隨著《物權(quán)法》的頒布，廣大農(nóng)民群眾對(duì)宅基地上的房屋財(cái)產(chǎn)所有權(quán)愈來(lái)愈重視，但農(nóng)村宅基地上的房屋基本沒(méi)有核發(fā)房屋所有權(quán)證，僅有農(nóng)村集體土地使用證，記載的是土地使用權(quán)人和土地使用面積。宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，然而宅基地上的房屋卻是農(nóng)民個(gè)人財(cái)產(chǎn)，與國(guó)有出讓住宅土地上的房屋所有權(quán)有一定的區(qū)別。宅基地上的房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)（包括繼承、贈(zèng)與、賣(mài)買(mǎi)等）存在一定限制，涉及到很多法律、法規(guī)、規(guī)章的制約，同時(shí)又受到建設(shè)、國(guó)土等部門(mén)內(nèi)部規(guī)定的限制，在適用法律、法規(guī)過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生沖突。以《物權(quán)法》、《土地管理法》為基礎(chǔ)，結(jié)合《憲法法》、《婚姻法》、《繼承法》、《合同法》等相關(guān)規(guī)定，以保護(hù)農(nóng)民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益出發(fā)，對(duì)農(nóng)村宅基地上的房屋發(fā)生繼承、贈(zèng)與相關(guān)法律關(guān)系以及如何辦理公證，與各位同行作一探討。
一、
農(nóng)村宅基地上的房屋所有權(quán)是一個(gè)帶有限制性的財(cái)產(chǎn)所有
權(quán)。從現(xiàn)行法律、法規(guī)上看，農(nóng)村宅基地只準(zhǔn)予本村民組織成員，并經(jīng)審批后使用，房屋只能轉(zhuǎn)讓給本村村民組織成員。有很多法律作出相應(yīng)規(guī)定,如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn);《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證;浙江省實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》辦法第三十六條第一款規(guī)定：農(nóng)村村民建造住宅用地，應(yīng)當(dāng)向戶口所在地的村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)村民委員會(huì)或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論通過(guò)并予以公布，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn);《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施; 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十七條第二款規(guī)定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?？梢?jiàn),從上述法條中得出結(jié)論,宅基地使用權(quán)人對(duì)宅基地享有使用和占有的權(quán)利，處分權(quán)受一定條件限制。但對(duì)收益權(quán)未作明確規(guī)定，本人認(rèn)為宅基地使用權(quán)人有權(quán)對(duì)宅基地的使用而獲得效益。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十六條第一款規(guī)定：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。第一百六十二條規(guī)定：土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。由此可見(jiàn)，宅基地使用權(quán)人可依法享有已設(shè)立的地役權(quán)。因此宅基地使用權(quán)人可以通過(guò)地役權(quán)的行使，獲取更大的效益。目前，農(nóng)村廣泛發(fā)展的農(nóng)家樂(lè)，實(shí)質(zhì)上是國(guó)家依法保護(hù)農(nóng)民享有地役權(quán)前提下，鼓勵(lì)農(nóng)民在合法利用地役權(quán)而增加廣大農(nóng)民群眾的最大效益，因而深受廣大農(nóng)民群眾歡迎。
雖然我國(guó)修改后的《中華人民共和國(guó)憲法》和新頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》加大保護(hù)公民合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益力度，但就農(nóng)民宅基地使用權(quán)及宅基地上的房屋所有權(quán)保護(hù)上看，受到一定限制。隨著各級(jí)政府對(duì)新農(nóng)村建設(shè)力度加大，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和農(nóng)民財(cái)產(chǎn)逐步狀大，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與其他財(cái)產(chǎn)一樣，受到法律保護(hù)。但在目前情況下，應(yīng)當(dāng)因地制宜，制訂出一套切實(shí)可行的辦法、方案，既保護(hù)農(nóng)民的合法利益，又符合國(guó)家法律、政策規(guī)定，因而在辦理農(nóng)村宅基地上的房屋繼承公證時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)繼承法》，同時(shí)兼顧土地管理方面的有關(guān)政策規(guī)定。
