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榜單解讀丨2019粵港澳大灣區(qū)產業(yè)(園區(qū)類)

  ◎ 易居克而瑞深圳區(qū)域&地新引力

  粵港澳大灣區(qū)作為全國最具活力城市群,區(qū)域內經濟增長強勁,產業(yè)鏈完整,高新技術突出,產業(yè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)越,一批批優(yōu)秀產業(yè)運營商從這里發(fā)展,十大優(yōu)秀產業(yè)運營商中60%將總部設在深圳,產業(yè)運營發(fā)展地域積聚性強,新一代信息技術、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、電子信息、文化創(chuàng)意等高附加值產業(yè)為主導產業(yè)。

  自2018年以來,各運營商將“科技+”提高到企業(yè)產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略高度,注重發(fā)展科技。科技在產業(yè)發(fā)展中將占據(jù)越來越重要地位,未來隨著灣區(qū)內土地資源成本增加,預計以合作開發(fā)及運營服務輸出方式為主導的輕資產模式將會成為主流。

  《2019粵港澳大灣區(qū)產業(yè)(園區(qū)類)》

  優(yōu)秀運營商——榜單解讀

  


  


  受國家對房地產行業(yè)宏觀調控政策和房地產市場連續(xù)低迷的影響,產業(yè)地產逐漸成為社會的關注熱點和投資新寵。過去以張江高科和招商蛇口等政府平臺公司為代表的國有企業(yè),以及華夏幸福、億達和聯(lián)東等為代表的民營企業(yè)是產業(yè)園區(qū)運營商的主要市場主體。但近兩年來,在房地產政策高壓下,萬科、金地、碧桂園等一大批傳統(tǒng)地產商扎堆布局產業(yè)地產,并呈現(xiàn)明顯的擴散態(tài)勢。與此同時,新松機器人、東旭集團、富士康等制造企業(yè)也均有進入產業(yè)地產的行動或計劃。除此之外,金融資本也開始參與投資布局物流園區(qū)和科技園區(qū)。

  我們對粵港澳大灣區(qū)的產業(yè)園區(qū)運營商進行研究和綜合評比,挑選出10個優(yōu)秀的產業(yè)園區(qū)運營商,并從地理位置分布、企業(yè)發(fā)展方向、產業(yè)經營導向、產業(yè)資本運作、運營商未來發(fā)展方向五個方面對其進行分析。

  一、地理位置分布 運營商主要集中在深圳,項目集中在三大城市圈

  深圳獨特地理區(qū)位優(yōu)勢,創(chuàng)新企業(yè)集群效應明顯,高新技術支撐,是充滿活力創(chuàng)新創(chuàng)意之都,灣區(qū)優(yōu)秀產業(yè)園區(qū)運營商60%企業(yè)將總部設在深圳。

  產業(yè)運營商地域分布上具有明顯的集群性,產業(yè)運營商園區(qū)主要集中于長三角區(qū)域的上海、蘇州;珠三角區(qū)域的深圳、廣州,東莞、環(huán)渤海地區(qū)的北京、天津以及中部地區(qū)的重慶等城市,即產業(yè)地產均起源于經濟發(fā)展水平高、產業(yè)支撐能力強,并且具有較強人口導入能力的城市。產業(yè)園區(qū)在粵港澳大灣區(qū)的項目布局主要集中于深圳、東莞、廣州三地。

  


  表:優(yōu)秀產業(yè)園區(qū)項目地理位置(略)

  二、企業(yè)發(fā)展方向 戰(zhàn)略新興領域多元化布局

  產業(yè)園區(qū)運營商的多元化以產業(yè)發(fā)展為核心進行拓展,跨界發(fā)展,在戰(zhàn)略新興領域多元化布局。新一代信息技術、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造、電子信息、文化創(chuàng)意等高附加值產業(yè)為目前產業(yè)運營商發(fā)展主導產業(yè),增強產業(yè)核心競爭力,形成創(chuàng)新活力產業(yè)帶。

  


  三、產業(yè)經營導向 增強科技、高端制造投入,強化產業(yè)運營能力

  一個成功的產業(yè)園區(qū)經營離不開產業(yè)能力,以寶能、中天、華發(fā)、星河為代表的優(yōu)秀產業(yè)園區(qū)運營商,逐步加大企業(yè)對科技研發(fā)、高端制造等產業(yè)發(fā)展新興領域的投入,增強其在產業(yè)方面的資源整合能力,提升產業(yè)運營能力。

