【如何合理規(guī)劃休閑農(nóng)業(yè)的用地指標(biāo)及設(shè)計(jì)】
在休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)中，所有規(guī)劃要素最終都要落在“地”上，所有的發(fā)展都是圍繞著空間要素展開(kāi)的，特別是在鄉(xiāng)村地區(qū)，以農(nóng)業(yè)為主的生產(chǎn)方式?jīng)Q定了人與地的緊密聯(lián)系。唯有落“地”，才能實(shí)現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)的最終的追求。休閑農(nóng)莊農(nóng)地如何規(guī)劃？總體如何布局？
一、用地的選擇
做休閑觀光離不開(kāi)土地，地的選擇很重要，我們?cè)谧鏊挟a(chǎn)業(yè)型、觀光型園區(qū)時(shí)，所有的規(guī)劃要素最終是要落到“地”上的，如何選擇一塊符合要求的土地，是一個(gè)很關(guān)鍵的要素。
1、土地的基本概念
我們國(guó)家的土地分為不同的性質(zhì)，但是什么叫土地？我們土地的性質(zhì)有哪幾種？
土地資源：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是現(xiàn)在和可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)可以為人類利用的土地。由于實(shí)際中，難以確定哪一部分是絕對(duì)不能直接利用或間接利用的，所以一般把全部土地都作為土地資源。土地資源既包括自然范疇，即土地的自然屬性；也包括經(jīng)濟(jì)范疇，即土地的社會(huì)屬性，是人類的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)對(duì)象。同樣，也包括我們的海面以及水面，都屬于土地資源的范疇。
在做休閑觀光園區(qū)的時(shí)候一定要注意，我們國(guó)家的每一塊地不是都可以做休閑觀光的！那么哪些可以？哪些不可以？依據(jù)是什么呢？
土地利用總體規(guī)劃：是在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)后一段時(shí)期內(nèi)（通常為15年）土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)，在空間上、時(shí)間上所作的總體安排和布局，是國(guó)家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。
同時(shí)，國(guó)家還有一個(gè)土地用途的管制制度，大家都清楚基本農(nóng)田?；巨r(nóng)田是我國(guó)土地屬性的一種，18億畝。那么，在基本農(nóng)田上可以進(jìn)行休閑觀光建設(shè)嗎？答案是不允許的。
土地利用專項(xiàng)規(guī)劃：是單項(xiàng)用地的利用規(guī)劃或?yàn)榻鉀Q土地開(kāi)發(fā)、利用、整治、保護(hù)中某一單項(xiàng)問(wèn)題而進(jìn)行規(guī)劃，如土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃、土地整理規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)規(guī)劃等。專項(xiàng)規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的補(bǔ)充和細(xì)化，是同級(jí)土地利用規(guī)劃的組成部分。
土地用途管理制度：是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地制度。
土地利用區(qū)：是指各級(jí)土地利用總體規(guī)劃中，依據(jù)土地的適宜性和利用現(xiàn)狀，依據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和上級(jí)土地利用總體規(guī)劃下達(dá)的規(guī)劃指標(biāo)和布局要求劃分出的土地主要規(guī)劃用途相對(duì)一致的區(qū)域。通常包括農(nóng)業(yè)用地區(qū)、建設(shè)用地區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、特種用地區(qū)、暫不利用區(qū)等。
劃分土地利用區(qū)是土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容，是實(shí)行土地用途管制的依據(jù)。
土地利用年度計(jì)劃：是根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)各項(xiàng)用地?cái)?shù)量的具體安排（包括：新增建設(shè)用地量，土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等的具體安排）。它是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的主要措施，是當(dāng)年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審查和用地審批、土地開(kāi)發(fā)和土地管理的依據(jù)。
在實(shí)際操作中，我們應(yīng)該如何確定自己土地的屬性呢？去當(dāng)?shù)氐膰?guó)土所、國(guó)土局去查土地利用總體規(guī)劃，就可以知道我們土地的屬性，確認(rèn)信息后才可以進(jìn)行下一步的規(guī)劃建設(shè)。不能在基本農(nóng)田上搞休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)，也不能在城市建設(shè)用地上發(fā)展林果業(yè)。
2、基本農(nóng)田保護(hù)
在基本農(nóng)田上做休閑觀光，弊端很多，有很多限制。但是，首先得搞清楚什么是基本農(nóng)田！
