【典型案例】
張先生在二手房交易時(shí)碰到了麻煩事，他好不容易看中了一套心儀的房子，感覺很合適，就和原房東、中介一起簽訂了一個(gè)三方合同，并交了1萬元定金，然后就去銀行申請(qǐng)辦理了商業(yè)貸款，貸款申請(qǐng)的中介費(fèi)用是6千多元，現(xiàn)在準(zhǔn)備辦理過戶時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房東突然聯(lián)系不上了，眼看到手的房子就要“飛”走了，自己還得承擔(dān)一部分經(jīng)濟(jì)損失就感到非常煩心……
【案例分析】
上述案例中，張先生購買了一套二手房，但是到了過戶日期，原房東卻消失不見了，這樣情況下，很多人都不知如何是好?
據(jù)律師表示，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請(qǐng)，同時(shí)提交登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明材料、房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料等。現(xiàn)實(shí)生活中，存在本應(yīng)由雙方共同申請(qǐng)登記，但當(dāng)事人一方拒絕協(xié)助登記的情況，此時(shí)，另一方應(yīng)當(dāng)如何維護(hù)其權(quán)利?在這種情況下，就需提供經(jīng)過國家公權(quán)力機(jī)關(guān)確認(rèn)的物權(quán)變動(dòng)資料，例如人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書來取得房屋物權(quán)。
針對(duì)此案，如果到了雙方約定的交房日期，房東未履行合同，張先生可以到法院起訴，要求原房東履行合同，交付房屋?，F(xiàn)在對(duì)方失蹤，可以通過公告的方式送達(dá)，法院可以缺席判決，強(qiáng)制執(zhí)行。
【提前備案可規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)】
雖然該二手房的房產(chǎn)證已經(jīng)抵押在中介那里，但張先生仍然擔(dān)心原房東會(huì)去房管局補(bǔ)辦房產(chǎn)證，致自己處于不利地位。專家指出，像張先生這樣的擔(dān)心并不是沒有道理的。
目前房產(chǎn)證的補(bǔ)辦手續(xù)為：產(chǎn)權(quán)人持本人有效身份證明到本市房屋檔案館申請(qǐng)出具“房屋權(quán)屬證明”后，到公開發(fā)行的報(bào)紙上刊登房屋權(quán)屬證書遺失聲明，見報(bào)后產(chǎn)權(quán)人持身份證明、報(bào)紙及圖紙到房子所屬區(qū)房管局辦理補(bǔ)證手續(xù)。
專家提醒，為防止原房東補(bǔ)辦房產(chǎn)證，張先生可以持當(dāng)初簽訂的三方協(xié)議，以及貸款銀行的證明等一些相關(guān)資料先去房管局備案，這樣賣方就沒有辦法補(bǔ)辦房產(chǎn)證了。
【協(xié)議性質(zhì)要弄清】
此外還要弄清當(dāng)時(shí)在中介那里簽訂的三方協(xié)議的性質(zhì)?？词遣皇侵薪楣就ǔＪ褂玫木娱g合同或意向金協(xié)議，如果只是買方和中介簽署的居間合同話，其法律效力比較有限，只有當(dāng)三方(買方、賣方、中介)都有簽字確認(rèn)后，此合同方為有效。
【專家建議】
針對(duì)現(xiàn)在這種找不到賣方本人的情況，應(yīng)當(dāng)如何處理呢?一般在買賣雙方簽署協(xié)議時(shí)，都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上留下雙方的聯(lián)系地址，所以可根據(jù)當(dāng)時(shí)協(xié)議所留聯(lián)系地址給賣方發(fā)書面催告函，催告賣方履行原來的協(xié)議。在催告函中買方應(yīng)寫明給予對(duì)方履行協(xié)議的寬限期，并表明若寬限期滿對(duì)方仍不履行協(xié)議，將被視為違約。催告函最好以雙掛號(hào)的形式郵寄，并留回執(zhí)。若賣方在催告期滿仍不履行協(xié)議，那么買方可直接起訴到法院，并要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任。但如果賣方在當(dāng)時(shí)的協(xié)議中未留自己的聯(lián)絡(luò)地址，那么買方將無法郵寄書面催告函給賣方，給自己造成極大的麻煩。提醒買賣雙方一定要在房地產(chǎn)交易相關(guān)的協(xié)議中留下雙方的聯(lián)絡(luò)地址，否則一旦對(duì)方違約，將給自己帶來極大的不便。
中介可代買方向人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，由于原房東一直不出現(xiàn)，所以案件還處在公示期內(nèi)，暫時(shí)無法進(jìn)入審判程序。這時(shí)可以為房子申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，使房子無法再進(jìn)行交易、轉(zhuǎn)移，能起到有效保護(hù)買方權(quán)益的作用。等公示期滿，法院一旦判決，將用法院的判決書走強(qiáng)制過戶的流程;或由法院對(duì)房屋進(jìn)行拍賣，通過拍賣所得來對(duì)買方進(jìn)行賠償。
【何為財(cái)產(chǎn)保全?】
現(xiàn)實(shí)中，很多人都因不熟悉法律而喪失了保護(hù)自己合法權(quán)益的時(shí)機(jī)，此類案例中的買方在提起確認(rèn)所有權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向法院申請(qǐng)對(duì)該房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全，以限制原房東擅自處分房屋的行為。財(cái)產(chǎn)保全是目前限制產(chǎn)權(quán)人或其他相關(guān)權(quán)利人處分、變賣、轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的有效手段，通過對(duì)爭(zhēng)議房屋的查封，可以保證在一定期限內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)處于凍結(jié)狀態(tài)，從而有利于糾紛的徹底解決。
在二手房交易糾紛中，財(cái)產(chǎn)保全一般由當(dāng)事人或利害關(guān)系人向人民法院提出申請(qǐng)，而根據(jù)提出保全申請(qǐng)的時(shí)間不同，可分為訴前保全和訴訟保全兩類，訴前保全是指在起訴前即向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，人民法院采取保全措施后15日內(nèi)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向人民法院提出有關(guān)爭(zhēng)議房屋的訴訟，否則，保全措施自動(dòng)解除。訴訟保全是指在訴訟過程中提出保全申請(qǐng)。無論是訴前保全還是訴訟保全，申請(qǐng)人都應(yīng)當(dāng)向人民法院提供相應(yīng)的擔(dān)保，擔(dān)?？梢圆扇?dān)保金的形式，也可以以申請(qǐng)人或其他人合法所有的房屋、車輛等財(cái)產(chǎn)擔(dān)保。
目前，對(duì)房屋的保全措施主要是查封，并且采取權(quán)利查封的形式，即由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)人民法院的司法裁定在該房屋的登記冊(cè)上加注司法查封的信息，從而限制該房屋產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)。因此，經(jīng)人民法院查封的房屋，實(shí)際使用人仍可以繼續(xù)居住使用，但產(chǎn)權(quán)人不能轉(zhuǎn)讓該房屋。
在前述案例中，張先生可以及時(shí)向人民法院提出查封該房屋的申請(qǐng)，以限制原房東出賣該房屋的行為，完全可以避免人財(cái)兩空的尷尬局面。因此，值得警醒的是，一旦二手房買賣合同的履行出現(xiàn)糾紛，需要尋求司法途徑解決，不妨采取財(cái)產(chǎn)保全來保護(hù)自己的合法權(quán)益。
【二手房買賣流程】
最后用一張圖為大家再普及一下二手房買賣的流程。
來源：億房網(wǎng)
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