  例如:華發(fā)城市運營積極探索“科技+金融+產業(yè)+城市”的“1+3”發(fā)展模式,旨在打造“科技+”模式的現(xiàn)代經濟體系和有機生態(tài)圈,推動企業(yè)集團持續(xù)發(fā)展,明確科技在產業(yè)發(fā)展中巨大推動力。寶能集團提出“科技寶能”,華發(fā)中天產業(yè)提出產業(yè)+科技+金融+配套多層次發(fā)展模式,未來各產業(yè)運營商將會進一步加強對科技研發(fā)投入力度。

  


  四、資本運作能力 擴展融資渠道,為規(guī)模擴化張?zhí)峁┲?/strong>

  產業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求量極高,需要資本市場的支持,園區(qū)運營商通過多方面努力拓展融資渠道,為企業(yè)規(guī)?;瘮U張?zhí)峁┲巍?/p>

  例如目前華發(fā)集團已成功搭建起珠?;稹⑷A金資本、英飛尼迪、珠??苿?chuàng)投以及海外投資平臺等五大投資平臺,形成了多層次、多渠道、多元化的綜合投資平臺體系,可針對企業(yè)的成長階段不同時期(苗圃、孵化期、加速器),全方位、多領域提供金融服務和投融資綜合服務。

  表:產業(yè)運營商的融資渠道(略)

  五、產業(yè)運營商未來發(fā)展方向:(略)

  目前,國內的產業(yè)園區(qū)運營商一般都要負責園區(qū)的前期開發(fā)和運營兩個方面,較少園區(qū)是由企業(yè)單獨負責的開發(fā)或者單獨負責園區(qū)運營,未來合作開發(fā)及運營服務輸出可能是產業(yè)運營商發(fā)展的新方向。

  優(yōu)秀產業(yè)園區(qū)——榜單解讀

  優(yōu)秀產業(yè)園區(qū)以大體量,科技大廈、企業(yè)獨棟、酒店、公寓等多業(yè)態(tài)為主,憑借規(guī)模效應,具備打造以多功能的城市綜合體為載體的現(xiàn)代化產業(yè)新城;在綜合定位園區(qū)發(fā)展方向基礎上,以核心優(yōu)勢產業(yè)帶動整體產業(yè)鏈發(fā)展,龍頭企業(yè)助推園區(qū)優(yōu)質生態(tài)圈構建,吸引眾多上下游優(yōu)勢產業(yè)聚集,注重打造涵蓋企業(yè)全生命周期成長環(huán)境,搭建園區(qū)特色服務平臺,以服務搭建平臺,以平臺鏈接資源,從而實現(xiàn)為創(chuàng)新企業(yè)打通苗圃、孵化、加速、成長的全產業(yè)孵化鏈。

  


  粵港澳大灣區(qū)作為中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展的起始點,在中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展過程中有著舉足輕重的地位,為了清晰的呈現(xiàn)大灣區(qū)優(yōu)秀產業(yè)園的特征,我們從產業(yè)園發(fā)展路徑、灣區(qū)產業(yè)園現(xiàn)狀、園區(qū)產業(yè)、園區(qū)運營、政企角色5幾個方面對灣區(qū)產業(yè)園特征進行闡述。

  一、產業(yè)園發(fā)展路徑 歷時30年,進入4.0時代

  產業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷史要追溯到20世紀80年代,時至今日大致經歷4個階段,這4個產業(yè)園區(qū)的發(fā)展階段無論是增量改革的模式,還是做大產業(yè)體量,再注入科技內涵的路徑,都鮮明地體現(xiàn)出中國的國家高新區(qū)與當時國情的互動和契合。

  第一代產業(yè)園區(qū),是以深圳招商蛇口為起始代表 “工業(yè)園區(qū)”的發(fā)展,正值我國改革開放的大幕開啟,產業(yè)園區(qū)基本上走的都是“先工業(yè)”的發(fā)展道路,即通過強抓工業(yè)企業(yè)的聚集快速形成園區(qū)形態(tài)。第二代產業(yè)園區(qū),自中國加入WTO以后,國家注重產業(yè)園區(qū)的科技要素,強調科技成果轉化和技術創(chuàng)新應是高新區(qū)發(fā)展不能偏離的根本。