因農(nóng)村宅基地上的房屋沒(méi)有房屋所有權(quán)證，僅有集體土地使用權(quán)證。房屋的所有權(quán)關(guān)系非常復(fù)雜，特別是祖輩留下的老屋，光憑土地使用證無(wú)法正確區(qū)分所有權(quán)人及份額。因此，公證員在審查當(dāng)事人提供的材料后，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，正確區(qū)分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人。在近幾年辦證中，常見(jiàn)的房屋所有權(quán)存在形式主要有二種，一是家庭共有，二是夫妻共有。
1、
形成過(guò)程中，是原始取得，即自己建造，還是繼受取得。共有形式：部分家庭成員共有、全部家庭成員共有。取得途徑分兩種：原始取得、繼受取得。
①原始取得房屋，即家庭成員自行建造的房屋。主要審查農(nóng)民建房審批表，以及表格上所登記的已成年家庭成員，在建房時(shí)有否出錢(qián)、出力，并對(duì)全體家庭成員進(jìn)行調(diào)查詢(xún)問(wèn)，確認(rèn)哪些家庭成員享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，從而確定房屋共有人，必要時(shí)可向鄰居或村委干部調(diào)查核實(shí)。在審查農(nóng)村宅基地上房屋共有權(quán)人時(shí)，不能僅憑農(nóng)民建房審批表上所登記的全部家庭成員作為產(chǎn)權(quán)共有人，它是農(nóng)民建房審批程序中，確定以戶為單位，共同享有宅基地使用權(quán)面積的一個(gè)依據(jù)。
②繼受取得房屋。有兩種情況；一是從祖輩繼承、贈(zèng)與取得；二是符合條件，從本村村民有償轉(zhuǎn)讓取得。但有一種情況應(yīng)區(qū)別對(duì)待，如果繼承的房屋系老屋，后經(jīng)家庭成員共同出資、勞動(dòng)等方式，對(duì)房屋進(jìn)行重大維修、改造，應(yīng)視為家庭共有財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為繼承人個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
2、
共有關(guān)系。共有人主體必須具備夫妻身份關(guān)系，因此在夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，所創(chuàng)造購(gòu)買(mǎi)的一切合法財(cái)產(chǎn)，都是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，但雙方另有約定的除外。農(nóng)村比較普遍形式有三種：
①經(jīng)審批夫妻自行建造的房屋；
②結(jié)婚后，由男方或女方的父母親將自己建造的房屋分給子女的，即農(nóng)村所稱(chēng)分家協(xié)議，實(shí)質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與行為；
③結(jié)婚后向其他村民購(gòu)買(mǎi)住房。
被繼承人房屋產(chǎn)權(quán)區(qū)分清楚后，要重點(diǎn)審查法定第一順序繼承人，即父母、配偶、子女的情況，農(nóng)村有的養(yǎng)父母子女關(guān)系是《中華人民共和國(guó)收養(yǎng)法》實(shí)施以前成立的，沒(méi)有收養(yǎng)登記，當(dāng)時(shí)以遷移戶口來(lái)確認(rèn)收養(yǎng)關(guān)系成立。因此繼承人應(yīng)提供養(yǎng)父母與養(yǎng)子女之間的戶籍關(guān)系或證明，同時(shí)公證員應(yīng)到當(dāng)?shù)剡M(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)收養(yǎng)關(guān)系是否真實(shí)。農(nóng)村有一種很普遍的觀念，認(rèn)為嫁出去的女兒是沒(méi)有繼承權(quán)的，只有兒子或未出嫁的女兒享有繼承權(quán)，因此很多親屬關(guān)系證明中只有兒子，沒(méi)有女兒，公證員應(yīng)當(dāng)耐心詢(xún)問(wèn)，并實(shí)地調(diào)查，查清子女詳細(xì)情況。
在調(diào)查當(dāng)事人有無(wú)遺囑時(shí)，一定要向全部繼承人進(jìn)行詢(xún)問(wèn)。如有遺囑，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全部繼承人、見(jiàn)證人或代書(shū)人確認(rèn)，是被繼承人親自、自愿所立，符合《中華人民共和國(guó)繼承法》規(guī)定，方能確認(rèn)遺囑有效。農(nóng)村老年人往往立了數(shù)份遺囑，時(shí)間一長(zhǎng)，自己都記不清了。遇到這種情況，我們應(yīng)盡可能把以前的遺囑找到，并告知繼承人有數(shù)份遺囑，一般以最后所立的遺囑為準(zhǔn)。如果繼承人中有不同意見(jiàn)，我們不宜受理遺囑繼承公證，應(yīng)建議繼承人通過(guò)法院訴訟解決。