基本農(nóng)田：所謂基本農(nóng)田，是指根據(jù)一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求以及對(duì)建設(shè)用地的預(yù)測(cè)而確定的在土地利用總體規(guī)劃期內(nèi)未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)不得占用的耕地，是從戰(zhàn)略高度出發(fā)，為了滿足一定時(shí)期人口和國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求而必須確保的耕地的最低需求量，老百姓稱之為“吃飯?zhí)铩?、“保命田”?br> 耕地：耕地指種植農(nóng)作物的土地，包括熟地,新開(kāi)發(fā)、復(fù)墾、整理地，休閑地（含輪歇地、輪作地）；以種植農(nóng)作物（含蔬菜）為主，間有零星果樹(shù)、桑樹(shù)或其他樹(shù)木的土地；平均每年能保證收獲一季的已墾灘地和海涂。耕地中包括南方寬度＜1.0米、北方寬度＜2.0米固定的溝、渠、路和地坎(埂)；臨時(shí)種植藥材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他臨時(shí)改變用途的耕地。
基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)：基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)是指為了對(duì)基本農(nóng)田實(shí)行特殊保護(hù)，按照法律法規(guī)規(guī)定的要件和程序劃定的特殊區(qū)域。
基本農(nóng)田保護(hù)的“五不準(zhǔn)”：
這五不準(zhǔn)就是在基本農(nóng)田上搞休閑觀光建設(shè)的弊端所在！
不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹(shù)造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)。（只能做大田種植、蔬菜種植?。?br> 不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名,在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚(yú)、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（如果做了，必將付出代價(jià)?。?br> 不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)。（國(guó)家都不得占用基本農(nóng)田！）
不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍。（明確規(guī)定要求?。?br> 不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田（法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外）。凡在基本農(nóng)田上進(jìn)行植樹(shù)造林(包括種植速生豐產(chǎn)林)、挖塘養(yǎng)魚(yú)；新增綠化造林、新建和擴(kuò)建用材林基地均不得占用基本農(nóng)田。（不能進(jìn)行休閑建筑建設(shè)?。?br> 農(nóng)村土地整治：農(nóng)村土地整治是依法在農(nóng)村地區(qū)對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，目的是提高土地的利用率。國(guó)土資源部2003年頒布實(shí)施了全國(guó)土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃，確立了新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)和土地出讓收入用于土地開(kāi)發(fā)部分的專項(xiàng)資金。
3、建設(shè)用地管理
既然有這么多限制，那我們?cè)撛趺崔k呢？最穩(wěn)妥的方法就是申請(qǐng)建設(shè)用地，也可以通過(guò)把農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。通過(guò)立項(xiàng)審批，達(dá)到我們可利用、可建設(shè)的要求！
建設(shè)用地管理包括：建設(shè)用地、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、農(nóng)用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（轉(zhuǎn)建設(shè)用地）。其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地需要重點(diǎn)關(guān)注！
農(nóng)用地轉(zhuǎn)用（農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地）：是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃以及國(guó)家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后將現(xiàn)狀的農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的行為。農(nóng)用地按性質(zhì)分為國(guó)有農(nóng)用地和極易所有農(nóng)用地。
利用基本農(nóng)田做休閑觀光，若想搞建設(shè)，那么只能立項(xiàng)審批、土地屬性轉(zhuǎn)變將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。這里面，還有一個(gè)建設(shè)用地的問(wèn)題，建設(shè)用地分為國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地。集體建設(shè)用地按照用途分為：商業(yè)、工業(yè)、住宅三種，這里需要重點(diǎn)關(guān)注一下！
集體建設(shè)用地：指符合土地利用總體規(guī)劃、城市(鎮(zhèn))規(guī)劃或村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃，權(quán)屬合法、界址清楚，已經(jīng)依法批準(zhǔn)為建設(shè)用地的集體所有土地。
流轉(zhuǎn)形式：包括出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、作價(jià)(出資)入股、聯(lián) 營(yíng)、抵押等。
流轉(zhuǎn)價(jià)格：出讓價(jià)格不得低于同區(qū) 域、同類別國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的30%.