  第三代產業(yè)園區(qū),隨著中國經濟從粗放式發(fā)展步入集約式發(fā)展階段,產業(yè)結構調整、產業(yè)升級換代成為時代主旋律,高技術含量、高附加值、高產業(yè)帶動性的戰(zhàn)略新興產業(yè)成為眾多園區(qū)的主導產業(yè),很多園區(qū)也有意識地打造產業(yè)鏈,力爭形成產業(yè)聚集效應。第四代產業(yè)園區(qū)強調區(qū)域、產業(yè)園區(qū)和進駐企業(yè)的互利共贏,很多園區(qū)建設規(guī)模大、產業(yè)社區(qū)氛圍濃厚,也注產業(yè)業(yè)態(tài)群落完善。

  


  通過對中國產業(yè)園區(qū)發(fā)展路徑的分析,我們可以更清晰的知道所處大灣區(qū)產業(yè)園目前基本處于第三、第四個發(fā)展階段,都是比較注意產業(yè)鏈的打造,并且在適當?shù)牡胤阶⒅禺a業(yè)新城的建設。在此基礎上克而瑞深圳機構制定多方面的綜合指標,遵循科學、系統(tǒng)、客觀、可操作、可對比的基本原對大灣區(qū)的產業(yè)園區(qū)進行篩選,最終評選出10家優(yōu)秀產業(yè)園。

  二、灣區(qū)產業(yè)園現(xiàn)狀 規(guī)模大、物業(yè)形態(tài)豐富

  上榜十大產業(yè)園中,園區(qū)規(guī)模上,50%以上產業(yè)園建筑面積在100萬方以上,40%產業(yè)園區(qū)建面在50-100萬方之間,部分園區(qū)具備第四代產業(yè)園的要素,有發(fā)展成為產業(yè)新城的特質。建筑形態(tài)上,各產業(yè)園基本配備產業(yè)研發(fā)用房,科技大廈,企業(yè)獨棟、酒店、公寓等多業(yè)態(tài)為主。

  


  三、園區(qū)產業(yè) 園區(qū)以高技術附加值產業(yè)為主,注重產業(yè)鏈群的構建

  從產業(yè)園區(qū)主導產業(yè)類型來看,大灣區(qū)園區(qū)以廣州天安番禺節(jié)能科技園等園區(qū)為高端制造及新能源領域的代表?;ヂ?lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新興領域以蛇口網(wǎng)谷、寶能科技園、深圳灣科技生態(tài)園、天安云谷、潼湖創(chuàng)新科技小鎮(zhèn)、星河WORLD、中集智谷、珠海智慧產業(yè)園等為代表。以華為、蘋果、IBM、聯(lián)發(fā)科等為代表的龍頭企業(yè)帶動產業(yè)園發(fā)展,注重產業(yè)鏈群打造。

  表:優(yōu)秀產業(yè)園區(qū)主導產業(yè)一覽表(略)

  四、園區(qū)運營 全方位服務、減少對地產增值依賴、注重產業(yè)增值服務

  1、為企業(yè)成長提供“創(chuàng)業(yè)-孵化-加速成長-集團總部”全方位成長空間

  很多產業(yè)園區(qū)可以為企業(yè)發(fā)展提供從創(chuàng)業(yè)、孵化、加速成長到集團總部的企業(yè)全生命周期發(fā)展服務體系。如寶能科技園建設涵蓋“創(chuàng)客空間—孵化器—加速器—總部基地”四大發(fā)展載體,通過延伸產業(yè)鏈上下游業(yè)務,覆蓋企業(yè)發(fā)展的全生命周期。星河WORLD基于城市運營模式,打造以覆蓋企業(yè)全生命周期園區(qū)載體,由產學研基地,創(chuàng)客空間,企業(yè)孵化器,企業(yè)加速器,總部基地等構成。

  


  2、注重產業(yè)增值服務,減少對地產的依賴
園區(qū)注重企業(yè)服務平臺搭建,涉及金融融資、企業(yè)服務,人才服務,教育培訓等多維度,同時積極加強與政府資源嫁接,園區(qū)內設立行政服務大廳,方便園區(qū)人才辦理政務相關服務。以服務搭建平臺,以平臺鏈接資源,從而實現(xiàn)為創(chuàng)新企業(yè)打通苗圃、孵化、加速、成長的全產業(yè)孵化鏈。