在查明被繼承人遺產(chǎn)，法定繼承人之后，我們應(yīng)當(dāng)將《繼承法》、《婚姻法》、《土地管理法》等有關(guān)法律、政策規(guī)定告知繼承人，由繼承人協(xié)商一致后，確定遺產(chǎn)繼承。公證員在告知有關(guān)政策時(shí)，一定把土地、城建、規(guī)劃等一系列政策告知繼承人，特別是農(nóng)村宅基地變更登記有關(guān)政策規(guī)定，很多群眾不了解。
（一）部分繼承人戶籍在宅基地所在村的，另有一部分繼承人是居民或非宅基地所在村的。根據(jù)一九九九年五月一日國(guó)家土地管理局發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條規(guī)定：非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。一般應(yīng)建議，宅基地所在村的繼承人繼承比較合適，在變更登記宅基地使用證時(shí)符合政策規(guī)定。而且繼承人可以申請(qǐng)審批拆屋建屋手續(xù)，如果是非宅基地所在村的繼承人繼承，土地使用證雖可變更登記至繼承人名下，但今后申請(qǐng)建房時(shí)，符合審批條件的可以審批，不符合審批條件的就無(wú)法批準(zhǔn)。因?yàn)槟壳罢刂辉试S本村民組織成員使用，一旦房屋拆除后，土地使用權(quán)由集體收回。在平時(shí)實(shí)踐中，我們常采用宅基地所在村的一位繼承人繼承，其余繼承人放棄繼承。經(jīng)全體繼承人協(xié)商同意，由繼承人給予其他放棄繼承權(quán)的繼承人一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。我們應(yīng)建議繼承人采用這種做法，必要時(shí)邀請(qǐng)所在村二委會(huì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，做一些思想工作，在目前已辦公證來(lái)看，效果還是不錯(cuò)，減少了遺產(chǎn)繼承糾紛。
（二）如果繼承人是非宅基地所在村村民，即繼承人是居民戶或外村村民，被繼承人的房屋仍然可以合法繼承。二00六年五月十六日杭州市國(guó)土資源局印發(fā)的《杭州市土地使用權(quán)變更登記若干規(guī)定》的通知第十八條規(guī)定：土地權(quán)利人死亡或受讓人死亡的，辦理土地變更時(shí)，其遺產(chǎn)的繼承處置必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。實(shí)質(zhì)上允許非本村村民因房屋繼承發(fā)生的土地使用權(quán)變更登記，也就是說(shuō)可以變更登記到非宅基地所在村的任何繼承人名下。但在實(shí)際操作中肯定會(huì)產(chǎn)生矛盾，在集體宅基地使用權(quán)變更登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地所有權(quán)人即村委會(huì)同意。根據(jù)《中華人民共和國(guó)村民組織法》規(guī)定，經(jīng)全體村民或者村民代表大會(huì)討論，如果不同意變更登記到非宅基地所在村的繼承人名下，那么繼承來(lái)的房屋就必須轉(zhuǎn)讓給宅基地所在村的村民，這與現(xiàn)行的憲法、法律和社會(huì)制度相沖突。現(xiàn)有的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》仍然沒(méi)有解決這個(gè)問(wèn)題。我們現(xiàn)在采用下列幾種方法：（1）是做好村委會(huì)工作，同意繼承人土地使用權(quán)變更登記；（2）建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)的房屋，建議繼承人辦理國(guó)有出讓住宅用地手續(xù)，繳納一定的規(guī)費(fèi)、出讓金，這樣可以徹底解決房地矛盾；（3）繼承后，村委會(huì)又不同意變更登記，可以建議繼承人將繼承的房屋出售給當(dāng)?shù)責(zé)o房的村民。
（三）如果夫妻有一方死亡，另一方配偶仍健在，不論原宅基地登記在誰(shuí)的名下，健在的一方配偶仍享有宅基地使用權(quán)，如果子女和配偶共同繼承房屋，配偶一方有優(yōu)先登記權(quán)，所以新的宅基地使用權(quán)人一般登記為仍健在的配偶方。但繼承房屋的子女也是該宅基地使用權(quán)共有人，現(xiàn)有的登記辦法中未明確共有人對(duì)宅基地使用面積的分?jǐn)?，而且與一戶一宅的規(guī)定有沖突。
另有一種情況也可辦理農(nóng)村房屋贈(zèng)與合同公證，即房屋所有權(quán)人與宅基地所有權(quán)同屬一個(gè)村，房屋所有權(quán)人自愿將農(nóng)村房屋贈(zèng)與給自己的一個(gè)子女，且該子女也是成年人，無(wú)住房，戶籍地在同一個(gè)村，這樣允許辦理房屋贈(zèng)與公證，但必須是附條件的贈(zèng)與。具體條件：一是房屋所有權(quán)人，即贈(zèng)與人將房屋贈(zèng)與給子女后，不得向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)建房；二是受贈(zèng)人，即房屋所有權(quán)人子女接受贈(zèng)與房屋后，必須保證提供至少一間住房給父母居??；三是受贈(zèng)人取得贈(zèng)與房屋所有權(quán)后，同時(shí)獲得宅基地使用權(quán)，根據(jù)一戶一宅政策不得向有關(guān)部門(mén)重新申請(qǐng)審批農(nóng)民建房。如果贈(zèng)與合同不附上述三個(gè)條件，國(guó)土資源部門(mén)是不會(huì)辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)的。
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