接受或不接受任何一項(xiàng)服務(wù)",[消費(fèi)者在自主選擇商品或服務(wù)時(shí).有權(quán)進(jìn)行比較.鑒別和挑選."
孫建和認(rèn)為.如果銀行在沒(méi)有明確告知兩種還款方式及其利弊的情況下.擅自替消費(fèi)者作主選擇其中一種還款方式.那么就違法了<消法>的上述規(guī)定.對(duì)消費(fèi)者的知情權(quán).選擇權(quán)構(gòu)成了侵害.
原因在雙方信息不對(duì)稱
貸款購(gòu)房人可以享受兩種不同的還貸方法.這是中國(guó)人民銀行的明文規(guī)定.然而.為何到了實(shí)際操作中.一種方式深受青睞.而另一種方式就明顯受到[冷遇"了呢?導(dǎo)致本金還款法[銀行不薦.消費(fèi)者不知"的根本原因究竟是什么?
受訪的多位專家及業(yè)內(nèi)人士均一致指出.購(gòu)房人和銀行之間嚴(yán)重的信息不對(duì)稱.是首要原因.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下.這種信息不對(duì)稱的局限必然可以給銀行有意無(wú)意隱瞞信息.牟取更多利息收入創(chuàng)造有利條件,而購(gòu)房人由于信息缺乏.必然處于弱勢(shì).
錢(qián)蘇平律師說(shuō).消費(fèi)者畢竟不是銀行家.人民銀行的規(guī)定也只是面對(duì)銀行而設(shè)的.普通人無(wú)從得知.所以在選擇購(gòu)房貸款時(shí).往往是銀行說(shuō)什么就是什么.具有一定的盲從心理.
陳廣華律師也認(rèn)為.在貸款購(gòu)房過(guò)程中.銀行和購(gòu)房人處于明顯的不平等地位.銀行占有了大量消費(fèi)者不具備的信息.而且有充分的理由和條件對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房作出主觀引導(dǎo).
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