  例如寶能科技園從產業(yè)政策、經營生態(tài)及高新企業(yè)的核心需求入手,構筑政策服務、平臺服務、人才服務、客戶服務等四大服務體系。

  星河WORLD打造Galaxy+產業(yè)服務體系,協(xié)助園區(qū)企業(yè)高效運轉,解決資金,人才、法務等多重需求。2018年4月12日,龍崗區(qū)行政服務大廳星河WORLD分中心成立,總建筑面積約700平米,設7個服務窗口,服務內容則包含市、區(qū)、街道、社區(qū)4級聯(lián)動、206項政務服務事項,同時承載園區(qū)5大服務平臺、28項服務事項的辦理。

  圖:寶能科技園四大服務體系(略)

  圖:星河WORLD打造Galaxy+產業(yè)服務體系(略)

  五、政企角色 企業(yè)為主,政府參與較少

  早期園區(qū)建設運營是以政府主導,政府通常成立一個機構、掛兩塊牌子,一塊牌子是園區(qū)管委會,另一塊是國有性質的開發(fā)建設公司。園區(qū)管委會負責宏觀規(guī)劃、政策管控、行政管理和園區(qū)招商,基建、經營事務則交給開發(fā)建設公司負責,目前灣區(qū)優(yōu)質園區(qū)沒有此類型園區(qū)較少。

  另外一類是企業(yè)建設運營為主,這些開發(fā)商中既有有國有背景的公司,也有外資企業(yè)和民營企業(yè)。它們開發(fā)建設的園區(qū)包括物流園、工業(yè)園、科技園、文化創(chuàng)意園,以及產業(yè)新城等。大灣區(qū)作為中國市場經濟最活躍的經濟體,園區(qū)的建設運營主要以企業(yè)自身的能力為主,政府主要在政策、稅收、稅收等方面提供輔助性支持。上榜的10大園區(qū)全部是企業(yè)主導。

  總 結

  產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)聚集的載體,既是區(qū)域經濟發(fā)展、產業(yè)調整升級的空間承載形式,也是地區(qū)社會經濟發(fā)展水平的衡量標志,它肩負著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產業(yè)、推動城市化建設等一系列的重要使命。產業(yè)園區(qū)運營商作為其實現(xiàn)所有使命的執(zhí)行主體,其運營能力的強弱直接影響到整個產業(yè)園區(qū)的發(fā)展,園區(qū)運營包含的物業(yè)管理運營、商業(yè)運營、產業(yè)運營三個方面又涵蓋了方方面面,目前國內的產業(yè)運營商還沒有形成一個行業(yè)標桿,處于探索階段,行業(yè)內部應該加強交流促進運營體系的完善,加速行業(yè)發(fā)展。

  克而瑞通過研究發(fā)布大灣區(qū)產業(yè)運營商和產業(yè)園區(qū)榜單,也是為了促進行業(yè)的溝通互動,為灣區(qū)產業(yè)運營體系的完善提供一個平臺,為整個行業(yè)發(fā)展助力。

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  本文摘自《2019粵港澳大灣區(qū)多元化投資白皮書》

  END

  說 明

  本文版權歸易居克而瑞深圳區(qū)域所有

   轉載注明出處:CRIC房產測評深圳(fangjia_sz)

  


  


  易居企業(yè)集團(2048.HK),中國創(chuàng)新的、基于大數(shù)據(jù)的房地產交易服務商。旗下含克而瑞、易居營銷、易居房友等特色業(yè)務,全面覆蓋從大數(shù)據(jù)應用服務、新房營銷代理到房地產經紀服務平臺,實現(xiàn)了房產交易服務鏈全覆蓋,服務100%的百強企業(yè)。

  克而瑞,成立于2006年,行業(yè)領先的中國房地產大數(shù)據(jù)應用服務商,現(xiàn)信息覆蓋387個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊,克而瑞服務于TOP100強中95%以上的房地產企業(yè),并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

  經過十余年淬煉,克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù),實現(xiàn)了房地產大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托大數(shù)據(jù)和大研究兩大核心平臺,克而瑞的服務業(yè)務覆蓋一手住宅、二手租賃、資產管理、建筑建材、證券研究、物業(yè)管理研究等。創(chuàng)新研發(fā)產品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、CAIC中國房地產資管信息服務平臺等,為大量房企提供了決策依據(jù)。

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