使用年限：商業(yè)用地（餐飲、休息用途）40年，工業(yè)用地（加工廠等）50年。
流轉(zhuǎn)程序：
集體建設(shè)用地出讓、出租程序：獲取集體建設(shè)用地所有權(quán)證書--獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)證--獲取同意流轉(zhuǎn)證明書--經(jīng)公開(kāi)或協(xié)議方式確定買受人--合同雙方簽訂合同--繳交稅費(fèi)--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓程序：獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書--簽訂轉(zhuǎn)讓合同--辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記
集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)租程序：獲取集體建設(shè)用地使用權(quán)證書--簽訂轉(zhuǎn)租合同--辦理合同登記備案
二、規(guī)劃布局
工欲善其事，必先利其器?？茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃就是我們的“器”，有了它，亊情就成功了一半，后面的建設(shè)也能事半功倍。一個(gè)好的規(guī)劃，會(huì)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位交通、氣候條件、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)現(xiàn)狀等進(jìn)行詳盡的分析，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能分區(qū)、項(xiàng)目布局、開(kāi)發(fā)原則、經(jīng)費(fèi)預(yù)算、效益分析等進(jìn)行明確的規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目的管理、生產(chǎn)、加工、營(yíng)銷、景觀設(shè)置、配套設(shè)施等方面給出合理的建議。我們堅(jiān)信，清晰的思路，是進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的前提和基礎(chǔ)。
1、區(qū)位清晰，聚合帶動(dòng)
在園區(qū)布局上，要選擇區(qū)位交通條件便利的地方，能不周邊同類項(xiàng)目及景區(qū)景點(diǎn)構(gòu)成互補(bǔ)性，能不整個(gè)區(qū)域發(fā)展形成互動(dòng)，這樣能夠獲得較為廣泛的客源。原則上以城市為核心的1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。
2、結(jié)構(gòu)合理，功能明確
在園區(qū)結(jié)構(gòu)布局上，要將生產(chǎn)區(qū)、觀賞區(qū)、加工區(qū)、休閑區(qū)等有機(jī)合理搭配，尤其是景觀設(shè)計(jì)和游憩設(shè)施，要充分考慮游客的感受和舒適性，盡量做到移步換景，不走回頭路，累了有地方可以暫停休息。如游憩設(shè)施類，要盡量就地取材，在形式上進(jìn)行創(chuàng)意運(yùn)用。或石凳、或竹椅、或木條橫座等等，各種材料和形態(tài)都可以利用。
3、以農(nóng)為核，主線清晰
休閑園區(qū)的基礎(chǔ)是農(nóng)業(yè)本身，這也是農(nóng)莊能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去的根本。無(wú)農(nóng)不強(qiáng)，無(wú)旅難富。脫離了農(nóng)業(yè)，就成了“休而不農(nóng)”，名不副實(shí)。開(kāi)發(fā)多元化的特色化農(nóng)產(chǎn)品是農(nóng)莊經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。要精心選擇有特色、有市場(chǎng)前景的農(nóng)產(chǎn)品，做出農(nóng)莊自身的品牌，達(dá)到“人無(wú)我有，人有我,新”的效果。同時(shí)應(yīng)考慮到各個(gè)時(shí)節(jié)在農(nóng)業(yè)的不同表現(xiàn)和應(yīng)用，盡量做到主線清晰貫穿始終，最終達(dá)到四季有景，體驗(yàn)不斷。
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